TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

25 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00672 – N° Portalis DB22-W-B7J-S62X

Code NAC : 54G

AFFAIRE : Syndic. de copro. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 17] sis [Adresse 3] à [Localité 8] C/ S.N.C. LNC YODA PROMOTION, S.A. ZURICH INSURANCE PLC, Société ZURICH INSURANCE PLC,

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 17] sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART RENOIR, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 4900 205 184, dont le siège social est [Adresse 2]

représenté par M^e Georges FERREIRA, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 404

DEFENDERESSES

SNC LNC YODA PROMOTION, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 831 304 548, dont le siège social est situé [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Fabrice LEPEU, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B404, M^e Sylvie MAIO, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 163

SA ZURICH INSURANCE PLC, inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 484 373 295, dont le siège social est [Adresse 6], prise à la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pascal FOURNIER, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 38

Débats tenus à l’audience du 8 juillet 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BRUN, Greffière, lors des débats et de Virginie BARCZUK, Greffière placée, lors du prononcé ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 8 juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

La société LNC Yoda Promotion a fait réaliser en tant que maître d’ouvrage la construction d’un ensemble immobilier composé de 42 logements aux [Adresse 10], à [Localité 11] (Yvelines).

Elle a souscrit une assurance décennale constructeur non réalisateur, dommage ouvrage et tout risque chantier auprès de la société Zurich Insurance plc.

La réception des travaux est intervenue le 30 septembre 2022 et la livraison des parties communes, avec réserves, le 4 octobre 2022.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 17], sis [Adresse 3], à [Localité 11] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart Renoir, a formulé de nombreuses réserves dans les parties communes et s’est plaint d’infiltration d’eau sur les places de parking.

Le 4 octobre 2024, il a mandaté un commissaire de justice pour dresser constat des désordres, malfaçons et non façons.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 22 et 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 17], sis [Adresse 3], à Croissy-sur-Seine (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart Renoir, a fait assigner la société LNC Yoda Promotion et la société Zurich Insurance plc en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles. Il demande encore la condamnation de la société LNC Yoda Promotion à lui communiquer certaines pièces sous astreinte et la condamnation in solidum des défenderesses à lui payer la somme de 15 000,00 € à titre de provision ad litem.

Lors de l’audience du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 17], sis [Adresse 3], à [Localité 11] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart Renoir, maintient ses demandes, à l’exception de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Zurich Insurance plc ne s’oppose pas à la demande d’expertise mais rappelle les limites de sa garantie.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société LNC Yoda Promotion ne s’oppose pas à la demande d’expertise mais formule toutes protestations et réserves quant à son éventuelle responsabilité. Elle demande le rejet de la demande de provision ad litem, et à titre subsidiaire d’être relevée et garantie par l’assureur de toute condamnation à son encontre.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 17], sis [Adresse 4], à [Localité 11] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart Renoir, justifie au regard des nombreux courriers adressés au constructeurs relativement à des réserves non levées et du procès-verbal de constat versé aux débats qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres, malfaçons et non façons allégués, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile étant réunies, il convient ainsi d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 17], sis [Adresse 3], à [Localité 11] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart Renoir, le paiement de la provision initiale.

Sur la demande de provision ad litem :

Le juge des référés a le pouvoir sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile d’accorder une provision pour les frais d’instance dès lors que l’obligation n’est pas sérieusement contestable, sans que cette allocation soit subordonnée à la preuve d’une impécuniosité de la partie qui en sollicite l’attribution.

En l’espèce, s’il invoque la responsabilité contractuelle du maître de l’ouvrage au regard de « la gravité des non-façons, malfaçons, non conformités et désordres affectant l’ouvrage livré depuis moins d’un an », le syndicat des copropriétaires demandeur n’établit pas la responsabilité des parties défenderesses avec l’évidence requise en référé, notamment que les conditions de mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement soit remplies.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de provision ad litem.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 17], sis [Adresse 3], à [Localité 11] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart Renoir. En effet les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par le syndicat des copropriétaires, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort ;

Donnons acte à la société LNC Yoda Promotion et à la société Zurich Insurance plc de leurs protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur [W] [V]

E-mail : [Courriel 12]

Crédit agricole immobilier, [Adresse 9]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 16], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

1° – se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

2° – relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

3° – en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions ; en déterminer la date d’apparition ;

4° – donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et à sa conformité aux règles de sécurité et sanitaire, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

5° – dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

6° – à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

7° – donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

8° – rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 3], à [Localité 11] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 8 000,00 € (HUIT MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 17], sis [Adresse 3], à Croissy-sur-Seine (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Mansart Renoir, à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 mars 2026 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 15]) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155 1 du même code ;

Rejetons la demande de provision ad litem ;

Disons que les dépens resteront à la charge de le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dit [Adresse 17], sis [Adresse 3], à [Localité 11] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice ;

Rappelons que le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure et que la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BARCZUK, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière placée Le Vice-Président

Virginie BARCZUK Eric MADRE