TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00694 – N° Portalis DB22-W-B7J-S47O

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, [P], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé au [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [V] [C]

né le 30 Janvier 1964 à [Localité 9] (MAROC),

demeurant [Adresse 3],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [I] [J] épouse [C]

née le 10 Novembre 1971 à [Localité 8] (MAROC),

demeurant [Adresse 3],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JUIN 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [V] [C] et Mme [I] [J], son épouse, sont copropriétaires des lots n°303, 328 et 430 de la Résidence [Adresse 7], sise [Adresse 2].

Faisant grief à M. [C] et Mme [J] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], par la voie de son conseil, leur a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 janvier 2025 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le [Adresse 11] [Adresse 7] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société [P], a par actes de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, remis à étude, fait assigner M. [C] et Mme [J] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— condamner M. [C] et Mme [J] à lui payer la somme de

6.630,70 euros au titre des charges de copropriété, de travaux et appels provisionnels échus, arrêtés au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner M. [C] et Mme [J] à lui payer la somme de

2.706,81 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [C] et Mme [J] à lui payer la somme de

584,27 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement des sommes dues,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [C] et Mme [J] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [C] et Mme [J] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] et Mme [J] aux entiers dépens.

A l’audience du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [C] et Mme [J], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 7 avril 2025, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 6], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [C] et Mme [J] pour les lots n°303, 328 et 430;

— un courrier de mise en demeure en date du 9 janvier 2025 adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires à M. [C] et Mme [J] par lettres recommandées avec accusé de réception avisé et non réclamé s’agissant de

M. [C], et distribué le 14 janvier 2025 s’agissant de Mme [J].

— un extrait de compte sur la période courant du 1er juin 2023 au1er janvier 2025 pour un solde débiteur de 7.214,97 euros,

— une sommation de payer les charges de copropriété en date du 19 octobre 2023 pour un montant de 2.054,23 euros dont 133,93 euros de coût de l’acte,

— divers appels de charges et fonds travaux pour la période courant du

1er janvier 2022 au 31 mars 2025,

— la répartition individuelle des charges des exercices 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

21 juin 2021, 25 juin 2022, 23 juin 2023 et 11 juin 2024, ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— une attestation de non-recours à l’encontre desdites assemblées,

— le contrat de syndic conclu le 23 juin 2023, prenant effet le 13 octobre 2023 et prenant fin le 12 octobre 2026.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [J] et

à M. [C] une mise en demeure en date du 9 janvier 2025, par lettres recommandées avec accusé de réception distribuée le 14 janvier 2025 s’agissant de Mme [J] et avisée et non réclamée s’agissant de M. [C], d’avoir à payer la somme de 829,97 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du

10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [V] [C] et Mme [I] [J] sont redevables de la somme de 6.630,70 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er janvier 2025, appels de fonds et travaux

du 1er trimestre 2025 inclus.

M. [V] [C] et Mme [I] [J] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 2.706,81 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [C] et Mme [J] de la somme de 2.706,81 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations de fonds de travaux de l’exercice 2025 devenus exigibles.

M. [C] et Mme [J] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.706,81 euros à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 584,27 euros correspondant aux frais suivants :

— Mises en demeure NEXITY pour 208 euros,

— Transmission dossier huissier pour 138 euros,

— Lettre de relance comminatoire pour 53,17 euros,

— Commandement de payer pour 54 euros,

— Sommation de payer par Commissaire de justice pour 131,10 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande diverses factures de frais et le contrat de syndic.

Faute de produire les mises en demeure au titre desquelles il sollicite la somme de 208 euros, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre. Il en est de même des frais sollicités au titre de la lettre de relance comminatoire et au titre du commandement de payer, lesquels ne sont pas produits. Par ailleurs, les frais de “transmission dossier huissier” ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En revanche, les frais de sommation de payer à hauteur de 131,10 euros, ladite sommation étant bien produite outre la facture correspondante, sont des frais nécessaires au sens de l’article précité.

M. [C] et Mme [J] seront donc condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 131,10 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit du 14 janvier 2025.

Par conséquent, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 14 janvier 2025, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [C] et Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [C] et Mme [J] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme

de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] et Mme [J], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [V] [C] et Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 6.630,70 euros au titre des charges échues au 1er janvier 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 janvier 2025,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Condamne M. [V] [C] et Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sise11 [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.706,81 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux de l’exercice 2025 devenus exigibles par anticipation,

Condamne M. [V] [C] et Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 131,10 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [V] [C] et Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme

de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [V] [C] et Mme [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [C] et Mme [I] [J] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7], sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE