TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/06341 – N° Portalis DB22-W-B7H-RQWT

Code NAC : 72D

EJ

DEMANDERESSE :

Madame [J] [M]

née le 16 Mai 1955 à [Localité 7] (15),

demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Elodie DUMONT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DEFENDEURS :

1/ Monsieur [N] [R] [Y] [P]

demeurant [Adresse 6],

[Adresse 3] (PORTUGAL),

2/ Madame [U] [R] [Y] [P]

demeurant [Adresse 6],

[Adresse 3] (PORTUGAL),

représentés par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 22 Septembre 2023 reçu au greffe le 25 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Juin 2025, après le rapport de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Septembre 2025 prorogé au 09 Octobre 2025 et 13 Novembre 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [M] est propriétaire depuis mai 1984 d’une maison d’habitation ancienne située [Adresse 1] à [Localité 4] (78).

La maison de Mme [M] fait partie d’une copropriété horizontale comprenant deux autres maisons appartenant respectivement à M. [X] [D] et à M. et Mme [N] et [U] [R] [Y] [P] (ci-après M. et Mme [R]), l’ensemble étant desservi par une cour commune à l’ensemble des copropriétaires.

Mme [M] a constaté des désordres dans sa maison qu’elle a cru dans un premier temps pouvoir attribuer aux phénomènes de sécheresse, les désordres se présentant sous la forme d’importantes fissures traversantes.

En avril 2016, l’entreprise ABOTT qui devait effectuer des travaux dans la salle de bains a refusé d’intervenir en raison de fissures apparentes, et ce, en dépit de réparations effectuées par Mme [M] dès 2009.

Cette dernière a alors sollicité son assureur la société GMF qui a missionné

la société CET en tant qu’expert. Celle-ci a déposé son rapport le

31 octobre 2016.

La demanderesse a fait réaliser en novembre 2016 une recherche de fuite non destructive par la société AIRT CONTROLE.

A la requête de Mme [M], un constat d’huissier a été réalisé le

17 janvier 2019.

Mme [M] a alors sollicité la désignation d’un expert judiciaire, requête à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 14 mai 2019, la juridiction des référés ayant nommé M. [G] puis, en remplacement de celui-ci,

M. [C].

Le rapport d’expertise judiciaire de M. [C] a été déposé le

31 janvier 2023.

C’est dans ce contexte que Mme [M] a, par acte extrajudiciaire du

25 septembre 2023, fait assigner M. et Mme [R] devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 5 mars 2025, Mme [M] demande au Tribunal

de :

RECEVOIR Madame [J] [M] en son action,

Et la disant bien fondée,

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à payer à Madame [J] [M] :

— La somme de 44.228,38 euros correspondant à leur quote-part de copropriétaires au titre des travaux et frais afférents, étant précisé que la somme de 147.280,61 euros sera à réévaluer en fonction de l’indice BT01,

— La somme de 38.006,16 euros correspondant à la moitié des préjudices immatériels, préjudices de jouissance et moral, s’ajoutant, étant précisé que le préjudice de jouissance sera à parfaire,

— soit une somme totale de 82.234,54 euros, éventuellement à parfaire.

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à payer à Madame [J] [M] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la moitié des frais irrépétibles engagés depuis l’instance en référé comprise jusqu’au rapport, puis ceux dus intégralement pour la présente instance,

DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [U] [R] à payer à Madame [J] [M] les entiers dépens, lesquels comprendront notamment, outre les frais relatifs à la présente instance au fond, ceux du référé, ainsi que la moitié des frais d’expertise soit la somme de 15.316,82 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 30 décembre 2024, M. et Mme [R] [Y] [P] demandent au Tribunal de :

A titre principal,

JUGER que les désordres constatés sur le lot de copropriété n° 2, propriété de Madame [M], trouvent leurs origines causales exclusive dans la défectuosité des canalisations situées en parties privatives des lots de copropriété n°1 et n°2 de la copropriété horizontale ainsi que dans l’entretien de la maison de Madame [M] (lot n°2) ;

A titre subsidiaire,

JUGER que la négligence fautive de Madame [M] et de Monsieur [D] sont à l’origine exclusive des désordres constatés sur le lot de copropriété n°2, propriété de Madame [M] ;

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER qu’il existe d’autres causes possibles d’apparitions des désordres qui rendent impossible de déterminer l’imputabilité des désordres constatés sur le lot de copropriété n°2 propriété de Madame [M] ;

En conséquence et en toute hypothèse,

DEBOUTER Madame [M] de l’ensemble de ses demandes et prétentions formulées à l’encontre des époux [R] ;

A titre reconventionnel,

JUGER que Madame [M] a fait dégénérer son droit d’agir en abus en tentant de s’enrichir indument au détriment des époux [R] ;

CONDAMNER Madame [M] à payer aux époux [R] la somme de 10.000 Euros au titre des préjudices subis du fait de l’action abusive de la demanderesse ;

CONDAMNER Madame [M] à payer aux époux [R] la somme de 5.000 Euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER Madame [M] aux entiers dépens d’instance.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’origine des désordres

Il sera indiqué, à titre liminaire, que le rapport de M. [C] attribue la cause des désordres pour 10% à la “fragilité et entretien de la maison [M]”, 45% au réseau d’eau pluviales de la maison [M] dans son raccordement avec le réseau commun et 45% des réseaux d’eau pluviales et usées de la maison [D] dans son raccordement au réseau commun. L’expert a estimé en réponse à un Dire de Mme [M] qu’il outrepasserait sa mission s’il se prononcait sur la qualification du réseau de canalisation comme partie commune.

Mme [M] fait valoir que sa maison subit des désordres structurels conséquents qui se manifestent par des fissures, des mouvements de sol, un mouvement de la maison qui penche et semble se diviser en deux ou encore des fenêtres qui ne s’ouvrent plus. Elle ajoute que ces désordres ont été constatés à maintes reprises y compris pendant l’expertise judiciaire au cours de laquelle de nouveaux désordres sont d’ailleurs apparus.

Elle conteste que le défaut d’entretien de sa maison retenu par l’expert à hauteur de 10% puisse être reconnu comme une cause des désordres, ce prétendu défaut d’entretien n’ayant jamais été constaté et l’expert n’expliquant pas en quoi il consisterait. Elle demande au Tribunal de retenir que les désordres trouvent uniquement leur origine dans le réseau commun. Elle fait valoir à cet égard que l’ensemble des investigations vient démontrer que les canalisations enterrées sont à l’origine des désordres, canalisations dont il ne saurait être contesté qu’elles sont des parties communes. Pour répondre aux défendeurs, elle souligne que l’article du règlement de copropriété qu’ils citent concerne les charges et ne saurait remettre en cause le caractère de parties communes des canalisations. Elle ajoute que les arrêts de jurisprudence qu’ils invoquent ne sont pas transposables en l’espèce puisqu’il n’est pas ici question de petites canalisations situées dans la maison de Mme [M] mais bien du réseau commun situé dans le sous-sol de la cour commune, lequel est défectueux dans son ensemble.

M.et Mme [R] font valoir que les canalisations endommagées, responsables des désordres, sont en réalité des parties privatives. Ils arguent, au visa de l’article 16 du règlement de copropriété qui prévoit que les charges communes comprennent les frais d’entretien des canalisations à l’exclusion des canalisations particulières, que toutes les canalisations ne sont pas communes, une partie d’entre elles étant privative à chaque lot. Ils affirment que les parties de canalisations qui desservent exclusivement chacune des maisons sont des parties privatives jusqu’à leur raccordement au réseau commun. Ils soulignent que la jurisprudence retient, de manière systématique, que sont privatives les canalisations aménagées dans l’intérêt exclusif des locaux privatifs qu’elles desservent. Ils ajoutent qu’en l’espèce il ne fait pas de doute, au regard des termes employés par M. [C] qui distingue le réseau eau pluviale de la maison [M] et celui de la maison [D], que les canalisations visées sont privatives. Ils en veulent pour preuve que la lecture du rapport d’expertise montre que les parties endommagées des réseaux desservent uniquement soit la maison [D], soit la maison [M] et sont par conséquent à usage exclusif de chaque lot.

Au cas d’espèce, le règlement de copropriété comporte un article 2 du chapitre II définissant les parties communes. Aux termes de ses dispositions, les parties communes comprennent notamment :

“…

La totalité des branchements, tuyaux, canalisations et réseaux divers, avec leurs accessoires, tels que robinets, regards, bouches, compteurs et transformateurs, établis dans le sol, jusqu’à la pénétration dans les bâtiments d’habitation.”

S’agissant du moyen principal des défendeurs selon lequel les canalisations responsables des désordres sont privatives en ce qu’elles desservent exclusivement soit la maison de Mme [M], soit celles de M.[D], il ressort en premier lieu de l’expertise, basée sur le rapport d’intervention de la société ETAT9 du 24 février 2021, que c’est le réseau [Localité 5]/EP situé entre la maison de Mme [M] et de M.[D] qui présente des déboitements, fissures et fractures.

C’est ainsi le réseau qui est affecté de nombreuses anomalies et dysfonctionnements.

Dans le cadre de l’expertise judiciaire, une nouvelle étude technique a été menée par la société ETAT9 qui a procédé le 24 novembre 2021 à une inspection télévisée des réseaux et à des sondages destructifs de dallage. Ces investigations ont permis de mettre en évidence une rupture de canalistion d’eau pluviale en grès sous le dallage ainsi que des vides très importants sous dallage.

Il en résulte que les eaux pluviales acheminées dans cette canalisation se déversent directement dans le sol. Selon les constatations techniques ainsi effectuées, ces écoulements ont vraisemblablement migré sous la maison de Mme [M] pendant de nombreuses années au point de déstabiliser les sols d’assise.

L’ensemble de ces constatations viennent confirmer et préciser celles de la société AIRT CONTROLE qui indiquait dans son rapport de novembre 2016 que la casse du pied de chute du réseau unitaire présent à gauche de la façade avant était à l’origine d’écoulements quotidiens en dehors du réseau.

Au total, ce sont donc bien les fuites des réseaux d’évacuation des eaux usées et pluviales qui sont mises en évidence comme cause des désordres constatés sur la maison de Mme [M]. Or, le réglement de copropriété définit clairement comme parties communes “la totalité des branchements, tuyaux, canalisations et réseaux divers avec leurs accessoires tels que robinets, regards, bouches, compteurs et transformateurs établis dans le sol jusqu’à la pénétration dans les bâtiments d’habitation.”

S’agissant de la rédaction du rapport prenant soin de distinguer “le réseau eaux pluviales de la maison [M]” et celui de la maison [D] dans leur raccordement au réseau commun, dont les défendeurs prétendent qu’elle démontre que seules les parties privatives sont en cause, il sera observé que l’expert a expressément indiqué qu’afin de ne pas outrepasser ses compétences, il n’entrerait pas dans le débat de la qualification juridique des canalisations défectueuses.

Ainsi, les défendeurs n’apportent pas d’élément probant de nature à établir le bien fondé de leur affirmation selon laquelle les canalisations défectueuses sont réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Enfin, les défendeurs arguent que le protocole d’accord conclu entre Mme [M] et M. [D], en reprenant le montant total du préjudice retenu par l’expert et en opérant un partage entre Mme [M] et M. [D], la somme de 110.000 euros étant mise à la charge de celui-ci, a entériné le caractère privatif des canalisations.

Ce moyen est inopérant dans la mesure où l’accord des parties, quels qu’en soient les motifs, ne saurait s’imposer au Tribunal en ce qui concerne l’analyse des causes des désordres. Au surplus, l’accord en question prévoit que les parties sont parvenues à régler les conséquences de leur différend sans reconnaissance de responsabilité et sans approuver leurs prétentions respectives. Il précise aussi que l’affaire “impliquant d’autres personnes, Mme [J] [M] conserve le droit d’agir contre toute autre partie, notamment les autres copropriétaires individuellement à l’exception de M. [D], nonobstant le présent accord lequel pourra le cas échéant être produit dans le cadre de toute éventuelle procédure contre toute autre partie”.

En tout état de cause et contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le protocole d’accord conclu entre Mme [M] et M. [D] n’apparaît aucunement de nature à établir la nature privative des canalisations litigieuses.

M. et Mme [R] échouent donc à établir le caractère privatif des canalisations défectueuses à l’origine des dommages.

A titre subsidiaire, les défendeurs font valoir que M. [D] et surtout Mme [M] ont contribué de manière prépondérante à la survenance des désordres en raison du défaut d’entretien des canalisations alors que le problème était identifié au moins depuis le rapport de l’assureur GMF de 2016.

Le moyen est inopérant s’agissant de parties communes dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires. Il l’est d’autant plus de la part de

M. et Mme [R] qui se sont opposés à la recherche des causes des désordres lors des assemblées générales des copropriétaires des 5 juin

et 2 juillet 2018.

A titre très subsidiaire, les défendeurs font valoir que les désordres peuvent être le résultat d’autres causes probables et soulignent que le rapport d’expertise n’a pas formellement exclu l’hypothèse du rôle causal du dalot de la Drionne, cours d’eau passant à proximité immédiate de la copropriété.

Il ressort cependant des analyses de M. [C] que :

— il n’a pas été établi que le dalot de la Drionne soit le siège d’exfiltrations identifiées ;

— il existe un doute sur le fait que le ru de la Drionne passe à proximité de la propriété;

— il n’a pas été mis en évidence d’écoulements des eaux en surface et en

sub-profondeur qui pourraient avoir pour origine un ouvrage hydraulique canalisant la Drionne ;

— la connaissance de l’ouvrage obtenue par la communication de ses éléments descriptifs ne permet pas d’incriminer l’hypothétique dalot de la Drionne dans l’apparition des désordres affectant la maison de Mme [M] ;

— il reste possible que le dalot ait joué un rôle mais aucun élément ne le démontre incontestablement.

En résumé, M. [C] précise dans son rapport qu’il n’a pas été possible de vérifier l’existence du dalot traversant l’emprise de la copropriété, ni son tracé, son débit ou ses conditions de conservation ni même de déterminer quel service était en charge de sa gestion.

Il résulte de l’analyse de ce qui précède que le rôle causal du dalot de la Drionne pour lequel aucune localisation précise n’a pu être déterminée en l’absence de tout dossier communiqué par les services techniques et dont le caractère exfiltrant ne résulte d’aucun élément précis n’est qu’une hypothèse purement spéculative.

A l’inverse, le rôle causal du caractère défectueux des canalisations résulte objectivement des éléments du dossier et des conclusions expertales.

Il se déduit de ces éléments que la cause des désordres affectant la maison de Mme [M] se trouve dans les canalisations défectueuses et non entretenues, parties communes.

Par ailleurs, force est de constater que ni les défendeurs ni l’expert judiciaire ne caractérisent précisément le défaut d’entretien de la maison qui aurait contribué même pour une part mineure à la survenance des fissures.

En effet, M. [C] indique que “la fragilité de l’immeuble pour une part mineur (sic) vient en aggravation de la défaillance des réseaux.”

Or, la fragilité de la construction ne s’assimile pas à un défaut d’entretien et n’est pas imputable à la propriétaire de la maison étant observé au surplus qu’aucun rôle déterminant dans l’apparition des désordres ne peut être attribué à cette fragilité.

En ce qui concerne le rapport d’expert de la société GMF de 2016, il indique “Nous confirmons par courrier de ce jour notre position à la sociétaire en lui précisant qu’en l’absence de désordres prenant naissance lors d’une période reconnue en état de catastrophe naturelle sécheresse les garanties de la GMF ne nous paraissent pas applicables… les travaux à engager relèvent de l’entretien courant restant à sa charge.”

Ces termes ne permettent pas davantage de caractériser un défaut d’entretien dont serait responsable Mme [M] comme cause des désordres. Ils ne font en effet, ainsi que la demanderesse l’a d’ailleurs souligné à juste titre, que pointer la nécessité de travaux réparatoires, l’expert d’assurance estimant que ceux-ci relèvent de l’entretien de la maison à la charge de la propriétaire faute de garantie de la GMF.

Le rapport d’expertise ne sera donc pas homologué en ce qu’il attribue 10% de responsabilité à la fragilité et l’entretien de la maison de Mme [M], le Tribunal retenant que la cause des désordres se situe entièrement dans la défectuosité et le défaut d’entretien du réseau de canalisations en parties communes. A ce titre la responsabilité du syndicat des copropriétaires se trouve engagée de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du

10 juillet 1965.

Sur l’indemnisation des préjudices

Sur l’évaluation des préjudices

— Sur le coût des travaux réparatoires

Mme [M] fait valoir que M. [C] a retenu la majeure partie de ses demandes contenues dans ses Dires N°8 et 9. Elle précise que, sur ses préconisations, elle a fait appel à un Maître d’oeuvre (la société CREATEC) et fourni un devis de la société GDMT 91 prévoyant des travaux validés par l’expert pour un montant total de 147.280,61 euros. Elle ajoute cependant que ces travaux, qu’elle a pu commencer en urgence, ont généré des travaux complémentaires à hauteur de 10.912 euros correspondant aux postes suivants :

— plan de travail cassé lors du démontage car constitué de carrelage ;

— faux plafond du rez de chaussée à remplacer car impossible à récupérer ;

— plomberie de la salle de bain, remise à niveau des sols, portes.

Elle demande aussi que soient ajoutés les frais de maîtrise d’oeuvre

(8.668,85 euros), les frais de recherche de fuite (2.064 euros) et les frais de relogement pendant les travaux à hauteur de 6.162 euros.

Il ressort de l’expertise que le devis de la société GDMT 91 s’élève à un montant de 147.280,61 euros auxquel sont venus s’ajouter les frais de Maîtrise d’oeuvre pour un montant de 8.668,85 euros, l’expert relevant que les contradicteurs de Mme [M] n’ont fait valoir aucune observation.

Conformément à la demande de Mme [M], le devis de 147.280,61 euros sera actualisé en fonction de l’indice BT01 en vigueur à la date du présent jugement soit 133,7 par rapport à celui en vigueur à la date du dévis soit 127,1. Le montant des travaux sera ainsi fixé à 154.928,54 euros (147.280,61 x 133,7/127,1).

M. [C] indique par ailleurs ne pas avoir d’observation à faire sur :

— le coût de la recherche de fuite confiée à la société ETAT9 (2.064 euros), les investigations ayant été effectuées dans le cadre de l’expertise ;

— les frais de relogement comprenant la location d’un T2 pendant 3 mois, les frais de déménagement/relogement et la location d’un Box.

Il est d’autre part justifié par la demanderesse du coût des travaux supplémentaires d’un montant de 10.912 euros de la société GDMT 91.

En fonction de ce qui précède, le préjudice global pour les postes susvisés doit être fixé à 182.765,39 euros.

— Sur les dépenses de travaux engagés

Mme [M] expose qu’elle a dû engager des travaux nécessités par

la dégradation progressive de sa maison pour un montant total de

5.903,71 euros :

— recherche de fuite AIRT CONTROLE du 15 novembre 2016 pour 660 euros prise en charge par moitié par M.[D] ;

— factures d’assainissement de 990, 1.236,71 et 1.485 euros ;

— remise en jeu de la porte : 575 euros ;

— remise en état de la toiture pour 1.287 euros (intervention sur la faitière qui se disloquait en raison des mouvements de la maison).

L’expert estime que ces frais sont des frais d’entretien courant et conclut au rejet de leur prise en charge au titre du sinistre.

S’agissant du devis relatif à la recherche de fuite de la société AIRT CONTROLE, il y a lieu de constater qu’il indique “forfait intervention avec rapport correspondant à une inspection télévisuelle de vos évacuations d’eaux usées pour recherche non destructive de fuite dite par levée de doute suite à votre constat d’effondrement du sol de votre propriété à proximité de votre maison et à l’absence de fuite sur votre réseau d’alimentation.”

Force est donc de constater que cette recherche de fuite présente un lien direct avec les désordres, ce que confirme d’ailleurs le rapport d’intervention du

22 novembre 2016 qui indique que “Mme [M] est confrontée à la fissuration de sa maison ainsi qu’à son affaissement sans avoir pu en déterminer la cause. La société AIRT CONTROLE a donc été mandatée afin de réaliser une recherche non destructive de fuite.”

S’agissant de l’assainissement, il est versé aux débats par la demanderesse deux factures de l’entreprise [X] et une facture de la société AUSTRUY RENOVE acquittées en mai et août 2017. Cependant, ces factures ne permettent pas d’établir avec certitude un lien avec les désordres. Elles seront donc considérées comme correspondant à l’entretien courant ainsi que l’a retenu M. [C].

La même observation doit être faite s’agissant la facture de 575 euros portant pour seule indication “Fourniture et pose ligne de paumelles pour remise en jeu de portes”.

Enfin, en ce qui concerne la remise en état de la toiture, Mme [M] verse aux débats une facture de la société JEANMAIRE d’un montant de 2.770 euros dont elle sollicite la prise en charge à hauteur de 1.170 euros correspondant aux postes “dépose partie ciment faitière et rive tombante, remise en état de tous les ciments faitières et tuiles de rive…, remplacement des tuiles cassées et remplacement de deux liteaux…”.

Là encore, ces éléments ne permettent pas d’établir que ces travaux n’entraient pas dans le cadre d’un entretien courant.

Au regard de ce qui précède, seule la somme de 330 euros correspondant à la moitié de la recherche de fuite (la moitié ayant été prise en charge par M.[D]) sera prise en compte.

— Sur le préjudice de jouissance

Mme [M] fait valoir que l’occupation de sa maison était devenue un calvaire. Elle expose ainsi entre autres nombreux désagréments que depuis 2016, le mur et le plancher de la salle de bain étant fragilisés, elle ne prenait plus de bain et limitait les douches par crainte d’un affaissement et pour limiter les projections d’eau sur le mur fissuré. Elle ajoute qu’elle a vécu dans la crainte perpétuelle d’un effondrement, entendant sa maison craquer régulièrement. Arguant qu’elle n’aurait pu ni louer, ni vendre sa maison en l’état, elle évalue son préjudice de jouissance à la valeur locative de sa maison estimée à 1.150 euros par mois ce qui conduirait à retenir une somme de 93.150 euros (9 mois en 2016 puis de 2017 à 2022). Elle indique toutefois accepter le pourcentage d’inhabilité de 53,36% retenu par l’expert et que c’est donc la somme de 55.012,32 euros qui doit être retenue au titre de son préjudice de jouissance après actualisation (prise en compte de 7 mois supplémentaires jusqu’en juillet en 2023).

L’évaluation du préjudice de jouissance telle que retenue par M. [C] repose sur un calcul de proportion de l’inhabilité et sur une estimation de la valeur locative obtenue par la demanderesse auprès de l’agence KATZ.

Le Tribunal estime qu’il est justifié de la retenir étant donné que Mme [M], ainsi que l’indique l’expert, a été en pratique privée de la jouissance paisible de sa maison, notamment pour la partie salle de bain, et qu’elle a aussi subi l’anxiété générée par l’état dégradé de son logement. Dans ces conditions, son préjudice de jouissance sera retenu à hauteur de 55.012,32 euros.

— Sur le préjudice moral

Mme [M] fait valoir qu’en plus des préjudices précédemment évoqués, elle a dû subir les désagréments de la vie en copropriété dès lors que ses voisins ont nié la réalité et l’ampleur des désordres et n’ont pas daigné participer à des frais de travaux concernant pourtant la copropriété. Ainsi, et malgré une ultime tentative de conciliation après expertise, les époux [R] ont conservé une attitude obstructive, voire méprisante, allant jusqu’à parler de “petites fissures”. La durée des démarches entreprises, la pénibilité de celles-ci et ses conditions de vie quotidienne ont donc directement impacté son moral. Elle évalue son préjudice à ce titre à 3.000 euros par an pendant sept ans éventuellement à parfaire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Au cas d’espèce, il est établi que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juin 2018 a été examinée une résolution N°6 proposant des travaux d’investigations du sous-sol afin de déterminer les causes des dégradations survenues sur le Lot N°2 et les travaux à envisager. Il a été proposé d’effectuer un diagnostic sur la base d’un devis de la société ALTHEA d’un montant de 6.900 euros. La résolution a été ajournée, M. [R] et M. [D] ayant contesté la prise en charge au motif que seul le lot N°2 présentait des fissures. La résolution a été réexaminée lors de l’assemblée du 2 juillet 2018 et M. [R] a refusé de prendre en charge une quote part de quelques travaux que ce soit dans la mesure où seul le lot N°2 présentait des fissures.

Il ne saurait être déduit du refus ainsi opposé une attitude fautive justifiant la condamnation des défendeurs au paiement de dommages-intérêts pour préjudice moral. En effet, il est constant que les désordres ont exclusivement impacté la maison de Mme [M]. Aussi, M. et Mme [R] ont pu faire une analyse erronée de la situation et leur refus d’engager des frais pour déterminer l’origine des fissures peut résulter d’une mauvaise appréciation de leurs droits.

Il ne sera en conséquence pas fait droit à la demande de dommages-intérêts de Mme [M].

— Sur les frais et dépens

Mme [M] intègre dans le calcul de sa créance totale, chiffrée à 285.682,53 euros, la somme de 30.633,63 euros pour les frais de l’expertise judiciaire suivant ordonnance de taxe du 14 mars 2023, 7.656,42 de frais d’avocat (à parfaire) et 1.300,99 euros de frais d’huissier (également à parfaire).

En tout état de cause, ces frais relèvent soit des dépens soit de l’application de l’article 700 du code de procédure civile et seront traités au paragraphe correspondant.

Au regard de ces éléments le préjudice total de Mme [M] sera fixé à la somme de 238.107,71 euros.

Sur la part des préjudices à la charge de M.et Mme [R]

Mme [M] fait valoir que, subissant un préjudice personnel du fait de la dégradation de son bien, elle est fondée à agir directement contre les époux [R] sur le fondement de l’article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil.

Cependant, elle estime que la part de responsabilité de chacun doit se calculer différement selon le poste de préjudice.

Elle fait valoir que si elle admet de prendre sa part concernant les travaux de réfection de son bien, elle ne saurait supporter les préjudices immatériels venus s’y ajouter en raison de l’obstruction des autres copropriétaires.

Elle estime ainsi que si les frais de travaux, de relogement et de dépenses pour travaux engagés doivent être répartis entre les propriétaires en fonction de leurs tantièmes soit 260/1000èmes pour les époux [R], en revanche les préjudices accessoires (préjudice de jouissance et préjudice moral) ne peuvent être répartis qu’entre les deux autres propriétaires qui ont refusé de mener les investigations préconisées par l’assureur, rejeté les demandes de Mme [M] lors des assemblées générales, poussé celle-ci à poursuivre l’expertise judiciaire à sa seule charge et en ce qui concerne les époux [R], pas même daigné participer aux opérations d’expertise tout en continuant à mépriser Mme [M].

Toutefois, ainsi que précédemment exposé au sujet du préjudice moral allégué par la demanderesse, aucune faute n’est établie à l’encontre des demandeurs dont le refus opposé à la prise en charge des investigations lors des deux assemblées générales de 2018 peut s’expliquer par le fait que les désordres apparents ne concernaient que la maison de Mme [M].

En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires étant retenue, c’est sur la base des tantièmes de copropriété qu’une part du préjudice total de Mme [M] sera imputée aux défendeurs.

Les tantièmes des époux [R] étant de 260/1000èmes, la part leur incombant au titre des préjudices subis par la demanderesse sera donc de :

238.107,71 euros x 260/1000 = 61.908 euros.

Sur la demande reconventionnelle

A titre reconventionnel, les consorts [R] font valoir :

— que Mme [M] fait preuve d’une particulière mauvaise foi ;

— qu’elle a sciemment dissimulé le protocole d’accord aux termes duquel elle a reçu 110.000 euros de M.[D] ;

— que les calculs auxquels elle se livre basés tantôt sur les tantièmes, tantôt sur le partage de responsabilité retenu par l’expert démontrent sa volonté de s’enrichir indûment ;

Mme [M] conteste les arguments des défendeurs sur sa prétendue volonté d’enrichissement alors qu’elle se trouve confrontée à des travaux d’ampleur sur sa maison après des années de démarches. Elle fait valoir que la procédure a pour seul objet de faire valoir ses droits et souligne qu’aucune mauvaise foi ni malveillance n’est démontrée. Elle ajoute que les défendeurs ne démontrent pas quel préjudice justifierait le dédommagement qu’ils réclament.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou, à tout le moins, de légèreté blâmable.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, les demandes de Mme [M] s’appuyant sur des moyens sérieux et étant d’ailleurs en partie accueillies par le Tribunal à l’issue du débat judiciaire.

En l’espèce, aucune faute dans l’exercice de l’action en justice n’est caractérisée et les consorts [R] seront déboutés de leur demande reconventionnelle.

Sur les autres demandes

M. et Mme [R], qui succombent, supporteront la charge des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Il sera observé au sujet du coût de l’expertise judiciaire que Mme [M] ne peut demander, comme elle le fait dans ses écritures, à la fois qu’il soit intégré dans le calcul de son préjudice à hauteur de 30.633,33 euros et supporté par moitié par les défendeurs à hauteur de 15.316,82 euros.

En revanche, l’ordonnance de référé du 14 mai 2019 ayant dit que les dépens étaient provisoirement laissés à la charge de la partie demanderesse, Mme [M] apparaît bien fondée à solliciter que les dépens relatifs à l’instance en référé soient mis à la charge de M. et Mme [R].

Les coûts du procès-verbal de constat d’huissier du 17 janvier 2019 n’ayant pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent pas des dépens, mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [M] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner M.et Mme [R] à payer à Mme [M] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 susvisé. Les défendeurs seront corrélativement déboutés de leur demande à ce titre.

La preuve de la solidarité entre époux n’étant pas rapportée, les condamnations seront prononcées in solidum.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne in solidum M. et Mme [N] et [U] [R] [Y] [P] à payer à Mme [J] [M] la somme de 61.908 euros ;

Condamne in solidum M. et Mme [N] et [U] [R] [Y] [P] à payer à Mme [J] [M] la la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et Mme [N] et [U] [R] [Y] [P] aux dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et les dépens de la procédure de référé mais à l’exclusion du coût du constat d’huissier du 17 janvier 2019 ;

Déboute M. et Mme [N] et [U] [R] [Y] [P] de leurs demandes reconventionnelles ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT