Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 05 Décembre 2024

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DEMANDERESSE :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [W]

33 Rue du Général de Gaulle

Porte A302

44840 LES SORINIERES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 octobre 2024

date des débats : 03 octobre 2024

délibéré au : 05 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02526 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGQD

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [J] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 16 novembre 2017, l’office public Habitat 44 a donné à bail à Monsieur [J] [W] un local à usage d’habitation au troisième étage sis 90 avenue Willy Brandt à Rezé (44400) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 406.25 euros, outre une provision sur charges de 52.12 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par avenant en date du 21 juillet 2022, suite à leur mariage, Monsieur [J] [W] et Madame [D] [R] épouse [W] sont co-titulaires du bail.

Grâce au dispositif de mutation inter-bailleur, le couple s’est vu attribuer un nouveau logement aux Sorinières (44840) appartenant à CDC Habitat Social. Le bail a été signé le 6 juin 2023.

Maître [K] [H], commissaire de justice, autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection en date du 13 mai 2024, s’est rendu sur site le 12 juin 2024, date du procès-verbal de constat.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, l’office public Habitat 44 a assigné Monsieur [J] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail au visa de l’article L442-3-5 du CCH ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [W] ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— évaluer les fruits de la sous-location au montant du loyer courant ;

— condamner Monsieur [J] [W] au paiement de :

—  6 443.22 euros correspondant aux fruits indûment perçus au jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyers et charges en cours, soit la somme de 495.64 euros augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément loyer solidarité et de la pénalité pour l’enquête d’occupation du parc social jusqu’à la libération complète des lieux ;

—  2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 146.04 euros.

La bailleresse sollicite la résiliation du bail consenti à Monsieur [J] [W] en raison du manquement à l’interdiction de sous location, conformément aux dispositions des articles L442-2-5 et 442-8-1 du code de la construction et de l’habitat et la condamnation au paiement des fruits des sous-loyers en application des articles 548 et 549 du code civil. A tout le moins, il précise que le locataire dispose d’un autre logement où il réside et a indiqué vouloir rester, ce qui suffit à établir une sous-occupation des lieux.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 3 octobre 2024.

A l’audience, l’office public Habitat 44, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assigné à étude, Mon,sieur [J] [W] a comparu et a déclaré percevoir entre 1 200 et 1 500 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée dans le domaine de la sécurité, qui va prendre fin en raison d’un licenciement économique. Il n’a pas contesté la présence de tiers dans l’appartement, il s’agit de son neveu. Il indique ne pas avoir les moyens de rembourser.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que le courriel de Monsieur [P] [C] en date du 5 septembre 2024 n’est pas joint à l’assignation et n’a pas été mis dans les débats. Dès lors, cette pièce sera écartée, le Juge s’estimant suffisamment éclairé sans rouvrir les débats, laissant la bailleresse le soin du choix des poursuites au regard des informations contenues.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Il résulte en effet de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

De même, l’article L.442-3-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’il est interdit au locataire de sous louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

Le contrat de location signé dispose en son article 5.1, que « le locataire utilise les lieux loués à usage exclusif d’habitation. Le logement loué constitue la résidence principale effective du Locataire, qui doit occuper au moins huit mois par an, conformément à la Loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. La sous-location des locaux désignés au présent contrat est interdite.(…) »

Enfin, il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat au regard de leur gravité, de leur récurrence mais également de leur persistance.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi par Maître [H], d’une part, que la boîte aux lettres correspondant au logement porte quatre noms, outre le sien, celui de [G] [V], [L] [R], [P] [C] et d’autre part, que la serrure de l’appartement loué par le défendeur est dégradée. A l’intérieur, il est constaté la présence de nourriture, de produits d’hygiène corporelle, le réfrigérateur et la machine à laver sont en fonction, un ordinateur portable est posé sur la table de la pièce principale, de sorte qu’il convient de constater que le logement est occupé et meublé. En outre, les deux passeports présents et les courriers laissés sont au nom de Madame [G] [V] et Monsieur [P] [C]. Le commissaire de justice remarque l’absence de papiers au nom du défendeur.

Il en résulte que le bien loué, situé au troisième étage sis 90 avenue Willy Brandt à Rezé (44400), est occupé par des tiers au contrat de location. D’ailleurs, lors des débats Monsieur [J] [W] ne conteste pas sous-louer le bien sans l’accord de son bailleur, alors qu’il occupe un autre bien loué par la CDC Habitat Social aux Sorinières (44840) suivant contrat en date du 6 juin 2023.

Le manquement aux obligations contractuelles est caractérisé et suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

En conséquence, ledit bail sera résilié à la date de la présente décision.

A défaut de départ volontaire des lieux, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de mettre à la charge de Monsieur [J] [W], à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non-résiliation du contrat de bail soit la somme de 495.64 euros augmentée de son éventuelle réindexation.

Sur la demande de condamnation au paiement des fruits civils

L’article 546 du code civil définit le droit d’accession du propriétaire c’est- à-dire le droit sur tout ce que la chose mobilière ou immobilière produit, et sur ce qui s’y unit. L’article 547 du même code précise qu’il s’agit de fruits civils notamment.

Il ressort des articles 548 et 549 du code civil que les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement et que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

Il ressort des dispositions du code civil que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ».

Or, en l’espèce, il ressort de ce qui précède que Monsieur [J] [W] sous-loue le bien situé au troisième étage sis 90 avenue Willy Brandt à Rezé (44400) sans l’accord de son bailleur. En outre, il ne conteste pas résider dans un appartement loué par CDC Habitat Social, comme en atteste le contrat de bail signé par Monsieur [J] [W] et Madame [W] le 2 juin 2023. La présence de passeports et de courriers au nom de Madame [G] [V] et Monsieur [P] [C] et l’absence de papiers au nom du défendeur, relevé par le commissaire de justice, confirment ces éléments. D’ailleurs, l’intéressé ne conteste pas les faits.

Dès lors, s’agissant d’une sous location illégale, Monsieur [J] [W] sera condamné au paiement de la somme de 6 443.22 euros correspondant au montant des sous loyers indûment perçus depuis le 16 juin 2023, date d’effet du contrat de bail signé le 2 juin 2023 par Monsieur [J] [W], soit 13 mois à compter de l’échéance de juillet 2023.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [J] [W], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par l’office public Habitat 44 afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [J] [W] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail ayant été consenti le 16 novembre 2017 par l’office public Habitat 44 à Monsieur [J] [W] portant sur un local à usage d’habitation au troisième étage sis 90 avenue Willy Brandt à Rezé (44400) et ses accessoires, au 5 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et ce, tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [W] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du dernier loyers et charges en cours, soit la somme de 495.64 euros augmentée de son éventuelle réindexation ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à son paiement à compter de l’échéance de l’échéance d’août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à payer à HABITAT 44 la somme de 6 443.22 euros au titre des loyers et charges, échéance de juillet 2024 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] à verser à une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [W] aux dépens ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA