MINUTE N°

N° RG 25/00482 – N° Portalis DB22-W-B7J-TABM

S.D.C. de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 3]

C/

Monsieur [P] [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 3], représentée par son syndic la société par actions simplifiée FONCIA SEINE OUEST, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 433 596 103 – dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représenté par Maître Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, substitué par Maître Aurélia NUGNES, avocat au barreau du VAL DE MARNE

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [S] – demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Bruno ADANI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [P] [S]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [S] est copropriétaire du lot numéro 83 du règlement de copropriété DE LA RÉSIDENCE [Adresse 6] sis dans un immeuble à [Localité 7], [Adresse 3] et [Adresse 4], composé d’un appartement représentant les 1415/100000 tantièmes des parties communes.

Ayant cessé de régler le montant des charges de copropriété y afférentes, le Syndicat des Copropriétaires demandeur lui a notifié trois sommations de payer par exploits de la SASU ISMAN &Associés, commissaires de justice :

Une sommation de payer en date du 28 juillet 2020 portant sur la somme principale de 1.417,48 euros,Une sommation de payer en date du 25 octobre 2021 portant sur la somme principale de 2.651,67 euros.Une sommation de payer en date du 31 juillet 2023 portant sur la somme principale de 4370,61 euros

Puis, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES LYS, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SEINE OUEST a notifié à la Monsieur [P] [S] par exploit introductif d’instance en date du 22 avril 2025, une assignation à comparaitre devant le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, sollicitant notamment sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui verser les sommes de :

—  9.912,06 euros majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 20 août 2020, date de la sommation de payer jusqu’au jour du parfait paiement

—  80 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Outre sa condamnation aux entiers dépens

A l’audience du 22 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires demandeur, représenté par son avocat a soutenu oralement les demandes formulées dans son assignation.

Monsieur [P] [S], bien que régulièrement assigné par acte remis à l’étude n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire, appelée à l’audience du 22 mai 2025 a été mise en délibéré au 23 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilté :

Selon l’article 42 alinéa 1° de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n 2018 1021 du 23 novembre 2018 (loi ELAN), les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Suivant I’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à l’encontre de Monsieur [P] [S] un arriéré de charges depuis le 1er janvier 2020, étant rappelé que ce dernier a été assigné devant la présente juridiction le 22 avril 2025.

Au regard des textes précités, la demande en paiement des charges de copropriété réclamées avant le 22 avril 2020 pour un montant de 800,21 euros est prescrite.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires demandeur est recevable à réclamer le paiement des arriérés de charges à compter du 22 avril 2020 jusqu’au 1er avril 2025, soit la somme de 6.602,13 euros, au vu du dernier décompte produit arrêté au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

Sur le paiement des charges générales de copropriété, des travaux et du fonds de travaux Loi ALUR :En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de I’ utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à 1'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14 1 ou du I de 1'article 14 2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 alinéa 1° du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires qui sollicite le paiement d’un arriéré de charges de copropriété, de rapporter la preuve que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes qui lui sont réclamées.

A cet égard, il convient de préciser que ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967 ne définissent les pièces que le syndicat des copropriétaires doit fournir lorsqu’il recouvre en justice les charges de copropriété impayées.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 9.912,06 euros qui correspondraient aux charges de copropriété impayées à compter du 1ER janvier 2020, à l’appel de travaux, à l’appel du fonds de travaux Loi ALUR et aux frais de recouvrement imputés sur le compte de Monsieur [P] [S] euros sur la base d’un décompte arrêté au 1er avril 2025.

Au cas particulier, il est constant que ce dernier est propriétaire du lot numéro 83 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 6], représentant 1415/100000 tantièmes des parties communes, comme cela résulte de l’extrait de matrice cadastrale produit.

Monsieur [P] [S], non comparant n’apporte, par hypothèse, au Tribunal, aucun élément d’information qui permettrait de contester le nombre de tantièmes qu’il détient au sein de la copropriété pas plus qu’il n’est en mesure de donner au Tribunal la preuve de règlements qu’il aurait pu effectuer depuis l’assignation qui lui a été délivrée le 22 avril 2025.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires demandeur produit notamment:

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 21 juin 2018, approuvant les comptes sur l’année 2017, l’ajustement du budget sur l’année 2018 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2019 et approuvant les travaux effectués pour la réfection du réseau d’interphonie.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 2 avril 2019 approuvant les comptes de l’exercice 2018, le maintien du budget prévisionnel sur l’année 2020,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 27 novembre 2019 désignant le cabinet FONCIA SEINE OUEST, syndic de l’immeuble.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 20 octobre 2020 approuvant les comptes de l’exercice 2019, le budget prévisionnel pour l’exercice 2021 ainsi que la cotisation obligatoire au titre du fonds de travaux pour l’année 2021.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 20 décembre 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020, le budget prévisionnel pour l’exercice 2021, le budget prévisionnel de l’exercice 2022 ainsi que la cotisation obligatoire au titre du fonds de travaux pour l’année 2021.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 29 juin 2021 approuvant les travaux d’installation d’n vase d’expansion en remplacement du groupe de maintien de pression en chaufferie.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 24 mai 2022 approuvant notamment les comptes de l’exercice 2021, l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2022, le budget prévisionnel de l’exercice 2023 ainsi que la cotisation obligatoire au titre du fonds de travaux pour l’année 2023.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 30 novembre 2022 approuvant notamment l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2023 ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 7 juin 2023 approuvant notamment es comptes de l’exercice 2022, l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2023, le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice 2024.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 26 octobre 2023.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 juillet 2024 approuvant notamment les comptes de l’exercice 2023, l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2024, le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice 2025

— Les attestations de non-recours des assemblées générales susvisées.

Le Syndicat des Copropriétaires demandeur produit également les appels de charges, les appels de travaux et ceux du fonds Loi ALUR adressés à Monsieur [P] [S] depuis le 1er trimestre 2020 jusqu’au 2ème trimestre 2025 et les régularisations de charges des exercices y afférents ainsi qu’un relevé de comptes depuis le 1er janvier 2020 jusqu’au 1er avril 2025.

Les charges appelées au titre des travaux de réfection effectués pour la réfection du réseau d’interphonie et celles appelées au titre les travaux d’installation d’un vase d’expansion en remplacement du groupe de maintien de pression en chaufferie, ont par ailleurs été régulièrement votées au terme des assemblées générales susvisées et appelées, de même que les fonds de travaux appelés au titre de la Loi ALUR.

Il résulte de ces documents que que pour la période non prescrite allant du 22 avril 2020 au 1er avril 2025, la créance du Syndicat des Copropriétaires demandeur à l’encontre de Monsieur [P] [S] s’élève à la somme de 6.602,13 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété, de l’appel de fonds travaux de l’immeuble et de l’appel de fonds de travaux Loi Alur.

Il s’ensuit que Monsieur [L] [S] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 6.602,13 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds de travaux Loi ALUR inclus, dus selon décompte à compter du 22 avril 2020 , arrêté au 1er avril 2025, charges du 2me trimestre 2025 incluses, avec intérêt au taux légal à compter du 22 avril 2025, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1236-1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de la résistance abusive de Monsieur [P] [S] à régler ses charges à concurrence de la somme de 80 euros.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, l’abus de droit de la part de Monsieur [P] [S] n’est pas caractérisé dans la mesure où ce dernier a procédé à des paiements comme cela résulte des documents produits par le Syndicat des Copropriétaires qui, par ailleurs, ne justifie pas d’une autre condamnation de ce dernier à payer des arriérés de charges antérieurement.

En conséquence, la demande indemnitaire pour résistance abusive du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence les LYS, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES [Adresse 6] a dû accomplir, Monsieur [P] [S] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

DECLARE recevable en son action, au regard des règles de la prescription, l’action en paiement du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES [Adresse 6] sis [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SEINE OUEST prise en la personne de son représentant légal, au titre du recouvrement des charges de copropriété et travaux depuis le 22 avril 2020.

CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES [Adresse 6] sis [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SEINE OUEST prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.602,13 euros au titre des charges de copropriété, travaux et fonds de travaux Loi ALUR dus à compter du 22 avril 2020 jusqu’au 1er avril 2025, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, 2me trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’au complet règlement.

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES [Adresse 6] sis [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SEINE OUEST prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de dommages et intérêts.

REJETTE toute autre demande plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [P] [S] aux entiers dépens, comprenant le coût des sommations de payer en date 25 octobre 2021 et 31 juillet 2023 et ceux de l’assignation en date du 22 avril 2025.

CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LES [Adresse 6] sis [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA SEINE OUEST prise en la personne de son représentant légal, la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 23 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,