TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 7]

N° RG 25/00658 – N° Portalis DB22-W-B7J-TETA

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE START [Adresse 4] AGISSANT POUSUITES ET DILIGENCES DE

C/

[P] [B] [V]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ORTEGA GONZALEZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [V]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE START SITUÉE [Adresse 3]

agissant pousuites et diligences de son syndic FONCIA MANSART

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Louna GRAPPE, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [P] [B] [V]

RESIDENCE [11]

[Adresse 6]

[Localité 9]

comparante

A l’audience du 26 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [V] est propriétaires des lots n°30 et n°400 au sein de la Résidence [11], située [Adresse 5].

Des charges de copropriétés n’ayant pas été régulièrement acquittées, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], a adressé une mise en demeure par courrier recommandé du 17 août 2023, suivie d’une relance datée du 31 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, le [Adresse 12], représentée par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, a fait citer Madame [P] [V] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement des charges de copropriété impayées, et demande de les condamner solidairement à lui verser les sommes suivantes :

3453,70 € au titre des charges et travaux arrêtés au 3 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 août 2023, 937,36 € au titre des frais de recouvrement de la créance, arrêtés au 3 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 août 2023,1500 € à titre de dommages et intérêts, 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

Au jour de l’audience, le [Adresse 12], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique qu’aucun règlement n’est intervenu depuis au moins deux ans, de sorte qu’il s’oppose à l’octroi de délais de paiement. En outre, il expose que le procès-verbal de l’assemblée générale de 2025 a été récemment communiqué à la défenderesse.

Madame [P] [V] comparait en personne et déclare qu’elle vit seule avec sa fille de deux ans et demi. Elle actualise sa situation en précisant qu’en tant qu’aide-soignante, elle perçoit un salaire de 1700 euros ainsi que des aides de la CAF d’un montant de 200 euros. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont, en outre, tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

En application de l’article 1342-10 alinéa 2 du Code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le [Adresse 12] verse aux débats :

La matrice cadastrale, la fiche immeuble et l’acte de vente,Les relances et mises en demeure,Un décompte actualisé de la créance arrêté au 3 juin 2025, Les appels de fonds, Les procès-verbaux des assemblées générales du 16 juillet 2021, 3 janvier 2023, 17 février 2023 et 12 février 2024 ainsi que les attestations de non-recours,Les contrats de syndic.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Start justifie ainsi que Madame [P] [V] ne s’est pas acquittée de l’intégralité de ses charges de copropriété dues pour un montant de 3506,87 € euros.

En conséquence, Madame [P] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 3506,87 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 3 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation

Sur les sommes nécessaires au recouvrement de la créance

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de 2ème relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparait que le [Adresse 12] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [P] [V], la somme de 48 euros au titre de l’envoi de la mise en demeure en date du 17 août 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Madame [P] [V] sera condamnée à verser la somme de 48 euros au le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Start au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort du dossier que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne un préjudice certain aux autres copropriétaires en ce qu’il fragilise l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11]. En n’honorant pas les appels de charge et les mises en demeure dont il a fait l’objet, le débiteur contraint ses copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété et cause à la collectivité un préjudice financier dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Alors, les manquements apportés par Madame [P] [V] au paiement de ses redevances, sans justification de sa carence, ont eu des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien. Il convient donc de condamner la débitrice à verser la somme de 300,00 euros au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des éléments exposés par la défenderesse à l’audience, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Madame [P] [V] et de lui permettre, ainsi qu’à la défenderesse, d’échelonner le paiement de sa dette en 16 mensualités de 200 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

En revanche, afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Madame [P] [V] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [11], située [Adresse 5] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles non-compris dans les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Start. Il convient alors de condamner la débitrice à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 300,00 euros en application de l’article précité.

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [V], qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser au [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 3506,87 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 3 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser au [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser au [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame [P] [V] à s’acquitter de ces sommes en 16 mensualités de 200,00 € chacune outre une 17e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser au [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [V] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement du greffe du tribunal judiciaire, le 8 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,