MINUTE N°

N° RG 25/00117 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXUE

S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ, venant aux droits de l’OPIEVOY

C/

Monsieur [I] [M]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ, venant aux droits de l’OPIEVOY, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 308 435 460 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Sarah HAFSA

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [M] – demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, Vice-Présidente

Greffier présent lors de débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Frédéric CATTONI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [I] [M]

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat en date du 25 mars 1961, l’OPHLM de Seine et Oise a donné à bail à monsieur [Y] [K] et son épouse un appartement sis [Adresse 4], moyennant un loyer de 122,50 francs. Monsieur [Y] [K] est décédé le 13 novembre 2006 et son épouse, madame [R] [K] s’est maintenue dans les lieux. Cette dernière est décédée le 23 mars 2021.

La S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ est venue aux droits du bailleur.

Par ordonnance en date du 13 mai 2022, la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Versailles a commis un commissaire de justice aux fins de se rendre sur place aux fins de constater les conditions de garnissement, d’occupation et d’habitation de ce logement.

Un procès-verbal a été dressé le 21 juin 2022 au terme duquel les lieux sont apparus occupés par monsieur [I] [K], qui s’est présenté comme étant le neveux des locataires décédés.

Par un jugement en date du 24 oût 2023, le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation du bail, que monsieur [I] [K] était occupant sans droit ni titre des lieux et prononcé son expulsion des lieux.

Il s’est avéré que la véritable identité de l’occupant était monsieur [I] [M].

Sur autorisation du magistrat de ce tribunal, un commissaire de justice s’est rendu le 29 août 2024 sur les lieux et constaté que l’occupant lui présentait une carte nationale d’identité au nom de monsieur [I] [M].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ fait assigner monsieur [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 01 juillet 2025, la S.A. d’HLM LES RESIDENCES – représentée par son conseil – demande, à titre principal, de constater que le bail du 25 amrs 1961 est résilié du fait du décès des locataires et que monsieur [I] [M] occupe les lieux sans droit ni titre ; en tout état de cause d’ordonner l’expulsion sans délai de l’intéressé, de le condamner à un arriéré locatif à hauteur de 22.324,96 €, à une indemnité d’occupation, à 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle expose que l’occupant s’est maintenu dans les lieux après avoir prétendu se dénommer [I] [K] et être le neveu des locataires décédés, alors qu’en réalité il se prénomme [I] [M] et est leur petit-fils. Elle rapporte qu’il n’a jamais sollicité le transfert du bail.

Monsieur [I] [M] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE :

En application des dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 14 est applicable aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire

En l’espèce, le bailleur démontre que le logement était loué par monsieur [Y] [K] et madame [R] [K], tous deux aujourd’hui décédés. Monsieur [I] [M], petit-fils des locataires décédés, s’est maintenu dans les lieux, tel que cela ressort des deux procès-verbaux dressés par commissaire de justice les 21 juin 2022 et 29 août 2024. Il n’a jamais entamé la moindre démarche pour obtenir le droit de se maintenir dans les lieux, il ne peut qu’être considéré comme étant occupant sans droit ni titre.

Il sera donc expulsé de ce logement.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bailleur demande d’écarter ce délai de 2 mois. Il apparaît que monsieur [I] [M] a prétendu à une fausse identité, s’est présenté comme un neveu et non comme un petit-fils. Ainsi, il a manifesté une mauvaise foi qui est d’autant plus évidente qu’il n’a jamais adressé le moindre paiement en contrepartie de son occupation des lieux.

C’est pourquoi le délai de 2 mois prévu aux dispositions susmentionnées sera supprimé.

Monsieur [I] [M] étant occupant sans droit ni titre du logement, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 mars 2021 à celle de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement. Ce montant suffit à désintéresser le bailleur sans qu’il soit besoin d’infliger une majoration aux occupants.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ produit un décompte en vertu duquel il apparaît que monsieur [I] [M] lui doit la somme 22.324,96 € à la date du 23 octobre 2024.

Le défendeur, absent, ne conteste par définition pas le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 22.324,96 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [M], partie perdante,supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. d’HLM ILES RESIDENCES, monsieur [I] [M] sera condamné à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail signé l’OPHLM de Seine et Oise (aux droits duquel vient la SA d’HLM LES RESIDENCS) et monsieur [Y] [K], puis madame [R] [K] selon avenant du 20 mars 2007, du fait du décès des locataires ;

CONSTATE que monsieur [I] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 23 mars 2021 du logement situé au [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [I] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour monsieur [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, immédiatement après la signification d’un commandement de quitter les lieux , la SA d’HLM LES RESIDENCE pourra faire procéder (sans attendre le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution) à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE monsieur [I] [M] à verser à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ la somme de 22.324,96 € correspondant à l’arriéré des indemnités d’occupation arrêté à la date du 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [I] [M] à verser à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE monsieur [I] [M] à verser à la S.A. d’HLM LES RESIDENCES SOCIÉTÉ ANONYME D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [I] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 11 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,