TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/04733 – N° Portalis DB22-W-B7H-RQD4

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [T] [I] [D]

né le 16 Avril 1967 à [Localité 12] (78),

demeurant [Adresse 8],

[Localité 10],

2/ Madame [L] [K] [Y] [S] [Z]

née le 10 Juin 1973 à [Localité 7] (75),

demeurant [Adresse 8],

[Localité 10],

représentés par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 07 Août 2023 reçu au greffe le 28 Août 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Septembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 04 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [D] et Madame [L] [Z] sont propriétaires des lots n°17, 33, 72 et 132 au sein d’une copropriété située [Adresse 1] à [Localité 10] (78).

Par acte d’huissier du 7 août 2023, Monsieur [J] [D] et Madame [L] [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » situé [Adresse 2], ci-après dénommé le syndicat, devant la présente juridiction aux fins d’obtenir l’annulation des résolutions n°22 et 23 adoptées lors de l’assemblée générale du 9 juin 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 21 mars 2025, Monsieur [J] [D] et Madame [L] [Z] demandent au tribunal de :

Vu les articles 42, 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 7 et 9 du décret du 17 mars 1967,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juin 2023, notifié le

27 Juin 2023

Vu les articles 1240 et suivants du code civil, issus de l’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,

— dire et juger recevables et bien fondés Monsieur [D] et Madame [Z], en leurs demandes ;

— prononcer l’annulation des résolutions n°22 et n°23 de l’assemblée générale du 9 juin 2023;

— ordonner, sous astreinte d’un montant de 1.000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, la remise des vigiks programmés pour accéder au bâtiment C (appartement principal) et au bâtiment D (cave) ainsi que la communication des deux codes d’accès ;

— ordonner la remise de 7 vigiks conformément à la demande, aucune limitation de chiffre n’ayant jamais été opposée par le syndic qui a, au contraire, interrogé chacun quant au nombre désiré,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la Société SAS CITYA EUROPE IMMO CONSEIL exerçant sous enseigne CITYA EIC, au versement d’un montant de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la Société SAS CITYA EUROPE IMMO CONSEIL exerçant sous enseigne CITYA EIC à payer à Monsieur [D] et Madame[Z] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

— Ordonner l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Ils font valoir que :

— ils ont bien contesté les résolutions dans un délai de deux mois,

— l’article 9 de la loi loi du 10 juillet 1965 garantit à tous les copropriétaires un libre accès aux lots privatifs et aux équipements communs,

— le règlement de la copropriété n’évoque aucune partie commune spéciale,

— l’accès à leur cave depuis le bâtiment D est compliqué et tortueux,

— ils sont copropriétaires du lot n°33 qui relève bel et bien du bâtiment D,

— les travaux relatifs au changement des portes et fenêtres des escaliers des bâtiments B-C-D-E-F & A & M n’ont aucunement été votées en charges spéciales, mais en charges générales,

— ils ont donc participé aux charges relatives à l’installation des portes et fenêtres en cause, que ce soient celles du bâtiment C ou du bâtiment D et ce, en proportion de leur quote-part de parties communes,

— la clé de répartition retenue pour les travaux de changement de porte en 2021 est bien la clé de répartition des charges générales,

— la Cour de cassation rejette la possibilité pour les juges de reconnaître l’existence de parties communes spéciales, en l’absence de stipulations du règlement de copropriété en ce sens, et ce, quand bien même ce règlement prévoit des « charges spéciales »,

— l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 vient d’ailleurs consacrer cette jurisprudence en ce qu’il dispose : « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété »,

— seules les règles de droit doivent trouver application indépendamment des desiderata malveillants individuels.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, le syndicat sollicite que le tribunal :

Vu l’article 9 et suivants de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

— déboute Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [I] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamne in solidum Madame [L] [Z] et Monsieur [R] [I] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence « LE [Adresse 11] » située [Adresse 3] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS, en application de l’article 699 du code de Procédure Civile.

Il fait valoir que :

— les Consorts [D] – [Z] omettent sciemment d’expliquer que l’accès à leur cave leur est parfaitement possible par leur bâtiment,

— il est exagéré d’écrire que l’accès à leur cave est difficile alors qu’il suffit de parcourir une trentaine de mètres pour y accéder,

— les consorts [D] – [Z] ont parfaitement accès, et sans aucune difficulté et restriction, à leur cave par leur bâtiment C,

— il n’existe donc aucune violation du règlement de copropriété ou d’une quelconque disposition légale,

— les consorts [D] – [Z] participent aux charges générales

de la copropriété mais aucunement aux charges qu’on pourrait qualifier de

« spéciales » du bâtiment D conformément au règlement de copropriété,

— pour des raisons évidentes de sécurité (les pertes de VIGIK sont très courantes) et de tranquillité, les propriétaires des appartements du bâtiment D ne souhaitent pas que toute la copropriété dispose d’un VIGIK permettant l’accès à leur bâtiment,

— limiter l’accès par les portes des bâtiments permet de préserver les parties communes de l’usure et des dégradations, qui sont à la charge des seuls propriétaires des appartements du bâtiment,

— seuls les tantièmes correspondants aux appartements ont été pris en compte (6 958 tantièmes et non 10 000) et non les tantièmes incluant les caves pour les travaux de changement de porte votés en 2021,

— il n’existe aucune disposition tant légale que réglementaire obligeant la copropriété à fournir un badge d’accès à un autre bâtiment.

MOTIFS

1. Sur la nullité des résolutions querellées

L’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

L’article 9 de la même loi prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il en résulte un principe d’égalité de jouissance des parties communes, qui interdit de mettre en place un régime discriminatoire entre copropriétaires

(ex. : Cass. 3e civ., 11 mars 2009, n° 08-10.566 – Cass. 3e civ., 11 mai 2006, n° 05-10.924).

Par ailleurs, la loi du 10 juillet 1965 et plus spécialement son article 10, n’établit pas de corrélation entre la participation d’un copropriétaire aux charges afférentes à des parties communes et son droit d’accès à celles-ci.

En l’espèce, il ne résulte pas du règlement de copropriété que le hall d’entrée ou les couloirs du bâtiment D constitueraient une partie commune spéciale.

En conséquence, les demandeurs sont bien fondés à y exercer leur droit d’usage et de jouissance conformément à l’article 9 précité.

En limitant leur accès à ces parties communes à un passage souterrain alors que d’autres copropriétaires bénéficient d’un badge d’accès électronique par l’entrée principale, le syndicat a porté atteinte au principe d’égalité entre copropriétaires précédemment rappelé.

Il en résulte que les résolutions litigieuses doivent être annulées et il convient d’ordonner la délivrance sous astreinte aux demandeurs des badges sollicités. En revanche, il ne sera pas ordonné la communication des codes d’accès dès lors d’une part, que les demandeurs indiquent avoir eu communication de ceux-ci et que d’autre part, il n’apparaît pas nécessaire qu’il bénéficie d’une telle information dès lors qu’ils bénéficieront de l’accès par badge les remettant dans la même situation que les autres copropriétaires.

2. Sur la demande de dommages-intérêts

Il ne résulte pas des conclusions des demandeurs qu’il ferait état d’un quelconque préjudice précisément énoncé au soutien de leur demande ainsi formulée.

Par conséquent, ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

Le syndicat qui succombe supportera la charge des dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

En outre, il sera condamné à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [L] [Z] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Prononce l’annulation des résolutions n°22 et n°23 de l’assemblée générale du 9 juin 2023 du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » situé [Adresse 2],

Ordonne au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] de remettre à Monsieur [J] [D] et Madame [L] [Z] sept badges programmés pour permettre l’accès au bâtiment C et au bâtiment D dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

Dit que faute pour le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] d’y procéder, celui-ci sera, passé ce délai, redevable à l’égard de Monsieur [J] [D] et Madame [L] [Z] d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 300 euros par jour de retard pendant une durée de

120 jours,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] à supporter la charge des dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] à payer à Monsieur [J] [D] et Madame [L] [Z] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [J] [D] et Madame [L] [Z] du surplus de leurs prétentions,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] de ses prétentions au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT