TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Y] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06473 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JKK

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [U], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie VERHOEVEN, avocat au barreau de Paris, Vestiaire : D0174

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06473 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JKK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 1991, la société anonyme de gestion immobilière de la ville de [Localité 4] aux droits de laquelle vient l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [W] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer d’un montant mensuel de 2420,34 francs outre une provision pour charges.

Le 26 octobre 2016, le bail a fait l’objet d’un transfert au profit de Mme [Y] [U].

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5211,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [U] le 27 février 2024.

Par assignation du 17 juin 2024, l’établissement public PARIS HABITAT – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [U] au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, autoriser la séquestration des meubles et dire que leur sort sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges, jusqu’à libération des lieux,

—  6284,91 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 22 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

À l’audience du 9 janvier 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative actualisée au 31 décembre 2024 s’élève désormais à 9105,69 euros. Il s’oppose au plan d’apurement de la dette proposé par la défenderesse et la suspension des effets de la clause résolutoire au regard de la hauteur de la dette, du montant mensuel proposé pour l’apurer, et de l’absence de paiement du loyer au mois de décembre.

Mme [Y] [U] représentée par son conseil reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Elle précise avoir repris le paiement du loyer avant la précédente audience du 22 novembre 2024. Elle explique ses difficultés par la perte de son emploi et explique en rechercher un activement.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5211,92 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 avril 2024.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

La locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2024, Mme [Y] [U] lui devait la somme de 8925,53 euros, après retrait des frais de procédure.

Mme [Y] [U] reconnaît cette dette et sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5211,92 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1072,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte versé aux débats, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience du 22 novembre 2024 est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer de Mme [Y] [U] peuvent lui permettre d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, la dernière échéance devant régler le solde de la dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu des situations économiques des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat existant entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH, d’une part, et Mme [Y] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 avril 2024,

CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH la somme de 8925,53 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5211,92 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1072,99 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [Y] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Y] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 avril 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [Y] [U] sera condamnée à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [U] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge