TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 JUILLET 2025

N° RG 23/06193 – N° Portalis DB22-W-B7H-RL3K

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EIC IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [V]

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 08 Novembre 2023 reçu au greffe le 09 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 15 Mai 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [Z] est propriétaire des lots n° 272, 687 et 700, au sein de la résidence [6] sise [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Faisant grief à M. [V] [Z] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sis [Adresse 2] à TRAPPES (78190) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL, l’a assigné devant le tribunal de céans par acte d’huissier de justice en date du 8 novembre 2023.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la résidenee située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [Z] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidenee située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme totale de 19 404,51 euros, correspondant à :

• 18 766,11 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 janvier 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 638,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidenee située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidenee située [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [V], aux entiers dépens.

Par jugement du 5 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de Versailles a ordonné la réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties quant au fait que les deux assignations dans les affaires enregistrées sous les numéros RG 23/6375 et RG 23/6193 sont identiques.

Par conclusions signifiées par voie éléctronique le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [6] » située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), en son action ;

L’EN DECLARER bien fondé ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [Z] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [6] » située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme totale de 8 029,64 euros, correspondant à :

• 6 056,86 euros à titre principal, charges arrêtées au 1 er novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 05 juillet 2021 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 1 972,78 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [6] » située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [V], à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [6] » située [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [Z] [V], aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation et aux conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La délivrance de l’assignation a donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses. M. [V] [Z] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été ordonnée le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et dépenses pour travaux

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils participent également aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Les décisions des assemblées générales sont exécutoires de plein droit tant qu’elles n’ont pas été annulées par une décision de justice devenue définitive. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [V] [Z] au paiement de la somme de 6.056,86 euros au titre des charges arrêtées au 1er novembre 2023.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— Un relevé de compte établi le 10 février 2025, couvrant la période du 1er octobre 2019 au 1er janvier 2025, incluant l’appel de charges et travaux du premier trimestre 2025. Ce relevé fait apparaître un solde débiteur de 13.518,30 euros, et mentionne des frais distincts des charges de copropriété (frais de mise en demeure, de relance, de signification des conclusions).

— L’appel de fonds du 1er trimestre 2025.

— Un relevé de compte et un appel de fonds portant sur des lots détenus par M. [V] [Z] au sein d’un syndicat des copropriétaires distinct, pièces qui ne peuvent pas être prises en compte pour la présente créance.

— le règlement de copropriété et ses modificatifs ;

Ainsi, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justificative permettant de vérifier la réalité et le montant des charges réclamées.

En effet, il ne communique ni le contrat de syndic en vigueur, ni les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices concernés par la période des charges réclamées, ni les budgets prévisionnels votés, ni les appels de fonds détaillés pour les périodes revendiquées.

Les relevés de compte produits, au-delà d’inclure des frais étrangers aux charges de copropriété, ne sont pas suffisants, à eux seuls, pour établir une créance certaine, liquide et exigible, d’autant plus que l’un d’eux concerne un syndicat de copropriétaires distinct du demandeur.

En conséquence, en l’absence de toute pièce probante permettant d’établir le bien-fondé de sa demande, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement des charges de copropriété.

Sur les demandes accessoires

Les demandes en paiement des frais de recouvrement, des dommages et intérêts et de l’anatocisme sont l’accessoire de la demande principale en paiement des charges de copropriété.

Dès lors que cette dernière est rejetée faute d’être suffisamment établie, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ces demandes accessoires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et ne pourra prétendre à une somme au titre de l’article 700 du même code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe.

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT