TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

[Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

[Courriel 8]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00434 – N° Portalis DB22-W-B7J-TBL2

JUGEMENT

DU : 12 Septembre 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 11]

DEFENDEUR :

[Z] [G]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 12 Septembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DOUZE SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 13 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. [Adresse 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [G]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffier signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10] est placé sous le régime de la copropriété, et [Z] [G] y est propriétaire des lots numéros 174, 218 et 408.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 17 avril 2025, fait assigner [Z] [G] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 3895,95 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation, celle de 36 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.Il ne s’est pas opposé à la demande en délais de paiement formulée par le défendeur. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[Z] [G] a affirmé qu’un rappel de charges d’eau a été découvert par le syndicat après son acquisition, avoir été en arrêt de travail durant trois mois, avoir subi une saisie des rémunérations pour des dettes fiscales, occuper un emploi lui procurant un salaire mensuel d’environ 2400 € et percevoir un loyer mensuel de 600 € hors provisions pour charges, partager ses charges avec sa conjointe qui perçoit un salaire mensuel d’environ 1400 €, et avoir à charge trois enfants dont aucun n’occupe un emploi, et sollicité des délais de paiement de 200 € par mois.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— l’extrait du grand livre pour l’exercice 2023-2024,

— les appels de charges et travaux pour la période du deuxième trimestre 2024 au deuxième trimestre 2025,

— le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025,

— la mise en demeure du 27 septembre 2025,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [Z] [G] reste devoir la somme de 3895,95 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 7 avril 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure, et il y a lieu de préciser en application de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La mise en demeure susmentionnée est justifiée, de sorte qu’il convient de condamner à ce titre [Z] [G] à payer au syndicat la somme de 36 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement sans aucun motif par [Z] [G] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Le silence gardé par le copropriétaire sur les motifs l’ayant conduit à se soustraire à son obligation permet de considérer qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 300 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en délais de paiements

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La situation de [Z] [G] et les besoins du syndicat des copropriétaires justifient qu’un paiement échelonné soit accordé au premier dans les termes prévus au dispositif du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [G] doit être condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, [Z] [G] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] :

— la somme de 3895,95 € au titre des charges impayées au 7 avril 2025, appel du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, étant capitalisés et produisant eux-mêmes intérêts,

— la somme de 36 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

DIT que [Z] [G] devra s’acquitter de la dette par le paiement de vingt-et-une échéances mensuelles de 200 € chacune et d’une dernière échéance représentant le solde de la dette, le tout le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la date de signification du présent jugement ;

DIT que, à défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue ou à défaut de paiement des charges de copropriété courantes, et passé le délai de huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE [Z] [G] aux dépens ;

CONDAMNE [Z] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Vanessa BENRAMDANE Christian SOUROU