02 JUIN 2025

N° RG 24/00113 – N° Portalis DBYZ-W-B7I-EHNQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MENDE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

n°25/00018

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 6],

RCS de [Localité 7] n°796 950 038,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [I] [J], avec pouvoir

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [K]

née le 24 Avril 1968 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

DÉBATS : à l’audience publique des référés du 03 Mars 2025 à l’issue de laquelle l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Juin 2025 ;

PRÉSIDENT : Benjamin GAYET, Vice-Président du Tribunal Judiciaire, en charge des contentieux de la protection, statuant en référé

GREFFIER lors des débats et du prononcé : Kévin RESTOIN

DÉCISION : en premier ressort, contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le deux Juin deux mil vingt cinq par Benjamin GAYET, Vice-Président, assisté de Kévin RESTOIN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 15 août 2003, la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS a donné à bail à Madame [L] [K] un appartement sis à [Adresse 8], pour le loyer mensuel initial de 149,85 euros et des charges locatives non chiffrées.

Un commandement de payer sur les loyers et charges impayés lui a été délivré le 14 août 2024, pour le montant de 1.927,15 euros.

Par exploit d’huissier en date du 14 décembre 2024, la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS a fait assigner en référé Madame [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MENDE.

L’organisme d’HLM sollicite que soit constatée la résiliation du bail au 14 octobre 2024 et que soit ordonnée l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, étant également ordonnées la libération des lieux par Madame [L] [K] et leur remise après établissement de l’état des lieux de sortie.

Il sollicite également que le juge se prononce sur le sort des meubles éventuellement abandonnés dans le logement après le départ ou l’expulsion des preneurs.

Il sollicite encore la condamnation de Madame [L] [K] :

— au paiement d’une somme provisionnelle arrêtée au 14 octobre 2024 de 2.174,14 euros au titre des loyers dus au jour de la résiliation ;

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant de 489,24 euros ; cette indemnité d’occupation étant fixée à compter de la même date ;

— au paiement de la somme de 158,02 euros au titre du commandement de payer ;

— à une indemnité de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens de l’instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 mai 2023 ;

— aux dépens.

Elle demande enfin qu’il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir.

A l’audience du 03 mars 2025, soit au premier appel de la présente affaire, la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS comparaît, représentée par Madame [I] [J], munie d’un pouvoir régulier.

La demanderesse maintient ses demandes introductives d’instance. Elle indique que la dette réactualisée d’impayés est de 2.771,22 euros.

Madame [L] [K], également comparante, demande que la clause résolutoire soit suspendue, dans l’attente de la décision du juge du surendettement, suite au recours élevé par la SA [Adresse 5] contre la décision de la commission de surendettement (qui a effacé sa dette), affaire venant devant ce dernier le 05 mai 2025. Elle indique qu’en tout état de cause, le montant de la dette locative doit être vérifié dans le cadre de cette procédure, disant ne pas être d’accord avec le montant réclamé.

La défenderesse ajoute en ce qui concerne sa situation, qu’elle percevait un salaire à due concurrence d’un travail à temps partiel qu’elle avait à l’époque, mais dont elle ne dispose plus aujourd’hui. Elle a remis au juge des justificatifs de ses ressources. Elle sollicite de ce fait des délais, auxquels la SA D’HLM LOZERE HABITATIONS dit ne pas s’opposer, mais évidemment à la condition que le loyer courant soit réglé.

Madame [L] [K] demande enfin que le problème avec la tuyauterie de son voisin soit résolu.

Il est encore à préciser que Madame [L] [K] avait avant l’audience envoyé au juge un courrier reçu par le greffe le 13 février 2025, expliquant les raisons de la constitution de sa dette locative, qu’elle a repris le paiement du loyer intégral à sa charge depuis novembre 2024, que des paiements partiels ont été effectués par elle les mois précédents, qu’elle se plaint d’infiltrations dans son logement et qu’elle a déposé un dossier de surendettement orienté le 19 décembre 2024 en rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle y demande donc à rester dans le logement, une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge du surendettement et qu’il soit pris acte de son engagement à la mise en place d’un plan d’apurement, qui sera fonction de la décision du juge du surendettement sur le quantum de la dette qu’il restera à déterminer ; enfin, qu’elle ne soit pas condamnée aux dépens, ni à un article 700 (du code de procédure civile), compte tenu de ce qu’elle a repris les paiements.

A ce courrier étaient également jointes des pièces.

Le juge, après examen à l’audience du tableau des créances actualisées annexé à la notification de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Lozère imposant un effacement total des dettes de Madame [L] [K], a demandé à la SA [Adresse 5] qu’elle apporte dans le délai de huit jours toutes précisions utiles sur la période concernée par la somme de 1.314,40 euros correspondant à la dette locative susceptible d’être effacée dans le cadre de la procédure de surendettement.

Le juge a fait lecture du diagnostic social et financier, aux termes duquel la locataire est mentionnée comme vivant seule, ayant des enfants majeurs et indépendants. Sur le plan professionnel, elle alterne des périodes d’emploi et des périodes sans activité, ce qui change régulièrement le niveau de ses ressources. Depuis le 23 janvier 2024, elle travaille dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée pour six heures trente par semaine, son dernier salaire mensuel étant de 272 €. Elle perçoit un complément de RSA pour 273 € et la prime d’activité pour 173 €. Ne disposant pas du permis de conduire, le travailleur social indique que Madame [L] [K] ne parvient pas à trouver un emploi plus pérenne. Il est mis en avant, outre la dette locative, des dettes d’eau et d’électricité, de même qu’elle ne parvient pas à souscrire un contrat d’assurance habitation, faute de moyens financiers suffisants.

Sur le plan du loyer, ce rapport indique qu’elle le règle de manière irrégulière, malgré la mise en place de plusieurs plans d’apurement, ce qui entraîne évidemment une augmentation de la dette ; que sa situation financière est trop fragile pour qu’elle puisse à la fois subvenir à ses besoins du quotidien et régulariser ses impayés ; qu’elle ne pourrait donc mettre en place un plan d’apurement, ce d’autant qu’elle a repris les paiements du loyer courant (différentiel de 205 € par mois) pour novembre et décembre 2024 et qu’elle envoie de l’argent à son fils, actuellement incarcéré. Elle attend du reste de savoir si, dans le cadre de son dossier de surendettement, elle va pouvoir définitivement bénéficier d’un effacement de ses dettes.

Le résumé des chiffres de sa situation financière est donc le suivant : environ 1.056 € par mois de ressources cumulées et 34 € de charges, hors charges locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025.

MOTIFS

La présente décision sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

Il est par ailleurs renvoyé aux termes de l’assignation délivrée pour un plus ample exposé des moyens développés par la demanderesse, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation de la bailleresse

Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 18 août 2024, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation (19 décembre 2024).

L’assignation en expulsion a quant à elle été notifiée à la Préfecture le 22 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première date de la première audience (03 mars 2025).

Dès lors, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion

Selon les dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du tribunal d’instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, l’ancienneté et l’importance de la dette justifient l’usage de la procédure de référé dans le cadre d’une situation d’urgence, alors que les preneurs qui ne régularisent pas leurs impayés de loyer occupent sans contrepartie un immeuble dans le parc social, pendant que de nombreuses candidatures à y entrer attendent d’être satisfaites.

Le commandement de payer en date du 14 août 2024 visant la clause résolutoire est demeuré infructueux dans le délai de deux mois (et non de six semaines comme visé à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, les stipulations contractuelles à ce titre prévalant). Par ailleurs, il est précisé que si le rappel par le commissaire de justice dans son acte de la clause résolutoire ne correspond pas aux véritables stipulations contractuelles de l’article “La résiliation pour défaut de paiement » de la page trois du bail, notamment sur le montant à partir duquel la clause résolutoire donne ses effets, soit trois mois de loyer déduction faite de l’APL, et non un mois, le juge considère que le visa d’une clause résolutoire est bien réalisé, ce qui valide le commandement, alors qu’en tout état de cause le commissaire de justice a mentionné que son acte comportait treize feuillets, en ce compris le procès-verbal de signification, ces treize feuillets incluant effectivement la copie de ladite page trois du bail. Du reste, la preneuse n’en conteste pas l’efficacité.

Attendu, dès lors, qu’il convient de constater la résiliation du bail à compter du 15 octobre 2024, soit le lendemain du dernier jour dudit délai de deux mois.

Sur les effets de la procédure de surendettement de Madame [L] [K] sur la résiliation de son bail la liant à la SA [Adresse 4].

L’article du 24 VIII. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 édicte : « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

Il est constaté que Madame [L] [K] a bénéficié d’une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Lozère en date du 19 décembre 2024, imposant un effacement total de ses dettes, dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Or, un recours a été élevé contre cette décision par la SA D’HLM LOZERE HABITATIONS, recours porté à la connaissance du juge des contentieux de la protection de [Localité 7], à son audience du 05 mai 2025. Sa décision sera à ce titre rendue le 07 juillet 2025.

Dès lors doivent être suspendus les effets de la clause de résiliation, jusqu’à cette décision, étant cependant rappelé que jusqu’à cette date, le bail se poursuivra et les parties devront respecter leurs obligations respectives, notamment quant à Madame [L] [K] pour le paiement de ses loyers et charges.

Sur les sommes dues.

L’article du 835 code de procédure civile édicte que le juge des référés peut « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (…) accorder une provision au créancier (…) ».

Il résulte du décompte arrêté au 03 mars 2025, que le montant restant dû au titre des loyers et charges impayés s’élève à 2.771,22 euros. Cependant, il convient de déduire de ce montant les sommes de 211,30 et de 158,02 euros, qui correspondent à des frais et non à des loyers et charges.

Par ailleurs et surtout, il n’est à ce stade aucunement possible de déterminer avec précision ce que doit encore la preneuse, dans la mesure où reste en suspens la question de l’effacement de la somme de 1.314,40 euros, dans l’attente de la décision du juge du surendettement.

Il est en outre à préciser que, répondant à la demande du juge, la requérante a envoyé le 12 mars 2025 au greffe un mail par lequel elle indique qu’elle ne s’explique pas pourquoi la commission de surendettement a retenu ladite somme, alors qu’elle avait déclaré, justificatif à l’appui, celle de 2.332,16 euros.

Dès lors, il convient de surseoir à statuer sur la demande de la SA [Adresse 5], de même que le juge devra statuer sur la demande de délais formulée par la défenderesse.

Enfin, le présent sursis à statuer permettra à la SA D’HLM LOZERE HABITATIONS, qui est enjointe à cet effet, d’obtenir de la commission de surendettement des particuliers de la Lozère toutes explications utiles sur le montant retenu par elle dans l’établissement de son tableau des créances actualisées, ainsi que sur les périodes de loyers et charges concernées.

Il est également sursis à statuer sur les demandes suivantes : que soit ordonnée l’expulsion de la locataire et de tout occupant du chef de Madame [L] [K] ; que soient également ordonnées la libération des lieux par celle-ci et leur remise après établissement de l’état des lieux de sortie ; que le juge se prononce sur le sort des meubles éventuellement abandonnés dans le logement après le départ ou l’expulsion des preneurs ; que Madame [L] [K] soit condamnée au paiement d’une somme provisionnelle arrêtée au 14 octobre 2024 de 2.174,14 euros au titre des loyers dus au jour de la résiliation, d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant de 489,24 euros, cette indemnité d’occupation étant fixée à compter de la même date, de la somme de 158,02 euros au titre du commandement de payer, à une indemnité de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux dépens de l’instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 mai 2023.

Les dépens sont en l’état réservés.

Il est enfin rappelé que la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, étant mentionné qu’en tout état de cause, l’exécution provisoire d’une ordonnance de référé ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, cependant dès à présent et vu l’urgence ;

DÉCLARONS recevable la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS en son action ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 août 2003 entre la SA d’HLM LOZERE HABITATIONS et Madame [L] [K], concernant l’appartement sis à [Adresse 8], sont acquises au 15 octobre 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause de résiliation jusqu’à la décision du juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en matière de surendettement, fixée au 07 juillet 2025, suite au recours élevé par la SA [Adresse 5] à l’encontre de la décision de la commission du surendettement des particuliers de la Lozère en date du 19 décembre 2024, ayant imposé l’effacement total des dettes de Madame [L] [K] dans le cadre d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ;

SURSOYONS à statuer sur les demandes suivantes, formulées par la SA D’HLM LOZERE HABITATIONS : que Madame [L] [K] soit condamnée au paiement d’une somme provisionnelle arrêtée au 14 octobre 2024 de 2.174,14 euros au titre des loyers dus au jour de la résiliation, somme réactualisée au 03 mars 2025 à 2.771,22 euros ; que soit ordonnée l’expulsion de la locataire et de tout occupant du chef de Madame [L] [K] ; que soient également ordonnées la libération des lieux par celle-ci et leur remise après établissement de l’état des lieux de sortie ; que le juge se prononce sur le sort des meubles éventuellement abandonnés dans le logement après le départ ou l’expulsion des preneurs ; que Madame [L] [K] soit condamnée au paiement d’une somme provisionnelle arrêtée au 14 octobre 2024 de 2.174,14 euros au titre des loyers dus au jour de la résiliation, d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant de 489,24 euros, cette indemnité d’occupation étant fixée à compter de la même date, de la somme de 158,02 euros au titre du commandement de payer, à une indemnité de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux dépens de l’instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 24 mai 2023 ;

SURSOYONS à statuer sur la demande de délais formulée par Madame [L] [K] ;

ENJOIGNONS à la SA [Adresse 5] de tenter d’obtenir de la commission de surendettement des particuliers de la Lozère toutes explications utiles sur le montant retenu par elle dans l’établissement de son tableau des créances actualisées (soit la somme de 1.314,40 euros), ainsi que sur les périodes de loyers et charges concernées ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience du 01er septembre 2025 à 14H00, la présente ordonnance valant convocation de la SA [Adresse 5] et de Madame [L] [K] ;

RÉSERVONS en l’état les dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président