N° RG 24/01217 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 24/01217

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBIL

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Jean WEYL

— M. [W]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

10 JANVIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. d’HLM NEOLIA

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 305 918 732 B

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [G] [W]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Nathalie PINSON, Greffier lors des débats

Maryline KIRCH, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 17 février 2022 ayant pris effet le 28 février 2022 la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à M. [G] [W] pour une durée de 1 an un logement à usage d’habitation n° 6323094 porte 94, 4ème étage sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 309,14 € pour le logement outre les provisions et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’assurance locative n’ayant pas été justifiée, après rappels, la SA NEOLIA a saisi Caisse d’Allocations familiales du Bas-Rhin le 19 février 2024.

La SA NEOLIA a ensuite fait signifier à M. [G] [W] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 19 mars 2024 pour la somme en principal de 940,30 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 20 mars 2024.

Puis la SA NEOLIA a fait assigner à l’audience du 6 décembre 2024, M. [G] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 28 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance de la carence du locataire pour l’établissement du diagnostic social et financier.

La SA NEOLIA, représentée, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation au 19 mai 2024 du contrat de bail conclu entre les parties ;constater que M. [G] [W] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe ;ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;le condamner à lui payer une provision de 1 712,23 € ;le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;le condamner au paiement d’une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.

M. [G] [W] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 29 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 20 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé «De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, Conditions générales, titre 7 – résiliation du contrat – la résiliation pour défaut de paiement – Résiliation de plein droit pour défaut d’assurance et un commandement de payer a été signifié le 19 mars 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne l’obligation d’assurance et deux mois pour le paiement des loyers et charges, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024, le bailleur ne se prévalant que du délai de deux mois, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sera fixée au 20 mai 2024.

M. [G] [W], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera en conséquence condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [G] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La SA NEOLIA produit un décompte démontrant que M. [G] [W] reste lui devoir la somme de 3 027,40 € hors frais de justice au quittancement du mois d’octobre 2024, décompte arrêté au 29 novembre 2024. Le montant demandé dans l’assignation, 1 712,23 € est ainsi justifié.

M. [G] [W], absent lors de l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1 712,23 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments, de la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier et de l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer courant caractérisée par les seuls paiements des allocations logement depuis le commandement de payer il n’y a pas lieu d’accorder à M. [G] [W] des délais de paiement.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [G] [W] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 17 février 2022 ayant pris effet le 28 février 2022 entre la SA NEOLIA et M. [G] [W] concernant un logement à usage d’habitation n° 6323094 porte 94, 4ème étage sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [G] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [G] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [G] [W] à payer à la SA NEOLIA à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 1 712,23 € (décompte arrêté à la date de l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [G] [W] à payer à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 20 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [G] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [G] [W] à verser à la SA NEOLIA la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN