TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

15 AVRIL 2025

N° RG 25/00096 – N° Portalis DB22-W-B7J-SVZR

Code NAC : 30B

AFFAIRE : Société GIP C/ S.A.S. OSCARBNB

DEMANDERESSE

GIP, société de gestion immobilière mandataire dans la gestion du bien, carte professionnelle CPI 7801 2019 000 043 057 délivrée par la CCI de Paris Ile-de-France, dont le siège social est 47 rue du Maréchal Foch – 78000 VERSAILLES, agissant poursuites et diligencese de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 26

DEFENDERESSE

S.A.S. OSCARBNB, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 830 094 272, dont le siège social est 51 bis rue de Breteuil à MEDAN (78670), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Stéphanie IMBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :, M^e Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Débats tenus à l’audience du : 18 Mars 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie COLLET, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lors du délibéré

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 18 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Avril 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 28 décembre 2022, la société GIP a donné à bail commercial à la société OSCARBNB les locaux sis 53 boulevard de la Reine 78000 Versailles.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 janvier 2025, la société GIP a fait assigner en référé la société OSCARBNB devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 21 août 2024,

— ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 10 195,10 euros au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation dus, arrêtée au 16 décembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal, avec capitalisation des intérêts,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, soit 2235 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’ à la complète libération des locaux,

— dire que le dépôt de garantie de 5785 euros restera acquis à la bailleresse,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La défenderesse a conclu, relevant qu’il existe une contestation sérieuse, et sollicitant le débouté des demandes et la condamnation de la société GIP à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle rappelle qu’elle est une société commerciale qui a pour activité la location d’hébergement touristique et autres hébergements de courte durée, ainsi que la location et la gestion de biens immoblliers nus ou meublés, la location de mobilier et autres services para-hôteliers, et qu’aux termes de l’article 3 du présent bail commercial, elle a pris à bail ce local dans le but d’y exercer ses activités de locations touristiques.

Elle ajoute que durant le premier semestre 2023, elle a entrepris la remise en état des locaux pour un montant de 27.500 euros, et a effectué des démarches afin de déclarer auprès de la mairie de Versailles son activité touristique , mais que toutefois, la Ville de Versailles lui a opposé un refus d’enregistrement de cette activité touristique, au motif que le bien loué n’était pas enregistré comme un local commercial ; pour ce faire, il fallait que le propriétaire fasse une demande via le formulaire H2, ce que la société GIP s’est toujours refusée à effectuer.

Elle relève qu’elle n’a donc pas pu exploiter le local conformément à la destination du bail, et dès lors s’est retrouvée confrontée à des difficultés financières qui ne lui ont pas permis de faire face au paiement des loyers.

A l’audience du 18 mars 2025, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 17 102,85 euros arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus, et conteste l’existence d’une contestation sérieuse au regard des termes du bail, qui prévoient que les locaux sont à usage de bureaux, ajoutant en outre que la défenderesse ne justifie d’aucune difficulté avec la mairie.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Auxtermes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule en son article 3 § 1 “Destination contractuelle” que “Les locaux sont à usage exclusif de locations de biens immobiliers, nu ou meublés, administration, exploitation, gestion directe ou indirecte de tous biens immobiliers, activités de location de mobilier et autres services para-hôteliers”.

Par ailleurs, l’article 3 § 2 stipule que “Le Preneur devra se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives, et s’engage en particulier à ne pas entreprendre dans les Locaux Loués une activité soumise à autorisation quelconque sans avoir au préalable obtenu une telle autorisation”.

Enfin, l’article 3 § 3 “Autorisations nécessaires à l’exercice de l’activité” prévoit que “L’autorisation donnée au Preneur d’exercer les activités visées ci-dessus n’implique de la part du Bailleur aucune garantie de l’obtention ni du maintien des autorisations administratives nécessaires à quelque titre que ce soit ou de toutes autorisations à quelque titre que ce soit, ni aucune diligence à cet égard. En conséquence, le Preneur fera son affaire personnelle, et sous sa seule responsabilité, de l’obtention et du maintien à ses frais, risques et périls de toutes les autorisations nécessaires pour l’exercice de ses activités”.

Dès lors, il résulte de ces dispositions claires et explicites, caractérisant l’évidence requise en référé, que la société défenderesse ne peut se prévaloir du refus de la Mairie de Versailles d’enregistrement de son activité touristique, par ailleurs non justifié, s’agissant d’une obligation lui incombant à titre personnel, pour opposer à la bailleresse un défaut à son obligation de délivrance.

Les demandes ne se heurtent donc pas à une contestation sérieuse.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 21 juin 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 21 juin 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la société OSCARBNB à payer à la société GIP à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 22 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner la société OSCARBNB à payer à la société GIP la somme provisionnelle de 17 102,58 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

La demande au titre de la conservation du dépôt de garantie s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder une somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 28 décembre 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 22 juillet 2024,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis 53 boulevard de la Reine 78000 Versailles,

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la société OSCARBNB à payer à la société GIP à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 22 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamnons la société OSCARBNB à payer à la société GIP la somme provisionnelle de 17 102,58 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,

Condamnons la société OSCARBNB à payer à la société GIP la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la société OSCARBNB au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUINZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY