TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/01744 – N° Portalis DB22-W-B7I-SS3L

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 3] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES substituée par Maître Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES..

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [V], [E], [D], [N], [H], [S] [F]

né le 21 Janvier 1973 à [Localité 5] (92),

demeurant [Adresse 4],

Comparant, représenté par Maître Ophélia FONTAINE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Madame [R], [U], [F] épouse [C]

née le 14 Novembre 1961 à [Localité 8] (75),

demeurant [Adresse 2],

Non comparante, représentée par Maître Caroline COHEN de la SCP C.G.N.T., avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JUIN 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R], [U] [F] épouse [C] et M. [V], [E], [D], [N], [H], [S] [F] sont propriétaires indivis des lots n°347, 386, 421 et 467 de la [Adresse 9], sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Faisant grief à Mme [F] épouse [C] et à M. [F] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a fait délivrer une sommation de payer les charges de copropriété les 21 juin 2024 et

9 juillet 2024, et leur a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 4 octobre 2024 par courriers recommandés avec accusé de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence L'[Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a, par actes de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, fait assigner Mme [F] épouse [C] et M. [F] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10- 1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet.1965, et de l’article 45-1 du décret du

17 mars 1967, de :

— condamner solidairement Mme [F] épouse [C] et M. [F] à lui payer la somme de 3.748,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 03/10/2024,

— condamner solidairement Mme [F] épouse [C] et M. [F] à lui payer la somme de 817,25 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner solidairement Mme [F] épouse [C] et M. [F] à lui payer la somme de 221,84 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner in solidum Mme [F] épouse [C] et M. [F] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner in solidum Mme [F] épouse [C] et M. [F] à lui payer la somme de 1.866 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [F] épouse [C] et M. [F] aux entiers dépens.

A l’audience du 13 janvier 2025, le dossier a été renvoyé au 16 juin 2025.

A l’audience du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé ses demandes au titre des charges de copropriété impayées, versant à ce titre aux débats un extrait de compte du 4 juin 2025 laissant apparaître un solde de 1.521,91 euros au titre de charges et 1.239,26 euros au titre des frais et accessoires. Il a maintenu ses autres demandes.

M. [F] a comparu, assisté de son conseil. Il a sollicité qu’il soit constaté que l’indivision avait versé les sommes de 3.748,96 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 11 décembre 2024 et de 817,84 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir et que le syndicat des copropriétaires de la Résidence L'[Adresse 9] soit débouté de ses demandes plus amples ou contraires. A titre subsidiaire, il a sollicité la condamnation de Mme [F] épouse [C] à le garantir de toute somme due au syndicat des copropriétaires en raison du retard de règlement, ainsi qu’à lui verser la somme de 1.440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Mme [F] épouse [C], représentée par son conseil, a sollicité que le syndicat des copropriétaires de la Résidence L'[Adresse 9] et M. [F] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions des défendeurs conformément à leurs déclarations à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] que les sommes dues au titre des charges de copropriété arrêtées au 03 octobre 2024, soit la somme de 3.748,96 euros, ont été réglées par l’indivision [F], ce par virement du 31 janvier 2025.

Il n’est pas non plus contesté que l’indivision [F] a également réglé la somme de 811,25 euros correspondant aux appels de provisions sur charges et cotisation du fonds travaux du 1er trimestre 2025.

Il n’y a donc plus lieu de statuer sur ces points, étant relevé que les demandes de M. [F] tendant à voir “constater” ces paiements ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence L'[Adresse 9] a actualisé ses demandes à l’audience, sollicitant la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 1.521,91 euros au titre des appels de provisions sur charges, cotisation du fonds travaux et appel spécial pour des travaux du 2ème trimestre 2025. Il convient de relever que, s’agissant de charges désormais échues, le fait qu’elles relèvent d’un autre exercice que celui évoqué dans la mise en demeure est sans incidence sur la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de solliciter leur paiement dans le cadre de la présente procédure, à titre de demande accessoire à sa demande principale.

L’exigibilité de ces charges est justifiée par la production aux débats des appels de fonds correspondant et du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 janvier 2025 ayant voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2025 au 30 mars 2026 et la réalisation de divers travaux.

Les défendeurs seront donc condamnés à verser la somme de 1.521,91 euros au titre des charges arrêtées au 4 juin 2025, appels de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

Il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence L'[Adresse 9], le règlement de copropriété comportant une clause de solidarité (article 33).

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence L'[Adresse 9] sollicite la somme de 221,84 euros correspondant à :

— une mise en demeure datée du 12 février 2024, à hauteur de 45 euros,

— une relance datée du 8 mars 2024, à hauteur de 35 euros,

— une sommation de payer datée des 21 juin 2024 et 9 juillet 2024, à hauteur de 141,84 euros.

Il produit à l’appui de sa demande, outre lesdites mise en demeure, relance et sommation de payer, et les factures correspondantes, le contrat de syndic de la société FONCIA prenant effet le 1er janvier 2024 et prenant fin de

31 décembre 2024, qui prévoit des frais de 54 euros TTC par mise en demeure

par lettre recommandée avec accusé de réception et 44 euros par relance après mise en demeure.

Mme [F] épouse [C] et M. [F] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 221,84 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que l’indivision [F] a payé ses charges de copropriété avec retard, les paiements étant intervenus très rapidement après l’assignation, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence L'[Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande en garantie formulée par M. [F] à l’encontre de Mme [F] épouse [C]

M. [F] sollicite la condamnation de Mme [F] épouse [C] à le garantir de toute somme due au syndicat des copropriétaires en raison du retard de règlement (frais de relance, dommages et intérêts, indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dépens). Il soutient qu’il a souhaité régler les charges de copropriété dès le 2 juillet 2024 et que ce n’est que parce que Mme [F] épouse [C] a omis de contresigner l’ordre de virement que les sommes n’ont pas été versées au syndicat des copropriétaires.

Mme [F] épouse [C] s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’elle n’a eu connaissance de l’existence du mandat à signer qu’au mois de décembre et que M. [F] fait payer les saisies administratives liées à ses amendes par le compte de l’indivision.

M. [F] verse aux débats la photocopie d’un ordre de virement qu’il aurait signé le 2 juillet 2024, un courriel adressé à Mme [F] épouse [C] le 2 décembre 2024 lui demandant de contresigner le virement du syndic, un échange de courriels avec le syndic au mois de juillet 2024 dont Mme [F] épouse [C] serait en copie, et un courriel officiel adressé par son conseil au conseil de Mme [F] épouse [C] le 25 octobre 2024, lui demandant de relancer sa cliente pour qu’elle contresigne l’ordre de virement.

Mme [F] épouse [C] produit pour sa part des jugements démontrant l’existence d’un conflit successoral important entre les coindivisaires et des relevés de compte comportant des débits intitulés “blocage provision sur saisie administrative à tiers détenteur TRES. YVELINES AMENDES” aux mois de

mars 2024, mars et avril 2025.

Il résulte de ces éléments que, si Mme [F] épouse [C] semble avoir été mise en copie des courriels échangés par M. [F] avec le syndic dès le mois de juillet 2024, elle n’a été interpelée directement par ce dernier qu’au mois de décembre 2024 et a ensuite rapidement fait les démarches pour contresigner le mandat de virement au syndic. Par ailleurs, M. [F] n’a lui-même entamé les démarches de virement qu’après la réception d’une mise en demeure, d’une relance et d’une sommation de payer. Enfin, il ne conteste pas avoir fait payer des saisies administratives liées à ses amendes par le compte de l’indivision.

Dans ces conditions, M. [F] sera débouté de sa demande en garantie.

Sur les autres demandes

Mme [F] épouse [C] et M. [F], qui succombent principalement, seront condamnés aux entiers dépens.

Le paiement des charges impayées par les défendeurs n’étant intervenu que postérieurement à l’assignation, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [F] épouse [C] et M. [F] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les mêmes motifs que ceux ayant conduit au rejet de sa demande en garantie.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], sise [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne solidairement Mme [R], [U] [F] épouse [C] et M. [V], [E], [D], [N], [H], [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.521,91 euros au titre des charges arrêtées au 4 juin 2025, appels de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus,

Condamne solidairement Mme [R], [U] [F] épouse [C] et M. [V], [E], [D], [N], [H], [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 221,84 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], sise [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute M. [V], [E], [D], [N], [H], [S] [F] de sa demande en garantie formulée à l’encontre de Mme [R], [U] [F] épouse [C],

Condamne in solidum Mme [R], [U] [F] épouse [C] et M. [V], [E], [D], [N], [H], [S] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], sise [Adresse 1] à [Localité 7], la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R], [U] [F] épouse [C] et M. [V], [E], [D], [N], [H], [S] [F] aux dépens,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE