TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 MAI 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/10534 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2CB

N° de MINUTE : 26/00639

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son Administrateur provisoire, la SELARL BLERIOT & ASSOCIES,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Nathalie AUFFRAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

S.C.I. IMMO 12

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES , Vice-Présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DEBATS

Audience publique du 16 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. IMMO 12 est propriétaire des lots n°1, 22 et 23 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Aubervilliers (93300), représenté par son administrateur provisoire la SELARL BLERIOT & ASSOCIES, a fait assigner la S.C.I. IMMO 12 devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner la S.C.I. IMMO 12 à lui payer la somme de 34.449,67 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27/08/2024 (3ème trimestre 2024 inclus) ;

— condamner la S.C.I. IMMO 12 à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

— condamner la S.C.I. IMMO 12 à lui payer la somme de 6,63 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la S.C.I. IMMO 12 aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à personne, la S.C.I. IMMO 12 n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 25 juin 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 février 2026. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

La présente juridiction se trouve donc saisie d’une demande en paiement d’un montant de 3000 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et d’une demande en dommages et intérêts d’un montant de 6,63 euros, ce quand bien même il résulte de la lecture de la discussion des écritures du syndicat des copropriétaires que les montants de ces deux prétentions ont été inversés dans le dispositif de son assignation.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire l’ensemble des pièces nécessaires à la démonstration du bien-fondé de sa créance, à savoir a minima le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels des exercices concernés, les décomptes de répartition des charges correspondants, et les documents comptables.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. IMMO 12,

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 27 août 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 34.456,50 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les ordonnances du 13 juin 2024 et 25 mars 2025 prolongeant la mission de la SELARL BLERIOT & ASSOCIES en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour une durée d’un an ;

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 24 octobre 2022, 21 décembre 2022, 19 janvier 2023, 10 mars 2023, 31 mai 2023, 31 janvier 2024, 5 mars 2024, 16 mai 2024, et 16 octobre 2024, ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices allant du 01.04.2020 au 31.03.2024, ainsi que les budgets prévisionnels des exercices allant du 01.04.2023 au 31.03.2025,

— les appels de fonds adressés à la S.C.I. IMMO 12,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces permet d’établir le bien-fondé du montant que le syndicat des copropriétaires réclame au titre des charges de copropriété impayées, à l’exception toutefois de la somme de 6,63 euros facturée le 15 juin 2023 et correspondant au coût de la mise en demeure en date du 14 mai 2024.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 27 août 2024 s’élève donc à la somme de 34.456,50 – 6,63 euros soit 34.449,87 euros.

Le syndicat des copropriétaires demandeur ne réclamant cependant que la somme de 34.449,67 euros à ce titre, la présente juridiction ne saurait allouer une somme supérieure à ce montant.

De son côté, la défenderesse, non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, la S.C.I. IMMO 12 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 34.449,67 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 2 novembre 2022 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre inclus), suivant décompte arrêté au 27 août 2024. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la mise en demeure en date du 14 mai 2024 et de son envoi par lettre recommandée avec accusé de réception. Son coût de 6,63 euros sera donc mis à la charge de la défenderesse.

Par conséquent, la S.C.I. IMMO 12 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 6,63 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2024, date de signification de l’assignation.

Le surplus de la demande en paiement, qui ne correspond à aucun acte relevant des dispositions susvisées, ne peut en revanche qu’être rejeté.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que la S.C.I. IMMO 12 a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – celle-ci n’ayant effectué que deux paiements le 5 juillet 2023 sur la période allant du 2 novembre 2022 au 1er juillet 2024.

Ses manquements répétés à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, ce d’autant que la copropriété présente une situation particulièrement fragile ayant nécessité la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

La juridiction se trouve trouvant toutefois saisie d’une demande d’un montant de 6,63 euros à ce titre, il convient de condamner la S.C.I. IMMO 12 à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 6,63 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. IMMO 12, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.C.I. IMMO 12 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 34.449,67 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 2 novembre 2022 et le 1er juillet 2024 (appels du 3ème trimestre inclus), suivant décompte arrêté au 27 août 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2024 ;

— la somme de 6,63 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2024 ;

— la somme de 6,63 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts u taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. IMMO 12 aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 04 Mai 2026

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES