MINUTE N°

N° RG 25/00460 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7IO

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [A] [E]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Hela KACEM

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [A] [E], demeurant [Adresse 4], non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier : Victor ANTONY

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Roger LEMONNIER

1 copie certifiée conforme à : Madame [A] [E]

PROCÉDURE

La SCI [W] a loué à Madame [A] [E] un studio non meublé à usage d’habitation situé RDC, accès par la cour, porte de droite au [Adresse 5] à LE MESNIL LE ROI (78600), ainsi qu’un garage n°3 selon bail avec effet au 17 janvier 2023 dont le loyer mensuel initial était de 770,00 € et les charges de 30,00 €.

La SCI [W] est représentée par [C] ex Bel Appart comme mandataire.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution dans le cadre du dispositif VISALE au bénéfice du bailleur la SCI [W] le 17 janvier 2023.

Des loyers étants demeurés impayés, le bailleur a engagé la responsabilité de la caution qui lui a réglé via son mandataire les loyers impayés des mois de juillet 2024 à décembre 2025, soit la somme de 14.618,19€.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES se présentant comme subrogée dans les droits et actions de la SCI [W] a délivré au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit du 29 novembre 2024.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, es qualité de subrogée dans les droits et actions de la SCI [W], a assigné devant la présente juridiction Madame [A] [E] par exploit du 10 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la somme de 6.428,19€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 novembre 2024 sur la somme de 3.200,00 et à compter de l’assignation pour le surplus.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2026.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par ministère d’avocat, s’en rapporte aux termes de son assignation pour demander à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat ; et en tout état de cause, d’ordonner l’expulsion de Madame [A] [E] avec au besoin le concours de la force publique; et de la condamner au paiement d’une somme de 14.618,19, terme de décembre 2025 inclus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et une condamnation au paiement des dépens; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Sur question de la Présidente sur la recevabilité de la demande d’actualisation de la dette, le conseil de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES déclare que la rédaction des demandes de l’assignation le permet.

Madame [A] [E] n’est ni présente ni représentée bien que régulièrement citée par acte remis à l’étude.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la subrogation :

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit en l’espèce le contrat de location signé entre la SCI [W] et Madame [A] [E] .

Elle produit également la convention de cautionnement Visale signée électroniquement par le Monsieur [W] [P], représentant légal de la SCI [W], ainsi qu’une capture d’écran de la page d’accueil comportant les différents éléments d’identification du bailleur, du locataire et du logement concerné.

Le préambule de ce contrat de cautionnement permet de confirmer qu’il est bien relatif au bail d’habitation litigieux, puisqu’il est rappelé que "le Bailleur déclare donner en location au titre d’un bail non meublé le 17 janvier 2023 prenant effet au 17 janvier 2023 qui sera réputé être à la date de mise à disposition du logement, le logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] d’une superficie de 29,00 m² à Madame [A] [E] (28/04/2000) pour un loyer mensuel de 7700 € et un montant mensuel de charges provisionnées de 30 €" (page 3).

L’article 2306 du code civil pose le principe que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La caution subrogée dans les droits du bailleur est donc fondée non seulement à obtenir le recouvrement des sommes qu’elle lui a versées, mais également à mettre en oeuvre les actions nées de l’inexécution contractuelle, afin notamment de limiter le montant de la dette qu’elle a la charge de cautionner. L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale, versée aux débats, prévoit d’ailleurs en ce sens qu'« en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) (…) ».

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie en l’espèce avoir versé à la SCI [W] via [C] ex Bel Appart la somme de 14.618,19€ depuis le 22 août 2024 jusqu’au 12 décembre 2025. Des quittances subrogatives ont été remises par [C] [U] [R] avec la mention « cet exemplaire est la quittance subrogative définitive validée par les parties » permettant de s’assurer de la parfaite acceptation du mandataire du bailleur au terme du processus prévu à l’article 8 du contrat de cautionnement.

En conséquence de quoi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir pour faire constater la résiliation de plein droit ou pour faire prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture des Yvelines par la voie électronique le 12 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025 et conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation avec prise d’effet au 17 janvier 2023 contient une clause résolutoire (§4.3.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2024 pour la somme en principal de 3.200,00€ correspondant aux échéances des mois de juillet 2024 à octobre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 janvier 2025.

L’expulsion de Madame [A] [E] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte de la créance locative démontrant que Madame [A] [E] reste devoir, la somme de 6.428,19€ selon décompte arrêté à la date du 18 février 2025, terme de février 2025 inclus. La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit également les quittances subrogatives concernant cette somme.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 6.42819 € au titre de son arriéré locatif (loyers, charges, indemnités d’occupation), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.200,00 € à compter du commandement de payer (29 novembre 2024), et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 3.228,19 €, conformément aux dispositions des articles 2306 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 janvier 2025, date de la résiliation du bail, à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura versées à la SCI [W] via le mandataire [C] [U] [R] et sur la production de quittances subrogatives.

A ce titre, outre l’indemnité d’occupation déjà comptabilisée dans la demande d’action en paiement pour le mois de février 2025 qui vient en déduction, Madame [A] [E] est condamnée au paiement de la somme de 8.190,00 € pour l’indemnité d’occupation justifiée par les quittances subrogatives de mars 2025 à décembre 2025.

A compter de janvier 2026, elle est donc condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation sur production de quittances subrogatives et ce jusqu’à son départ effectif des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [E] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [A] [E] est par ailleurs condamné à lui verser une somme totale de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail d’habitation avec date d’effet au 17 janvier 2023 conclu entre la SCI [W] et Madame [A] [E] à compter du 30 janvier 2025;

AUTORISE la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l’expulsion de Madame [A] [E] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, faute d’avoir libéré volontairement les lieux situés: studio au RDC, accès par la cour, porte de droite au [Adresse 5] à [Localité 2], ainsi que son accessoire le garage n°3,

CONDAMNE Madame [A] [E] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.428,19 €, au titre de son arriéré locatif (loyers, charges et indemnité d’occupation) arrêté à la date du 18 février 2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.200,00 € à compter du commandement de payer (29 novembre 2024), et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 3.228,19 €;

CONDAMNE Madame [A] [E] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter du 30 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura versées à la SCI [W] via son mandataire [C] [U] [R] et sur la production de quittances subrogatives (et déduction faite de l’indemnité d’occupation déjà comptabilisée dans la créance locative pour février 2025), et la condamne en conséquence à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.190,00 € pour la période de mars 2025 à décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus;

CONDAMNE Madame [A] [E] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [A] [E] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 28 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente, et par Madame Hoang Oanh LE-THANH, greffière.

La greffière, La vice- presidente,