TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/288

AFFAIRE : N° RG 24/00540 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3OZV

Copie à :

M^e Véronique BERNIGAUD

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Caroline MESSERLI

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

DEMANDERESSE :

Société PIERRE INVESTISSEMENT 6,

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°500 632 138

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [P]

née le 17 Juillet 1964 à [Localité 4] (ALGERIE)

[Adresse 2]

2ème étage, Lot syndic N°00002

[Localité 5]

Représentée par M^e Véronique BERNIGAUD, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 19 février 2014 ayant pris effet le 1er mars 2014, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 a donné à bail à Madame [N] [P] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 482 euros et 30 euros de provision pour charges.

La SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire par acte du 7 mai 2024 pour un montant de 5372,48 euros en principal.

La SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 a ensuite fait assigner Madame [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection par acte du 3 octobre 2024, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 juillet 2024; être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [P]; et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif pour la somme de 8.557, 60 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, lequel indique que Madame [N] [P] est bénéficiaire du RSA, qu’elle a maintenu le paiement de son loyer résiduel mais que les demandes de régularisation de charges l’ont mises en difficulté, que l’allocation logement n’est plus versée en raison des impayés et qu’elle n’a pas réussi à obtenir les justificatifs des ces charges et qu’elle souhaite se maintenir dans le logement.

A l’audience du 23 janvier 2026, lors de laquelle l’affaire a été retenue, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6, représentée par son conseil, lequel a déposé son dossier, maintient l’intégralité de ses demandes, et actualise la dette locative à la somme 10.088, 56 € arrêtée à la date du 20 janvier 2026.

Madame [N] [P], représentée par son conseil, lequel a été entendu en sa plaidoirie, indique contester la dette réclamée et sollicite à titre principal de :

Rejeter l’ensemble des demandes de la société requérante,

Condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 à communiquer sous astreinte de 150 euros par jour de retard les justificatifs de charges 2021, 2022, 2023 et 2024,

Constater que le compte locatif était à jour au mois d’août 2023 ;

Désigner un commissaire de justice à [Localité 1] aux fins de dresser un procès-verbal de constat des lieux ;

Condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 sous astreinte de 300 euros à notifier à la CAF le caractère infondé de la declaration d’une dette de loyer;

Condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 sous astreinte de 100 euros à établir un décompte exact des loyers sans charges;

Condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour procedure abusive et la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en reparation du prejudice moral.

A titre subsidiaire :

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 sous astreinte de 300 euros à notifier à la CAF le caractère infondé de la declaration d’une dette de loyer;

Condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 sous astreinte de 100 euros à établir un décompte exact des loyers sans charges;

Fixer un délai de 36 mois à Madame [N] [P] pour s’acquitter du montant de la dette locative ;

En tout état de cause :

Condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 à lui verser la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail reçu le 9 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 21 mai 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2024, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 apparait recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 19 février 2014 ayant pris effet le 1er mars 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 5372, 48 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2024.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il en résulte que pendant toute la durée du bail, le locataire ne peut pas décider unilatéralement de suspendre ses paiements, même s’il conteste les sommes réclamées.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6, arrêté à la date du 20 janvier 2026, que la dette locative s’élève à la somme de 10.088 €.

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Sur les charges locatives :

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 liste la TEOM comme charge récupérable par le bailleur auprès du locataire.

En l’espèce Madame [N] [P] conteste le montant de la TEOM au motif que la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 lui réclame la TEOM de l’immeuble n°4 qui constituerait un immeuble différent.

Il ressort du plan du dossier de permis de construire que l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1] comprend 4 appartement (1 appartement par étage) et que Madame [N] [P] occupe l’appartement du second étage de sorte que la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 est fondée à réclamer la taxe d’enlévement des ordures ménagères au titre du n° 2 et du n° 4 et à répartir cette taxe aux 4 appartements de l’immeuble.

Sur les réparations locatives

Madame [N] [P] conteste la facture pour l’année 2021 d’un montant de 1027 euros au titre d’un entretien de toiture ainsi que la somme de 670 euros pour l’année 2020 au titre de travaux sur la porte d’entrée qui ont été facturés aux locataires.

La première facture d’un montant de 1027 euros concerne des travaux d’entretien de toiture sur un immeuble situé à [Localité 7] et ne pourra par conséquent être retenue comme charge récupérable par le bailleur dès lors que les travaux de toiture ne sont pas des charges récupérables en application du décret n°87-713 du 26 août 1987.

En revanche la seconde facture d’un montant de 670 euros correspond au remplacement de la gâche électrique de la porte d’entrée et au télérupteur de la minuterie constitue des dépenses engagées par le propriétaire pour l’usage courant des logements telles que définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987

Il sera déduit la somme de 256,75 euros.

Enfin la somme de 180 euros par mois facturée aux locataires correspond à l’entretien mensuel des parties communes de l’immeuble, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 est fondée à en solliciter le paiement aux locataires au titre des charges récupérables.

Sur le communication des justificatifs de charges

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des relevés individuels du 31 décembre 2021, du 31 décembre 2022 et du 31 décembre 2023 et des relevés des dépenses, que la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 a communiqué à la locataire un décompte indiquant le détail des charges locatives (charges communes et la taxe d’ordure ménagère) ainsi que le mode de répartition entre les locataires, que Madame [N] [P] n’établit pas avoir sollicité des informations complémentaires et avoir contesté les sommes qui lui étaient réclamées de sorte qu’elle n’est pas fondé à soutenir qu’elle n’aurait pas eu accès aux pièces justificatives de charges.

Sur le solde de la dette locative

Il résulte enfin du relevé du compte locataire que le montant de la dette locative ne résulte pas de la seule contestation des charges mais également du non paiement des loyers. Dans ces circonstances Madame [N] [P] sera condamnée à payer la somme de 9831, 25 euros arrêtée au 20 janvier 2026 après déduction des réparations locatives non justifiées.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, vu le montant de la dette, et de la reprise volontaire du paiement du loyer résiduel, de l’attestation de la CAF de payer le rappel d’APL, il y a lieu d’accorder à Madame [N] [P] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [N] [P] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires :

Madame [N] [P], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 février 2014 ayant pris effet le 1er mars 2014 entre la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 d’une part et Madame [N] [P] d’autre part concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 482 euros et 30 euros de provision pour charges sont réunies à la date du 8 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [P] à verser à la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 la somme de 9.831,25 € (neuf mille huit cent trente et un euros vingt-cinq centimes) (décompte arrêté au 20 janvier 2026) ;

AUTORISE Madame [N] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Madame [N] [P] soit condamnée à verser à la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 6 de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT SEPT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,