COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. LES VILLAS D’HESTIA c/ A.S.L. ASL LES VILLAS D’HESTIA

N° 26/

Du 03 Avril 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/01315 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PT64

Grosse délivrée à

M^e Jean-Marc COHEN

M^e Stéphane GIANQUINTO

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trois Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 03 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Avril 2026, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

LE SDC [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice le SYNDIC D’ICI, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

A.S.L. LES VILLAS D’HESTIA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

L’Association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » est un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] comprenant 16 maisons individuelles groupées, un immeuble collectif de sept logements et deux villas individuelles.

Cette association syndicale libre est représentée par la société [Adresse 4] qui a également été désignée, lors de l’assemblée du 27 juin 2022, en qualité de directeur jusqu’au 30 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] », représenté par son syndic en exercice, la société Syndic d’Ici, est l’un des membres de cette association syndicale libre.

Une assemblée générale des membres de l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » s’est réunie le 18 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » a fait assigner l’ASL dénommée « [Adresse 1] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir à titre principal, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 en son entier et, à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité des résolutions n°8 et 13 de cette même assemblée.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 2 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » sollicite :

— la rétractation de l’ordonnance de clôture du 14 mai 2025,

— à titre principal, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 en son entier,

— à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité des résolutions n°8 et 13 de cette même assemblée,

— en tout état de cause, la condamnation de l’ASL dénommée « [Adresse 1] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture sur le fondement des articles 800 et suivants du code de procédure civile afin de conclure au débouté de la demande de l’ASL dénommée « [Adresse 1] » visant à la désignation d’un administrateur judiciaire.

Il estime que cette demande est infondée au motif que le directeur de cette dernière a convoqué une assemblée générale le 30 septembre 2024 au cours de laquelle son mandat a été renouvelé. Il indique qu’une procédure enrôlée sous le numéro de RG 24/4034 a été introduite devant la présente juridiction pour en solliciter l’annulation. Il fait valoir que la désignation d’un administrateur judiciaire aurait des conséquences importantes pour le fonctionnement de l’ASL dénommée « [Adresse 1] ». Il soutient que ces éléments sont suffisamment graves pour justifier la révocation de l’ordonnance de clôture du 14 mai 2025.

Il conclut à la recevabilité de son action sur le fondement de l’article 14 des statuts de l’association qui instaure un délai de recours par les membres opposants ou défaillants de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Il rappelle que l’assemblée générale litigieuse lui a été notifiée le 24 février 2024 et qu’il était opposant à l’ensemble des résolutions. Il en déduit qu’il pouvait solliciter l’annulation de cette assemblée jusqu’au 24 avril 2024 et que son action introduite le 4 avril 2024 est donc recevable.

Il rappelle que les statuts de l’ASL dénommée « [Adresse 1] » prévoient que celle-ci n’est pas régie par la loi du 10 juillet 1965 mais par la loi du 21 juin 1865, la loi du 22 décembre 1888, le décret du 18 décembre 1927 et l’ordonnance du 1er juillet 2004.

Il fonde sa demande en annulation sur l’article 1103 du code civil et les articles 15 à 17 des statuts relatifs au mode d’administration de l’ASL, à la désignation du directeur et aux pouvoirs et attributions de celui-ci. Il indique qu’il y est notamment précisé que le directeur de l’ASL est seul compétent pour convoquer l’assemblée générale.

Il expose que la société [Adresse 4] a adressé aux membres de l'[Etablissement 1] les convocations à l’assemblée générale ordinaire du 18 janvier 2024 par lettres recommandées du 27 décembre 2023 alors que son mandat de directeur de l’ASL était expiré depuis le 30 septembre 2023.

Il se prévaut d’un arrêt de la Cour de cassation excluant toute prorogation tacite du mandat de directeur. Il ajoute que les statuts prévoient une durée maximale de 3 ans pour ce mandat et mentionne qu’aucune nouvelle élection n’a eu lieu avant l’envoi des convocations. Il conclut donc à la nullité de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 à défaut de qualité et de pouvoir de la société Agence du Port pour la convoquer.

Il sollicite, à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité des résolutions n°8 et 13 de l’assemblée générale du 18 janvier 2024.

Il indique que la résolution n°8 avait pour objet la candidature du syndic représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » en qualité de membre du bureau et que la société [Adresse 4] a soumis cette résolution à la majorité des deux tiers en précisant dans la convocation que les statuts ne prévoyaient pas l’existence des membres du conseil syndical.

Il soutient que cette résolution est contraire aux statuts et règles de majorité. Il énonce que le bureau, constitué du président de séance, d’un secrétaire et éventuellement d’un ou plusieurs scrutateurs, a pour mission de veiller au bon déroulement de l’assemblée générale. Il fait valoir que ni la loi ni les statuts ne lient la désignation des membres du bureau à la constitution d’un conseil syndical.

Il souligne que l’article 12 des statuts énonce que le directeur de l’ASL assume la présidence de l’assemblée générale, qu’un scrutateur est élu par l’assemblée et qu’un secrétaire de séance peut être choisi par le directeur.

Il en déduit que la résolution n°8 est irrégulière puisque les dispositions de l’article 11 des statuts relatives aux règles de majorité n’ont pas été respectées.

Il soutient également que la résolution n°13 de l’assemblée litigieuse est nulle en ce que la formulation de celle-ci est difficilement compréhensible et contraire à l’article 8 des statuts de l’ASL prévoyant que les charges communes générales doivent être réparties en fonction des tantièmes.

Il souligne que seul l’article 8.2.2. a trait aux dépenses d’eau potable et d’arrosage calculées à l’aide de compteurs défalcateurs. Il en déduit que, par cette résolution, la société Agence du Port entend imposer à aux membres de l'[Etablissement 1] une obligation non prévue par les statuts ainsi qu’une application rétroactive du calcul des charges sur la base de relevés des compteurs défalcateurs. Il estime que la volonté de l’ASL de modifier la clé de répartition sans fondement juridique sur la base d’une consommation hypothétique est fautive.

Il relève qu’il assume le paiement d’un quart de la facturation puisqu’il détient 25.782 tantièmes alors qu’il ne représente qu’un lot primaire sur les 19 lots constituant l’ASL. Il considère donc qu’il paie les charges d’électricité de l’ASL.

Il rappelle que la réalisation des travaux et la modification des statuts sont des compétences exclusives de l’ASL mais que cette dernière n’a voté aucun travaux.

Il dément être de mauvaise foi et empêcher l’accès aux compteurs qui sont situés dans ses parties communes. Il conditionne seulement cet accès à la présence de son syndic ou d’un membre du conseil syndical.

Dans ses dernières écritures notifiées le 3 février 2026, l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » s’en rapporte à la justice quant à la demande visant au prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 ainsi que, le cas échéant, des résolutions n°1 à 4 de cette même assemblée, conclut au débouté des demandes relatives à sa condamnation au paiement de dommages-intérêts et de frais irrépétibles et sollicite que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais et dépens.

Elle expose que son directeur a convoqué une assemblée générale le 30 septembre 2024, dont l’annulation a été sollicitée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » par acte introductif d’instance délivré le 12 novembre 2024, puis une autre le 29 juillet 2025 lors de laquelle le mandat de ce dernier a été renouvelé. Elle précise que cette dernière assemblée est définitive et exécutoire.

Elle s’en rapporte à la justice quant à la demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 et, le cas échéant, des résolutions n°1 à 4 de cette même assemblée. Elle renonce à sa demande de nomination d’un administrateur judiciaire qu’elle estime désormais sans objet.

Elle soutient que la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » visant à sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts est infondée en l’absence d’un quelconque préjudice dont ce dernier rapporterait la preuve. Elle considère d’ailleurs être la partie subissant un préjudice certain compte tenu du positionnement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » qui complexifie artificiellement sa gestion depuis des années afin de ne pas honorer le paiement de ses charges tout en détournant l’électricité commune.

La clôture de la procédure, initialement intervenue le 20 janvier 2026, a été révoquée et prononcée de nouveau le 3 février 2026 avant l’ouverture des débats.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 février 2026. La décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 en son entier

En vertu de l’article 5 de la loi du 21 juin 1865, les associations syndicales libres se forment sans l’intervention de l’administration. Le texte ajoute que le consentement unanime des associés doit être constaté par écrit et que l’acte d’association spécifie le but de l’entreprise ; il règle le mode d’administration de la société et fixe les limites du mandat confié aux administrateurs et syndics ; il détermine les voies et moyens pour subvenir à la dépense, ainsi que le mode de recouvrement des cotisations.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article 16 des statuts de l’ASL dénommée « [Adresse 1] » intitulé « Désignation du directeur » prévoit que « les directeurs sont élus par l’assemblée générale pour une durée n’excédant pas trois ans. […] Ils sont rééligibles ».

Le renouvellement tacite du mandat du directeur, en l’absence de tenue d’une assemblée générale au terme du mandat fixé par les statuts, n’est nullement envisagé par ceux-ci puisque qu’il peut au contraire être déduit de ces dispositions que les directeurs doivent être réélus avant le terme de leur mandat triennal.

En outre, l’article 17 de ces statuts intitulé « Pouvoirs et attributions du directeur – Rémunération » précise également que « le directeur convoque l’assemblée de l’ASLP et arrête son ordre du jour ».

La société [Adresse 4] a été élue en qualité de directeur de l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » jusqu’au 30 septembre 2023 au terme de la résolution n°1 adopté par l’assemblée générale du 27 juin 2022.

Or, la société Agence du Port a convoqué les membres de l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » à l’assemblée générale du 18 janvier 2024 par lettres recommandées du 27 décembre 2023.

A cette date, le mandat de directeur de la société [Adresse 4] était expiré et n’avait pas été renouvelé, faute de tenue d’une assemblée générale reconduisant son mandat avant le 30 septembre 2023.

Le mandat du directeur de l’association syndicale libre ayant pris fin le 30 septembre 2023 et tout mandat tacite étant exclu, la société Agence du Port n’avait plus qualité de directeur en exercice de l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » le 27 décembre 2023 et n’avait donc pas le pouvoir de convoquer l’assemblée générale du 18 janvier 2024.

Par conséquent, la nullité de l’assemblée générale du 18 janvier 2024 en son entier sera prononcée pour défaut de pouvoir du directeur l’ayant convoquée.

Sur les demandes accessoires.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale de l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » dénommée « [Adresse 1] » du 18 janvier 2024 en son entier ;

CONDAMNE l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » situé [Adresse 5] à [Localité 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 1] » situé à la même adresse la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » dénommée « [Adresse 1] » sis [Adresse 5] à [Localité 3] de toutes ses demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

CONDAMNE l’association syndicale libre dénommée « [Adresse 1] » dénommée « [Adresse 1] » sis [Adresse 5] à [Localité 3] aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT