MINUTE N°

N° RG 24/00642 – N° Portalis DB22-W-B7I-SON4

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] , représentée par son syndic, la société FONCIA MANSART

C/

Monsieur [B] [L]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représentée par son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS,substitué par Maître Sarah MITRANI, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 5], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBES, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Hervé CASSEL

1 copie certifiée conforme à Monsieur [B] [L]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a fait assigner monsieur [B] [L] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  2.795,51 €, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 septembre 2024 (appel du 3ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts calculés au taux légal à compter la mise en demeure du 17 novembre 2023 ;

—  898,26 € au titre des frais ;

—  2.500 € de dommages et intérêts ;

—  2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise ses demandes, après avoir fait signifier des conclusions au défendeur, à savoir qu’il évalue les charges impayées à hauteur de 5.294,56 €. Il maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation.

Il fait valoir que monsieur [B] [L] paie irrégulièrement ses charges de copropriété, qu’il a dû faire l’avance des frais et honoraires nécessaires au recouvrement de la créance, que la monsieur [B] [L] est responsable des conséquences dommageables causées par sa faute et que son retard systématique dans le paiement des charges grève la trésorerie de la copropriété.

Cité par acte déposé en l'[8] du commissaire de justice instrumentaire, monsieur [B] [L] ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il a été vérifié à l’audience que monsieur [B] [L] a été régulièrement assignée par exploit d’huissier délivré à étude.

L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précis que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un relevé de propriété émis par la direction générale des finances publiques, dont il résulte que monsieur [B] [L] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis au [Adresse 4], formant les lots 6413, 6414 et 9415,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 1er juillet 2023 au 2ème trimestre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

* 10 mai 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2021 et voté le budget prévisionnel pour l’année 2022 , avec quitus pour le syndic,

* 13 juin 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté la révision du budget 2023 et le budget prévisionnel 2024, avec quitus pour le syndic,

* 15 mai 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2023et voté la révision du budget 2024 et le budget prévisionnel 2025, avec quitus pour le syndic,

— une attestation de non recours concernant ces assemblées générales,

— le contrat de syndic.

Le syndic a mis monsieur [B] [L] en demeure de payer la somme de 669,63 € le 17 novembre 2023 puis le 13 décembre 2023 pour la somme de 716,62 €. Il a fait délivrer à l’intéressé un commandement de payer le 21 mai 2024, portant sur la somme en principal de 2.381,77 €. Le défendeur a été touché en personne par la remise de cet acte de commissaire de justice. Des conclusions d’actualisation lui ont été signifiées par commissaire de justice le 16 mai 2025.

Le décompte arrêté au jour de l’audience, comprenant l’appel de charges émis pour la période correspondant au 2ème trimestre 2025 et les relevés individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur de 5.294,56 € correspondant aux charges impayées pour la période allant du 3ème trismestre 2023 au 2ème trimestre 2024. Monsieur [B] [L], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire et alors qu’aucune contestation ni recours n’a été formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, sera condamné à verser la somme de 5.294,56 € correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trismestre 2025.

Monsieur [B] [L] sera par conséquent condamné à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 mai 2024, les précédentes mises en demeure n’étant pas assorties d’accusé de réception.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce les frais exposés retenus correspondent à une mise en demeure (54 €). Les autres frais sont contenus dans les dépens (commandement de payer) ou dans l’article 700 (frais d’avocats) ou ne peuvent être qualifiés de nécessaires (relance un mois après une mise en demeure et intérêts de retard).

Monsieur [B] [L] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54 € au titre des frais.

2° Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, en refusant obstinément de s’acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété monsieur [B] [L] a commis une faute et a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui ne peut être réparé par la seule condamnation à paiement de l’arriéré de charge avec intérêts et capitalisation des intérêts.

En conséquence, monsieur [B] [L] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € en réparation de son préjudice.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, monsieur [B] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment le commandement de payer du 21 mai 2024, l’assignation, la signification des conclusions d’actualisation .

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne monsieur [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, les sommes suivantes :

—  5.294,56 € correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 3ème trimestre 2023 au 2ème trismestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 mai 2024,

—  54 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  300 € de dommages et intérêts,

—  500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne monsieur [B] [L] aux dépens, en ce compris notamment le commandement de payer du 21 mai 2024, l’assignation, la signification des conclusions d’actualisation ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,