MINUTE N°

N° RG 25/00149 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYFY

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré

C/

Monsieur [M] [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [D], dernière adresse connue : demeurant [Adresse 4], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, vice-président

en présence d'[K] [R], auditrice de justice

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [Z] [P], greffière stagiaire

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à Monsieur [M] [D]

RAPPEL DES FAITS

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a donné à bail à monsieur [M] [D] un appartement situé [Adresse 3], par contrat du 12 janvier 2023 et pour un loyer mensuel de 402,11 € et 144,08 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 juin 2024, outre une sommation d’avoir à fournir l’enquête de ressources et l’avis d’imposition, le 30 octobre 2024.

Le bailleur a fait assigner monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux.

A l’audience du 1er avril 2025, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré – représentée par son conseil – demande, à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [M] [D] ; d’ordonner l’enlèvement des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur, avec ventes aux enchères public le cas échéant ; de condamner monsieur [M] [D] au paiement d’une somme actualisée de 9.454,58 € au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2024, avec capitalisation des intérêts, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ; et de le condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [D] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier en date du 14 juin 2024 dont l’accusé de réception a été retourné au bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venu modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 12 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 10.986,03 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 août 2024.

L’expulsion de monsieur [M] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, arrêté à la date du 31 mars 2025, que la dette locative s’élève à la somme 8.175,13 €, après déduction des frais de poursuite.

Monsieur [M] [D], qui n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, sera donc condamné au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, vu le montant du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts, il ne semble pas opportun de la prononcer, au vu de l’absence de tout réglement de la part du locataire, une telle condamnation serait vaine et risquerait de précipiter le débiteur dans une situation compromise irréversible, ce qui n’est dans l’intérêt d’aucune partie.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; et il sera condamné à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires que le demandeur a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2023 entre la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré et monsieur [M] [D] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [M] [D] de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE monsieur [M] [D] à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 8.175,13 € (selon décompte arrêté au 31 mars 2025 et incluant quittancement du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

CONDAMNE monsieur [M] [D] à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés

DÉBOUTE la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE monsieur [M] [D] à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [M] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,