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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 6]

[Localité 8]

[Courriel 11]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00507 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOVI

JUGEMENT

DU : 05 Septembre 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEURS :

[N] [P] épouse [C], [Z] [C]

DEFENDEUR :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 05 Septembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE CINQ SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 20 Juin 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [N] [P] épouse [C]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocats au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître LAVRUT

M. [Z] [C]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représenté par Maître Alexandre OPSOMER de la SCP OPSOMER, avocats au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître LAVRUT

ET :

DEFENDEUR :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, substitué par Maître CARTIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffièrelors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2019, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE HABITAT EN ILE DE FRANCE, a donné à bail à Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] un logement situé [Adresse 10], pour un loyer mensuel de 342,18 euros, et 123,12 euros de provisions sur charges.

Soutenant que des problèmes d’humidité troubleraient la jouissance du logement, Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] ont fait assigner la société BATIGERE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

condamner la bailleresse à leur verser une somme actualisée au 13 août 2024 à 17 470 euros et au-delà pour mémoire, et subsidiairement à 6 130 euros et au-delà pour mémoire, au titre du préjudice de jouissance ;faire injonction à la bailleresse de procéder à ses frais exclusifs, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir, aux travaux nécessaires permettant de résoudre les problèmes d’humidité et de moisissures de l’appartement litigieux, ainsi qu’aux travaux de remise en état des peintures et papiers peints sur les murs et plafons touchés ;assortir cette injonction d’une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard durant une durée de 6 mois passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et se réserver le pouvoir de liquider cette astreinte ;ordonner la consignation du loyer entre les mains d’un commissaire de justice ou de la caisse des dépôts et consignations à compter de la décision à intervenir et jusqu’à ce que les travaux précités soient effectués ;condamner la bailleresse à leur verser une somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral ;condamner la bailleresse à leur verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Appelée à l’audience du 20 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 20 juin 2025.

A l’audience, Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C], représentée par leur conseil, maintiennent leurs demandes reprises dans leurs conclusions visées à l’audience, ils actualisent leur préjudice de jouissance à la somme de 20 580 euros, et à titre subsidiaire 9 240 euros, et sollicitent le rejet de la demande formulée par la société BATIGERE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que des problèmes d’humidité et de moisissures persistent depuis 2019, lui occasionnant un trouble de jouissance du logement. Ils déclarent avoir dû faire réaliser deux expertises pour attester de la situation et qu’un courrier a été adressé par le député des Yvelines à la société BATIGERE HABITAT pour l’alerter. Ils indiquent que la société BATIGERE HABITAT a reconnu tacitement la situation en effectuant des travaux a minima, par la réalisation de peinture. Ils précisent avoir refusé les logements proposés par BATIGERE HABITAT pour des questions budgétaires.

La société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, sollicite en s’appuyant sur ses conclusions visées à l’audience le rejet des demandes de Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C], faisant valoir que le logement non décent n’est pas démontré, les preuves produites n’étant pas siuffisamment fiables. Elle ajoute que les locataires ont refusé trois logements, ce qui montre que la situation n’est pas si préocupante.

2/5

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Il est obligé, notamment :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus,

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] font valoir que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent ne leur permettant pas de jouir paisiblement des lieux loués, compte-tenu des problèmes de moisissures et d’humidité qui sont apparus dès le mois de novembre 2019 dans les différentes pièces de l’appartement.

Au soutien de leur demande Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] produisent:

un rapport non contradictoire de leur compagnie d’assurance suite à deux visites les 20 mars 2023 et 4 avril 2023,des photos de décembre 2023,un courrier adressé à la société BATIGERE HABITAT par un député des Yvelines en date du 21 décembre 2023,un rapport d’expertise contradictoire en date du 16 janvier 2024,un procès-verbal de constat du 28 mai 2024.

Ils transmettent enfin des certificats médicaux de leur médecin généraliste en septembre et novembre 2024 concernant l’état de santé de leurs enfants.

La société BATIGERE HABITAT fait valoir de son côté que le logement ne présente pas de caractère indécent. Elle rappelle qu’aucun arrêté d’insalubrité ou décision du préfet n’ont été rendus. Elle considère que les certificats médicaux produits sont de complaisance. Elle ajoute qu’elle a proposé à trois reprises d’autres logements aux locataires, lesquels n’ont pas donné suite.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise contradictoire du 16 janvier 2024 que l’appartement occupé par Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] présente des problèmes d’humidité et de moisissures. L’expert constate à cet égard dans son rapport « un important phénomène condensatoire, générant des dépôts de moisissures » dans les différentes pièces composant l’appartement. Ces constatations sont confirmées par des photos jointes au rapport.

3/5

Si aucun constat d’insalubrité n’a été effectué, il convient de noter que la société BATIGERE HABITAT n’a pas contesté le rapport d’expertise et a réalisé des travaux de peinture dans les chambres et la salle de bain et procéder à un doublage des fenêtres dans la chambre parentale.

Pour autant, il ressort de constat d’huissier en date du 28 mai 2024 que les moisissures ont réapparu.

Si la société BATIGERE HABITAT a proposé d’autres logements aux locataires que ces derniers ont refusé – pour des raisons similaires ou pour des questions budgétaires –, il est constant que ces derniers résident toujours dans l’appartement qui présente toujours des problèmes de moisissure.

L’existence d’un trouble de jouissance subi par Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] est caractérisée en l’espèce, compte tenu notamment de la récurrence des traces d’humidité dans le logement. Il convient ainsi de le réparer, en le ramenant à de plus juste proportions, à savoir une somme de 3 000 euros.

En conséquence, la société BATIGERE HABITAT sera condamnée à verser à Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande de réalisation de travaux à charge du bailleur et de consignation des loyers

Tel qu’indiqué ci-dessus, l’article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du constat d’huissier en date du 28 mai 2024 que le logement présente toujours des désordres en lien avec des problèmes d’humidité.

Le rapport d’expertise contradictoire fait état des causes de l’humidité affectant l’appartement et présente des recommandations succinctes de travaux pour y remédier.

La détermination des travaux à effectuer dans le logement loué à Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] constituant une question purement technique et le juge des contentieux de la protection n’ayant pas suffisamment d’éléments pour enjoindre la réalisation de travaux le cas échéant, il y a lieu d’ordonner, conformément à l’article 232 du code de procédure civile, une consultation dans les termes prévus au dispositif, et de réserver ces demandes d’injonction de réalisation des travaux sous astreinte et de consignation des loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] font valoir que les multiples démarches effectuées et restées vaines leur ont occasionné un préjudice moral.

Pour autant, faute de ne pas le justifier ni même de le caractériser, ils seront ainsi déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Le juge des contentieux de la protection n’étant pas dessaisi, il convient de réserver les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

4/5

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à verser à Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

ORDONNE une consultation et commet pour y procéder [W] [E], expert judiciaire, demeurant [Adresse 4] ([XXXXXXXX03] ; ; ;[XXXXXXXX02]; [Courriel 12]), avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— procéder à l’examen du logement situé [Adresse 10], loué par la société BATIGERE HABITAT à Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C],

— procéder à l’évaluation des travaux à réaliser pour remédier aux désordres d’humidité,

— chiffrer le montant desdits travaux.

DIT que Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C] sont tenues de payer par provision au consultant la somme de 1.500 euros à titre d’avance sur sa rémunération, au plus tard le 5 octobre 2025, à peine de caducité, sauf motif légitime.

DIT qu’il devra déposer sa consultation dans un délai de deux mois à compter du paiement de la consignation, après avoir adressé une pré-consultation aux parties en leur laissant un délai de quinze jours pour faire valoir des observations auxquelles il répondra.

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formulée par Madame [N] [P] épouse [C] et Monsieur [Z] [C].

RÉSERVE les demandes au titre de la réalisation des travaux à la charge de la bailleresse sous astreinte et consignation des loyers, les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’affaire à l’audience du 19 décembre 2025 à 9 heures.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG

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