Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MARS 2025

N° RG 22/05269 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q245

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Madame [Z] [M]

née le 06 Novembre 1973 à [Localité 11] (02),

demeurant [Adresse 3],

2/ Monsieur [V] [S]

né le 31 Août 1953 à MADAGASCAR,

demeurant [Adresse 6],

3/ Monsieur [K] [W]

né le 31 Décembre 1967 à [Localité 7] (92),

demeurant [Adresse 5],

4/ Madame [U] [L] épouse [W]

née le 09 Août 1972 à [Localité 9] (92),

demeurant [Adresse 5],

représentés par Maître Fabienne FOURNIER LA TOURAILLE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Alain TILLE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DEFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ORION sise [Adresse 13] [Adresse 14] [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la société ASL GESTION, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 977 140 dont le siège social est situé [Adresse 4] et représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Delphine RIBAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Cindy FOUTEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

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ACTE INITIAL du 06 Septembre 2022 reçu au greffe le 03 Octobre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 14 Novembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Janvier 2025 prorogé au 14 Février 2025 et 20 Mars 2025 pour surcharge magistrat.

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [M], M. [V] [J], M. [K] [W]

et M. [U] [L] épouse [W] sont propriétaires de lots correspondant à des maisons individuelles au sein d’un ensemble immobilier dénommé la Résidence [Localité 10] situé [Adresse 1] à [Localité 8] (78), soumis au statut de la copropriété.

Par convocation du 23 mai 2022, la société ASL GESTION, syndic en exercice, a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le

23 juin 2022 et dont le procès-verbal a été notifié le 8 juillet 2022.

L’assemblée générale du 23 juin 2022 s’est prononcée en faveur d’un ravalement complet et général de l’ensemble de la copropriété.

Estimant que le règlement de la copropriété avait été méconnu par les résolutions N°4 à 6 de ladite assemblé, Mme [Z] [M], M. [V] [J], M. [K] [W] et M. [U] [L] épouse [W] ont, par acte du 19 septembre 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires afin de voir annuler les résolutions N°4 (4.1 à 4.11) N°5 et N°6 de l’assemblée générale du 23 juin 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 février 2024, Mme [Z] [M], M. [V] [J], M. [K] [W] et M. [U] [L], épouse [W] demandent au Tribunal de :

Prononcer l’annulation des résolutions n°4 (4.1 à 4.11), n°5 et n°6 du procès-verbal de l’assemblée générale du 23 juin 2022 du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Localité 10] du [Adresse 2] à [Localité 8]

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Localité 10] du [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son Syndic en exercice, la société ASL GESTION à payer à chacun des requérants une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Dispenser les requérants de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence ORION du [Adresse 2] à Montigny le Bretonneux représenté par son Syndic en exercice, la société ASL GESTION aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL FOURNIER – Maître Fabienne FOURNIER LA TOURAILLE, Avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Localité 10] du [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son Syndic en exercice, la société ASL GESTION de l’ensemble de ses demandes indemnitaires et en ce compris sa demande présentée au titre de l’article 700 du CPC.

A titre subsidiaire, écarter le bénéfice de l’exécution provisoire du chef des demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

DEBOUTER Madame [Z] [M], Monsieur [V] [S], Monsieur [K] [X] et Madame [U] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

DECLARER les résolutions de l’assemblée générale du 23 juin 2022 conformes au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [M], Monsieur [V] [S], Monsieur [K] [X] et Madame [U] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] la somme de 457.058,83 euros, sauf à parfaire, pour la perte de chance de bénéficier des conditions négociées de l’emprunt collectif ;

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [M], Monsieur [V] [S], Monsieur [K] [X] et Madame [U] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] la somme de 184.112,00 euros sauf à parfaire, pour la perte de chance de bénéficier des travaux de ravalement au prix fixé lors de l’assemblée générale du 23 juin 2022 ;

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [M], Monsieur [V] [S], Monsieur [K] [X] et Madame [U] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10] la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le moyen tiré de la méconnaissance du règlement de copropriété

Les demandeurs font valoir qu’au titre de l’article VI du règlement de copropriété, est partie privative la totalité de la construction des maisons individuelles. Ils ajoutent que le règlement a prévu que chacun des copropriétaires est tenu des réparations de tout ce qui constitue sa propriété privée et qu’en l’espèce, l’état des façades des maisons individuelles ne nécessite aucun travaux ou réparation. Ils rappellent aussi qu’aux termes de l’article VIII du chapitre 3, chacun des propriétaires pourra exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot à charge d’en informer le syndic. En réponse au syndicat des copropriétaires, ils arguent que le deuxième alinéa de l’article

IX B apporte une exception limitée aux seuls éléments qu’ils visent, soit les fenêtres, les portes d’entrées, les stores, … sans jamais viser les façades et les pignons des bâtiments.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandeurs omettent dans leur raisonnement l’article IX B du règlement de copropriété et se livrent à une lecture tronquée de ce dernier. Il argue que l’exemple tiré de la résolution N°10 de l’assemblée générale du 8 mars 2013 n’est pas pertinent car il ne s’agissait pas de modifier une liste exhaustive mais de prévoir une exception à l’obligation de passer par une autorisation de l’assemblée générale pour changer les volets en limitant le délai nécessaire pour un remplacement à l’identique et donc en préservant l’harmonie de la copropriété.

Au cas d’espèce, il résulte du règlement de copropriété que les maisons individuelles sont des parties privées pour la totalité de la construction et des équipements qui s’y trouvent. Le chapitre troisième traite des droits et obligations des copropriétaires vis-à-vis des parties constituant une propriété privée. Son article IX B dispose que d’une manière générale, toutes les parties privées qui contribuent à l’harmonie de la copropriété même leur peinture…, ne pourront être modifiées bien que constituant une propriété privée sans le consentement d’une part de l’assemblée des copropriétaires, d’autre part de l’Architecte de la copropriété.

Toutefois et afin de maintenir l’harmonie extérieure de la copropriété, la réfection des peintures des parties privées qui contribuent à l’aspect général (fenêtres, porte d’entrée,etc…) devra être effectuée à la fois pour l’ensemble et sur décision de l’assemblée des copropriétaires à la majorité indiquée Article XX paragraphe I (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés).

Il sera noté que l’article IX B dont souhaite se prévaloir le syndicat des copropriétaires se trouve dans le chapitre droits et obligations des copropriétaires vis-à-vis des parties constituant une propriété privée. Son article VIII commence d’ailleurs par rappeler le droit de propriété exercé par chacun des propriétaires.

L’article IX vise la faculté pour chaque copropriétaire de modifier son lot et tend à encadrer celle-ci. C’est en ce sens qu’il convient de comprendre son alinéa 1 qui vise la faculté de modification par un propriétaire de ses parties privées lorsqu’elles contribuent à l’harmonie générale (portes d’entrée, fenêtres, persiennes, stores, volets, balustrades, garde-corps, le tout dans la mesure où ils existent et d’une manière générale toutes les parties privées qui contribuent à l’harmonie de la copropriété…). Dans cette hypothèse, le texte subordonne la modification à l’accord de l’assemblée générale et de l’Architecte de la copropriété.

Le second alinéa vient préciser que s’agissant des peintures des parties privées, leur réfection devra être effectuée pour l’ensemble pour maintenir l’harmonie et subordonne cette réfection à une décision de l’assemblée générale.

Il se déduit de l’ensemble de ce qui précède que les droits afférents aux parties privées que constituent les maisons individuelles sont en principe exercées par leurs propriétaires sous réserve de sujétions tenant au respect de l’harmonie de l’ensemble édictées par l’article IX B et consistant principalement en l’accord de l’architecte de l’immeuble et de l’assemblée générale.

Cependant, l’article XIV du règlement de copropriété-charges individuelles- édicte que chacun des propriétaires sera tenu de pourvoir à ses frais exclusifs au parfait entretien des locaux qui lui appartiendront et comme tel, tenu aux réparations et au remplacement s’il devient nécessaire de tout ce qui constituera sa propriété privée.

Les demandeurs arguent qu’au cas d’espèce l’état actuel des façades des maisons individuelles ne nécessite aucun travaux mais la valeur probante des photographies non datées qu’ils produisent est relative et surtout contredite par le constat d’huissier réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires, démontrant que les ouvrages sont abimés et nécessitent un entretien et des réparations.

Enfin, c’est à tort que les demandeurs soutiennent que l’assemblée ne pouvait adopter une résolution regroupant les propriétaires privées, l’individualisation de charges pour les maisons individuelles adoptée apparaîssant conforme à l’article XIV précité.

Pour l’ensemble de ces raisons, le moyen tiré du non respect du règlement de copropriété sera écarté.

Sur le moyen tiré du non respect des règles de majorité

Les demandeurs font valoir que la majorité de l’article 24 n’est pas celle requise en cas de travaux comportant transformation, addition ou amélioration de l’ensemble immobilier ce qui est le cas en l’espèce s’agissant d’un ravalement esthétique et non obligatoire.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les travaux de ravalement ne sont pas des travaux comportant transformation, addition ou amélioration mais des travaux visant une réfection de l’harmonie générale de l’immeuble eu égard à son état visuellement dégradé ainsi qu’aux maçonneries usées, à l’étanchéité du sol et des coursives et aux problèmes d’étanchéité dus à l’absence de ravalement depuis plus de 20 ans.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 :

« I- Les décisions de l’assemblée générales sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II- Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1 er de la loi n°67-561 du 10 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. »

Il résulte de l’article 25 de la loi que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

Au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie que les travaux de ravalement sont rendus nécessaires par la dégradation de l’ensemble et ne sauraient s’analyser en travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration. L’état dégradé est établi par les photographies versées aux débats et par le constat d’huissier réalisé le 25 octobre 2023.

S’agissant des résolutions 5 et 6, les demandeurs font valoir que s’agissant de la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires pour la réalisation de tavaux concernant les parties communes, elles auraient dû être votées à la majorité de l’article 26.

Le syndicat des copropriéaires fait valoir que le prêt collectif est souscrit individuellement par chaque copropriétaire désireux de bénéficier des conditions avantageuses.

Il n’est en effet pas justifié par les demandeurs que les résolutions 5 et 6 entrent dans les hypothèses énumérées à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le moyen tiré du non respect de la règle de majorité sera donc écarté.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que des démarches avaient été entreprises auprès de la Caisse d’épargne Ile de France à des conditions très avantageuses pour financer le ravalement de la copropriété sur plusieurs années mais que ces conditions n’ont pas été maintenues par la Banque en raison de la procédure introduite par les demandeurs.

Le syndicat des copropriétaires fait encore valoir la perte de chance de bénéficier des travaux au prix négocié en 2022 compte tenu notamment de l’augmentation du prix des matières premières.

Les demandeurs font valoir que :

— l’établissemnt financier a seulement indiqué mettre en suspens le dossier et le syndicat des copropriétaires ne perd pas le bénéfice de l’emprunt;

— le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles les travaux ne pourraient plus être effectués dans l’enveloppe initialement prévue.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune indication sur le fondement qu’il entend donner à ses demandes au titre de la perte de chance.

Quoiqu’il en soit, il ne caractérise aucune faute de la part des demandeurs. En effet, dès lors qu’il attribue la perte de chance à leur action en justice, il serait nécessaire qu’il démontre que celle-ci était fautive ce qui n’est absolument pas le cas en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de l’ensemble de ses demandes de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Partie perdante, les demandeurs seront condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute Mme [Z] [M], M. [V] [J], M. [K] [W] et M. [U] [L], épouse [W] de l’intégralité de leurs demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] situé [Adresse 1] à [Localité 8] (78) de ses demandes de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum Mme [Z] [M], M. [V] [J],M. [K] [W] et M. [U] [L], épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] situé [Adresse 1] à [Localité 8] (78) représenté par son syndic en exercice somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [Z] [M], M. [V] [J],M. [K] [W] et M. [U] [L], épouse [W] aux dépens de l’instance ;

Déboute les parties de toute demande plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY