MINUTE N°

N° RG 24/00653 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOVQ

Syndicat des copropriétaires de la [E] LE [X], [Adresse 6], représenté par son syndic, la société L2CA

C/

Monsieur [F] [G]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 9]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13], [Adresse 6], représenté par son syndic, la société L2CA, société à responsabilité limitée, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 530 035 070, dont le siège social est au [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Julien GUILLOT, avocat de la SELARL GUILLOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [G], demeurant [Adresse 7], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Julien GUILLOT

1 copie certifiée conforme à Monsieur [F] [G]

PROCÉDURE:

Monsieur [F] [G] est propriétaire des lots129 et 232 dépendant de la copropriété [Adresse 14], sise [Adresse 4] à [Localité 11], représentée par son syndic, la société L2CA.

Par ordonnance d’injonction de payer du 11 septembre 2024, la requête en injonction de payer des charges de copropriété ainsi qu’un article 700 du code de procédure civile déposée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], sise [Adresse 4] à ACHERES (78260), représenté par son syndic, le Cabinet L2CA, auprès du Tribunal de Proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE contre Monsieur [F] [G] était rejetée, la mise en demeure envoyée à Monsieur [G] [F] au [Adresse 8] à BOULOGNE-BILLANCOURT étant revenue «n’habite pas à l’adresse indiquée ».

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13], sise [Adresse 4] à ACHERES (78260), représenté par son syndic, le Cabinet L2CA, a fait assigner Monsieur [F] [G] devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin de le recevoir en son action et d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  2.213, 29 euros, au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 26 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 11 juin 2024 qui porteront également intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

—  2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.500, 00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts.

A l’audience de ce jour, seul le conseil du syndicat des propriétaires est présent.

Il maintient les prétentions figurant dans l’assignation et confirme ne pas avoir saisi le conciliateur de justice alors que la dette est inférieure à 5.000,00 euros au motif que « cela ne fonctionne pas, les gens ne répondant pas ».

Il précise sur question de la présidente qu’il n’a aucune notification de procès-verbal d’assemblée générale, mais ajoute que le défendeur avait donné pouvoir lors de l’assemblée générale de décembre 2023.

Monsieur [F] [G] a été cité régulièrement par procès-verbal de remise à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité :

Au vu des diligences faites vis-à-vis du défendeur, le motif légitime à l’absence de tentative de conciliation est retenu au sens des dispositions de l’art 750-1 du code de procédure civile.

L’action étant recevable, il convient de statuer au fond.

— Sur l’arriéré de charges de copropriété et de fonds travaux échus :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale et l’attestation de transfert de propriété démontrant que Monsieur [F] [G] est propriétaire des lots pour lesquels des charges sont impayées,

— les appels individuels de charges et travaux du 1 er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale en date du 14 mars 2023 ( Monsieur [G] absent et non représenté), et du 07 décembre 2023 ( Monsieur [G] représenté) portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux, ainsi que les attestations de non recours pour lesdites assemblées générales,

— le décompte de la créance arrêté au 26 août 2024 pour la période du 1er janvier 2023 au 01 juillet 2024,

— les lettres recommandées adressées à Monsieur [G] du 21 novembre 2023, 11 juin 2024 et 15 juillet 2024 a

— le contrat de syndic,

Il ressort des pièces ci-dessus que Monsieur [F] [G] reste devoir la somme de 1.847,29 euros au titre de charges de copropriété et de cotisations de fonds travaux suivant arrêté du compte au 26 août 2024, déduction faite des frais de recouvrement.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme.

La somme de 1.547,46 euros produira intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024, date de la mise en demeure, et le surplus, soit la somme de 299,83 euros produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit le 16 octobre 2024.

La demande visant à la capitalisation des intérêts échus est rejetée au vu du montant de la créance due.

— sur les frais de recouvrement:

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit les lettres de mise en demeure du syndic du 21 novembre 2023 et du 11 juin 2024.

Conformément à la tarification du contrat de syndic, les frais de ces 2 actes qui s’élèvent à la somme de 90,00 euros TTC seront accueillis car ils sont des frais justifiés et nécessaires au sens du texte précité.

En revanche, les frais de mise en demeure du 04 septembre 2023 étant non justifiés, aucune mise en demeure n’étant produite, ils sont rejetés.

Egalement, les frais de «honoraires pour constitution dossier injonction de payer » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront rejetés.

Ainsi, au titre des frais de recouvrement, Monsieur [F] [G] est condamné au paiement de la somme de 90,00 euros, somme qui produira intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024.

— sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires invoque des difficultés de trésorerie causées par les impayés de charges de nombreux copropriétaires dont le défendeur.

Outre que les difficultés de trésorie alléguées ne sont étayées par aucun élément, la mauvaise foi du défendeur n’est pas démontrée.

En conséquence, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement n’étant pas démontré, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

— sur les demandes accessoires:

Monsieur [F] [G], partie perdante, sera condamné au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 600,00 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de capitalisation des intérêts est rejetée au vu du montant de la créance principale.

Par ailleurs, il est rappelé l’inutilité de la demande visant à prononcer l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 13] sis [Adresse 4] à [Localité 11], représenté par son syndic, le Cabinet L2CA, les sommes de :

—  1.937,29 euros au titre des charges de copropriété, de cotisations de fonds travaux et de frais suivant arrêté de compte au 26 août 2024, provision du deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2024 ( lettre de mise en demeure) sur la somme de 1.637, 46 euros et sur le suplus, soit la somme de 299,83 euros, à compter du 16 octobre 2024 (date de l’assignation),

—  600, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens de l’instance ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] sis [Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 1]), représenté par son syndic, le Cabinet L2CA, de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ainsi qu’à sa demande de capitalisation des intérêts ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 11 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, La vice-présidente,