Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e LIGER

1 GROSSE M^e DEBRUGE-ESCOBAR

1 EXP M^e BERTHELOT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

DÉCISION N° 26/185

N° RG 24/01412 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PTTH

DEMANDEURS :

Monsieur [V], [C], [D] [S]

né le 08 Novembre 1978 à NICE (06000)

2 Promenade René Pouchol, le Village

06510 CONSEGUDES

Madame [E] [F] épouse [S]

née le 30 Mars 1985 à KOUROU (97)

2 Promenade René Pouchol, le Village

06510 CONSEGUDES

représentés par M^e Emilie LIGER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [L] [Z]

né le 11 Avril 1953 à CONSEGUDES (06510)

154 route du Château d’eau

82220 VAZERAC

Madame [Q] [K] épouse [Z]

née le 29 Octobre 1957 à QUILLAN (11)

154 route du Château d’eau

82220 VAZERAC

représentés par M^e Jean-Philippe DEBRUGE-ESCOBAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [U] [N]

né le 26 Juin 1970 à VITRY SUR SEINE (94)

591 chemin du Claret

06510 CARROS

S.A. MMA IARD, enregistrée au RCS de le Mans sous le n°440 048 882 dont le siège est situé, 160 rue Henri Champion à le MANS (72030), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, agissant en qualité d’assureur de Monsieur [U] [N]

représentés par Maître Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 18 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 22 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 10 mars 2023, Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] ont acquis de Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] un bien immobilier composé d’une maison d’habitation et de parcelles de terrain, sis à Conségudes (06510) 2 promenade Pouchol et lieudits Le Village et La Ferrage, moyennant le prix de 340.000 €.

La vente a eu lieu par l’intermédiaire de Monsieur [U] [N], agent commercial du réseau IAD.

Arguant avoir découvert postérieurement à la vente l’inconstructibilité de deux parcelles de terrain, Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S], ont, par actes en date du 12 mars 2024, fait assigner Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] ainsi que Monsieur [U] [N] et sa compagnie d’assurances la SA MMA IARD, devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de restitution d’une partie du prix de vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et d’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] sollicitent, au visa des articles 1240, 1241, 1641, 1644 et 1645 du code civil, de :

— dire et juger recevable leur action,

• Au titre de la responsabilité professionnelle du mandataire immobilier :

— déclarer Monsieur [U] [N] responsable de leur préjudice pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en qualité de professionnel de l’immobilier, engageant ainsi sa responsabilité délictuelle,

En conséquence :

— condamner Monsieur [U] [N] à leur payer les sommes de :

*100.000 € au titre du préjudice financier et patrimonial compensant la perte de valeur et le prix surpayé résultant de la situation d’inconstructibilité des parcelles cadastrées B0792 et B0871,

*5.807,04 € au titre de la part des frais de mutation surpayés indument,

*16.714,20 € au titre du coût du prêt in fine exposé inutilement,

*15.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— dire et juger que la compagnie d’assurance MMA devra garantir Monsieur [U] [N] du montant des condamnations mises à sa charge, en exécution de la garantie d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrite et la condamner aux sommes précitées et à toute condamnation prononcée au bénéfice des demandeurs.

• Au titre de la garantie de vices cachés des vendeurs :

— condamner Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K], épouse [Z] à les garantir des vices cachés de la chose vendue tirés de l’inconstructibilité des parcelles cadastrées B0792 et B0871.

— condamner Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K], épouse [Z] à leur payer les sommes de :

*100.000 € au titre de la garantie des vices cachés, de la restitution partielle du prix de vente compensant la perte de valeur et le prix surpayé résultant de la situation d’inconstructibilité des parcelles cadastrées B0792 et B0871.

*5.807,04 € au titre de la part des frais de mutation indument surpayés sur la restitution partielle du prix de vente.

*16.714,20 € au titre du coût du prêt in fine exposé inutilement.

*15.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral.

En toute hypothèse :

— dire que les condamnations prononcées porteront intérêts légaux et capitalisation annuelle à compter de la décision à intervenir.

— débouter Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K], épouse [Z] ainsi que Monsieur [U] [N] et sa compagnie d’assurance MMA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum Monsieur [U] [N], sa compagnie d’assurance MMA ainsi que Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K], épouse [Z] au paiement des sommes précitées et de toute condamnation prononcée à leur bénéfice,

— condamner les défendeurs in solidum au paiement de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] exposent qu’ils cherchaient à acquérir un ensemble immobilier qui leur permettrait de détacher une ou plusieurs parcelles « à bâtir » afin de les revendre de manière à pouvoir obtenir un prêt immobilier ; que les parcelles de terre cadastrées B0792 et B0871 d’une superficie de 1.652 m² avaient été présentées à la vente comme étant constructibles et ayant une valeur à la revente de 115.000 €, selon avis estimatif du mandataire immobilier du 19 septembre 2022 ; que la constructibilité des parcelles de terre était une condition déterminante dans la réalisation de la vente puisque les acquéreurs ne pouvaient obtenir leur financement que s’ils revendaient une partie du terrain afin de solder, en anticipé, une partie du prêt immobilier pour un montant de 100.000 € dans les 5 ans ; qu’ainsi, le montage financier de l’opération était donc conditionné par ce projet de revente partielle ; que cependant, le 3 octobre 2023, le Maire de la commune de Conségudes les a informés de l’inconstructibilité des parcelles B0792 et B0871, tout projet de construction étant dès lors interdit sur le terrain au regard de sa localisation.

Ils entendent engager la responsabilité délictuelle du mandataire immobilier auquel ils reprochent un manquement à son obligation d’information et de conseil pour ne pas s’être renseigné sur la nature du terrain et leur avoir donné des informations erronées sur le terrain, qui s’est révélé inconstructible.

Ils font grief aux vendeurs d’avoir dissimulé l’inconstructibilité des parcelles vendues alors que l’information leur avait été expressément donnée quelques années plus tôt lorsqu’ils ont acquis les parcelles en 2017 ; qu’ils ont commis une rétention dolosive sur la situation et les caractéristiques du bien vendu et que le vice caché est caractérisé ; que la responsabilité des vendeurs est ainsi engagée sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

En réponse aux écritures adverses, ils rétorquent, qu’en tant que profanes se fiant à l’information donnée par Monsieur [N] et pouvant légitimement croire que la note de renseignement d’urbanisme les informerait sur la constructibilité du terrain, il ne saurait leur être fait grief de ne pas avoir fait inscrire à l’acte l’exigence de constructibilité comme condition suspensive, le fait que cette condition n’ait pas été inscrite à l’avant-contrat ne signifiant pas en outre qu’elle ne constituait pas, dans l’acceptation des acquéreurs, une condition déterminante. S’agissant de la force probante de l’attestation de la banque, ils précisent que la circonstance que le courrier ait été rédigé postérieurement à la vente est sans incidence sur sa véracité. Ils ajoutent qu’aucune carence ou manque de vigilance ne saurait leur être opposé alors même que les renseignements réclamés et obtenus d’un professionnel se sont avérés erronés à cause d’une faute dolosive ; qu’il ne saurait pas davantage leur être reproché un manquement à l’exécution de bonne foi des contrats. Ils précisent que les vendeurs ne peuvent leur opposer la clause d’exclusion de garantie prévu à l’acte de vente, laquelle est inefficace si, comme en l’espèce, le vendeur a manqué à son obligation d’information, s’il est de mauvaise foi ou s’il connaissait les vices cachés.

Ils font valoir que les fautes reprochées aux défendeurs sont telles qu’elles viennent diminuer l’usage du bien de sorte qu’ils ne l’auraient pas acquis ou en tout cas, pas au prix fixé s’ils avaient eu connaissance de l’inconstructibilité des parcelles.

S’agissant des préjudices subis, ils réclament réparation du préjudice patrimonial lié à la dévalorisation du bien immobilier et de la perte financière résultant de la différence entre la valeur d’achat des parcelles et sa valeur non constructible et sollicitent à ce titre l’allocation d’une indemnité de 100.000 €. Ils sollicitent en outre le remboursement des frais de mutation au prorata de la réduction du prix de vente et celui du coût du crédit in fine souscrit pour l’acquisition des parcelles litigieuses. Ils réclament enfin l’indemnisation du préjudice moral subi.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] sollicitent, au visa des articles 1240, 1241, 1103, 1231-1 et suivants, 1991 à 1997, 1104, 1303, 1303-4, 1304, 1604, 1641 et suivants du code civil, des articles 514, 514-1, 700 du code de procédure civile, de l’article L.122-5 et L.111-3 du code de l’urbanisme et la Loi Montagne, et des articles 257 I 2 1° et 1605 nonies du code général des impôts :

A titre principal,

— juger qu’en l’absence de condition inhérente à la constructibilité des parcelles cadastrées section B n°792 et 871 insérée au contrat de vente du 10 mars 2023, les demandes formulées par Monsieur [V] et Madame [E] [S] à leur encontre sont infondées,

— débouter Monsieur [V] et Madame [E] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Au titre de la responsabilité professionnelle du mandataire immobilier :

— dire et juger que Monsieur [U] [N] a engagé sa responsabilité délictuelle pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en qualité de professionnel de l’immobilier.

— condamner solidairement ou in solidum ou encore conjointement Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD à payer à Monsieur [V] et Madame [E] [F], épouse [S] les sommes sollicitées par ces derniers :

-102 000 € au titre des préjudices financier et patrimonial allégués en compensation de la perte de valeur et le prix surpayé résultant de la situation d’inconstructibilité des parcelles cadastrées section B n°792 et 871

—  5 807,04 € au titre de la part des frais de mutation surpayés indument.

—  16 714,20 € au titre du coût du prêt in fine exposé inutilement.

—  15 000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du prétendu préjudice moral

subi.

— dire et juger que Monsieur [V] et Madame [E] [S] ont commis des fautes en sollicitant un avis de valeur dans le seul but d’obtenir le financement de leur prêt Immobilier, en sollicitant un montage financier et un prêt bancaire qui ne ressort d’aucune condition insérée dans le champ contractuel entre les parties à l’acte de vente du 10 mars 2023 et en s’abstenant de toute diligence utile au moment de l’acquisition des parcelles cadastrées section B n°792 et 871,

— dire et juger que ces fautes sont opposables aux époux [S] dans le cadre de leurs demandes à l’encontre des requis,

— dire et juger qu’aucun vice n’est démontré à leur encontre,

— dire et juger qu’aucune des trois conditions cumulatives permettant la mobilisation de la garantie des vices cachés n’est démontrée ni même étayée,

— dire et juger applicable entre les parties profanes à la vente la clause d’exclusion de garantie des vices cachés mentionnés au contrat de vente du 10 mars 2023,

— débouter Monsieur [V] et Madame [E] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, formulées à l’encontre des époux [Z],

Et reconventionnellement,

— dire et juger responsables Monsieur [V] et Madame [E] [S] ainsi que Monsieur [U] [N] des préjudices financiers et moral qu’ils ont subis,

— condamner solidairement, ou in solidum ou encore conjointement Monsieur [V] et Madame [E] [S] ainsi que Monsieur [U] [N] au paiement de la somme de 5.000 € en réparation des préjudices financiers et moral qu’ils ont subis,

Plus subsidiairement,

— dire et juger qu’à l’encontre des époux [S], Monsieur [U] [N] a engagé sa responsabilité délictuelle pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en qualité de professionnel de l’immobilier,

— dire et juger que Monsieur [U] [N] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des époux [Z] pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en qualité de mandataire professionnel de l’immobilier.

— dire et juger que la compagnie d’assurance SA MMA IARD, en exécution de la garantie d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrite et Monsieur [U] [N] devront les garantir in solidum ou à défaut solidairement ou encore conjointement de tout montant et condamnations susceptibles d’être mises à leur charge,

— débouter Monsieur [V] et Madame [E] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, formulées à leur encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que Monsieur [U] [N] a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard pour avoir manqué à son obligation d’information et de conseil en qualité de mandataire professionnel de l’immobilier,

— dire et juger qu’aucun dommage et intérêts ne sauraient être sollicités à leur encontre, vendeurs profanes n’ayant pas connaissance du vice allégué au jour de la vente,

— dire et juger que Monsieur [V] et Madame [E] [S] ne sauraient s’enrichir au détriment d’autrui,

— dire et juger qu’aucun des postes de préjudices allégués par Monsieur [V] et Madame [E] [S] n’est étayé ni même démontré

— dire et juger que la compagnie d’assurance MMA, en exécution de la garantie d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrite et Monsieur [U] [N] devront les garantir in solidum ou à défaut solidairement ou encore conjointement de tout montant et condamnations susceptibles d’être mises à leur charge,

— débouter Monsieur [V] et Madame [E] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, formulées à leur encontre, et à défaut, ramener à de plus justes proportions toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre,

— dire et juger qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile et d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir à l’encontre des époux [Z],

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [V] et Madame [E] [S] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, formulées à leur encontre des époux [Z],

— condamner solidairement ou à défaut in solidum ou encore conjointement Monsieur [V] et Madame [E] [S] ainsi que Monsieur [U] [N] et la MMA IARD au paiement de la somme de 5.000 € en réparation des préjudices financiers et moral subis,

— condamner Monsieur [V] et Madame [E] [S], Monsieur [U] [N] et son assureur la Compagnie SA MMA IARD chacun au paiement de la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] s’opposent aux demandes de Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S]. Ils font valoir en substance que la constructibilité des parcelles cadastrées section B n°792 et 871 n’a pas été érigée en condition suspensive de la vente et que le courrier de complaisance de la banque ne démontre pas qu’il s’agissait également d’une condition du prêt, de sorte que les demandeurs doivent être déboutés de leurs demandes. A titre subsidiaire, ils concluent en premier lieu, à la responsabilité du mandataire immobilier, qui, de sa propre initiative, a rédigé l’avis estimatif aux termes duquel il indique de manière erronée que les parcelles litigieuses sont constructibles ; en second lieu, ils font grief aux vendeurs d’avoir commis plusieurs fautes. Ils leur reprochent notamment d’avoir, en dépit de leur obligation d’exécution de bonne foi du contrat, fait pression sur le mandataire immobilier pour obtenir un avis de valeur mentionnant la constructibilité du terrain, information non vérifiée par ce dernier ni par eux, dans le seul but d’obtenir leur prêt ; ils leur reprochent également un manque de vigilance, d’une part, pour n’avoir pas avoir tenu compte des mentions de la note d’urbanisme annexée l’acte de vente précisant que la constructibilité des parcelles était incertaine et d’autre part pour n’avoir pas interrogé la commune avant la réitération de la vente. Ils ajoutent que la carence du notaire, qui a été informé du montage financier et de l’importance de la constructibilité des parcelles, ne peut leur être opposée et qu’il en est de même de celle de l’établissement bancaire qui a accordé le prêt sans s’assurer du caractère constructible des parcelles.

Ils exposent en outre que les conditions de l’action estimatoire pour vice cachés ne sont pas remplies dès lors que la constructibilité des parcelles n’est pas entrée dans le champ contractuel des parties et que le caractère non-apparent fait défaut puisque les acquéreurs étaient en possession de l’acte d’achat des parcelles et notamment des mentions sur les dispositions fiscales dont ils tirent que les vendeurs étaient informés de l’inconstructibilité desdites parcelles. Ils opposent également à Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] la clause d’exclusion de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente. Ils concluent enfin sur le quantum des demandes.

Ils réclament enfin l’indemnisation des préjudices moral et financier qu’ils ont subi du fait de cette procédure.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens invoqués, Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD sollicitent, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de voir :

— dire et juger qu’aucune faute ne peut être imputée au premier,

— dire et juger qu’il n’y a aucun lien de causalité établi entre l’avis de valeur remis et les préjudices allégués par les époux [S],

— débouter toutes les parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions en ce que celles-ci sont dirigées à leur encontre ;

Subsidiairement,

— dire que les demandes des époux [S] sont excessives, mal fondées et non caractérisées;

— ramener à de plus justes proportions toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre,

Si par impossible ou extraordinaire une condamnation devait néanmoins être prononcée à l’encontre de la société MMA,

— limiter toute éventuelle condamnation au plafond contractuel et sous déduction de la franchise prévue au contrat,

— dire et juger qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile et d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir à leur encontre,

En toute hypothèse,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, ces derniers distraits au profit de Maître Serge BERTHELOT, avocat aux offres de droit

Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD font valoir en substance que l’avis de valeur établi le 19 septembre 2022 ne constituant ni une expertise technique, ni une attestation de constructibilité, ni un diagnostic d’urbanisme mais seulement un document purement indicatif, remis à la demande expresse des époux [S], dans le seul cadre de leur démarche de financement, il peut être assimilé à un engagement sur la constructibilité actuelle ou future des parcelles concernées, ni à un acte générateur d’obligations à la charge de son auteur, ce qui exclut de ce fait tout manquement de la part de Monsieur [N].

Ils ajoutent, que les époux [S] n’ayant jamais confié de mandat à Monsieur [N], aucune obligation d’information ni de conseil à leur égard ne saurait peser sur ce dernier ; qu’en tout état de cause, l’analyse du compromis de vente démontre que l’estimation produite n’a pas constitué un élément déterminant de l’opération, aucune mention n’étant faite d’une quelconque condition suspensive liée à la constructibilité des parcelles B n°792 et 871 ; que les époux [S] ont, de leur propre initiative, modifié la structure du financement entre le compromis et l’acte, passant d’un prêt unique à deux prêts, dont un in fine destiné à être remboursé par une revente future et que dès lors, aucune responsabilité ne saurait lui être imputée pour les conséquences de ce choix personnel ; qu’à cet égard, l’attestation bancaire est dépourvue de valeur probante. Ils contestent enfin le quantum des préjudices dont les acquéreurs sollicitent réparation.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 juin 2025 avec effet différé au 18 décembre 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 20 janvier 2026, reportée au 22 janvier 2026. Les débats clos, le jugement a été mis en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS

Il sera relevé à titre liminaire que si Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] évoquent à plusieurs reprises la réticence dolosive de leurs vendeurs, ils ne formulent leurs demandes indemnitaires à leur encontre que sur le fondement des vices cachés et non sur celui du dol.

Sur l’action en garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Cette garantie légale est encourue de plein droit, sans faute, dès lors qu’il est établi par l’acquéreur que la chose présente un ou des défauts à la fois cachés, existant au moment de la vente, rendant la chose impropre à sa destination.

Il appartient donc à l’acquéreur d’établir l’existence d’un vice inhérent à la chose vendue, son caractère occulte et son antériorité à la vente, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. S’agissant d’un acquéreur profane, il est uniquement exigé la diligence que l’on peut attendre de tout acheteur normalement avisé.

Le vice de la chose s’entend de toute défectuosité qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l’on en attend. Il réside dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l’impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale.

Il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l’on reconnaît à la chose. Si l’acheteur entend donner à la chose une destination particulière, qui n’est pas celle admise dans l’opinion commune ou par les usages de la profession, et que la chose s’y révèle impropre, la garantie du vendeur ne saurait être recherchée à moins que ce dernier n’ait été averti de l’utilisation envisagée.

Ainsi, de manière générale, le vice peut être directement fonction de la destination particulière envisagée par l’acquéreur, dès lors que le vendeur la lui a fournie à cette fin. Dans ce cas, il doit être tenu compte de la destination de la chose pour apprécier l’existence du vice.

En l’espèce, il est établi à la lecture de la promesse de vente signée le 28 novembre 2022 et de l’acte authentique du 10 mars 2023 que la vente entre Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S], d’une part, et Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z], d’autre part, a porté sur :

« Une maison à usage d’habitation située à CONSEGUDES (P6510) Promenade René Pouchol LE VILLAGE (…)

Terrain autour. »

Le bien immobilier étant cadastré comme suit :

Section B n° 0143 – 2 Promenade Puchol – 02 a 18 ca

Section B n° 0144 – Lieudit LE VILLAGE – 14 a 86 ca

Section B n° 0358 – Lieudit LA FERRAGE – 34 a 85 ca

Section B n° 0792 – Lieudit LA FERRAGE – 15 a 17 ca

Section B n° 0871 – Lieudit LA FERRAGE – 01 a 35 ca

S’agissant, particulièrement des deux parcelles litigieuses cadastrées section B n° 792 et section B n° 871 :

— il s’agit de terrains nus, tel que cela ressort des plans annexés à la déclaration préalable déposée par les vendeurs le 21 juin 2018 pour la construction d’un abri de jardin, la maison étant édifiée sur la parcelle section B n° 0143 – 2 Promenade Puchol – 02 a 18 ca et l’abri de jardin sur la parcelle section B n° 0144 – Lieudit LE VILLAGE – 14 a 86 ca,

— elles sont inconstructibles en application des dispositions du code de l’urbanisme et notamment de son article L.122-5, car elles sont situées en dehors des zones urbanisées de la commune, ainsi que cela ressort du certificat d’urbanisme délivré par le Maire de la commune de Conségudes en date du 3 octobre 2023, répondant à la demande de construction d’une maison déposée par les demandeurs le 11 mai 2023.

L’usage normal d’un terrain dont il n’est pas précisé qu’il est « à bâtir » n’est pas nécessairement d’être constructible, d’autant plus lorsque, comme c’est le cas en l’espèce, le bien immobilier comprend déjà une maison d’habitation. Il convient donc de rechercher si le caractère constructible des deux parcelles en vue d’une revente postérieure était envisagé par les acquéreurs et que les vendeurs leur cédaient les parcelles à cette fin.

Il est incontestable que ni la promesse de vente ni l’acte authentique liant les parties ne mentionnent de condition tenant au caractère constructible des terrains Section B n° 0792 et Section B n° 0871, objets de la vente et à la volonté des acquéreurs de les revendre.

Il ne fait pas de doute que la revente de parcelles constructibles a été envisagée par les acquéreurs qui ont pris le soin de demander au mandataire immobilier, préalablement à la signature du compromis de vente, un avis estimatif de valeur des deux parcelles qualifiées par ce dernier de constructibles, puis ont sollicité deux mois après l’acte authentique un certificat d’urbanisme en vue du dépôt d’un permis de construire une maison.

La volonté des acquéreurs de revendre une partie du terrain constructible ressort également des termes du courriel de la banque en date du 24 novembre 2023, dont la valeur probante n’apparait pas devoir être remise en cause.

En revanche, aucun élément du dossier ne permet de considérer que les vendeurs étaient informés du projet des acquéreurs et leur ont fourni le bien à cette fin.

Sur ce point, il échet de préciser que l’avis estimatif de valeur a été rédigé à la demande des acquéreurs eux-mêmes par le mandataire commercial qui n’agissait alors pas en tant que mandataire des vendeurs, et il n’est pas démontré que cet avis ait été porté à la connaissance de ces derniers.

Dès lors, la constructibilité des deux parcelles de terrain en vue de leur revente n’étant pas entrée dans le champ contractuel, l’inconstructibilité invoquée par Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] ne peut caractériser un vice affectant l’usage auquel le bien est destiné.

Par conséquent, Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] seront déboutés de leurs demandes formées contre Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la responsabilité de Monsieur [U] [N]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif.

Le mandataire immobilier, en tant qu’intermédiaire, est tenu d’une obligation générale de conseil et d’information tant à l’égard du vendeur mandant qu’il doit avertir, conseiller et informer sur l’opération envisagée, cette obligation ayant une nature contractuelle, qu’à l’égard des potentiels acquéreurs, l’obligation ayant alors une nature extracontractuelle.

Dans ce second cas, l’obligation d’information pesant sur le mandataire immobilier consiste à fournir au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d’opérer un choix éclairé. Elle lui impose d’informer l’acheteur de l’immeuble, vendu par son entremise, de la consistance juridique de celui-ci et qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il se doit de vérifier.

En l’espèce, il est établi qu’à la demande de Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S], en vue de « déterminer des éventuelles prestation et/ou revente d’une partie du terrain qui est constructible », Monsieur [U] [N] a rédigé le 19 septembre 2022 un document intitulé « avis de valeur » mentionnant comme « parcelles vendables (constructibles) » les parcelles n° 0792 et n° 0871 pour une valeur totale de 115.000 €.

Il appartenait à Monsieur [U] [N], en sa qualité de professionnel de l’intermédiation immobilière, de vérifier la consistance juridique des parcelles qui étaient en réalité inconstructibles, et ce d’autant plus qu’il connaissait le caractère déterminant de cette information pour les acquéreurs puisqu’il leur écrivait le même jour dans son email d’accompagnement du document « j’ai pris le temps de vous donner ces informations afin d’argumenter auprès de votre banque ».

En mentionnant de manière erronée dans son avis de valeur, sans vérification préalable, le caractère constructible des parcelles n° 0792 et n° 0871, Monsieur [U] [N] a commis un manquement à son devoir d’information.

En outre, et dans la mesure où il avait connaissance du souhait des acquéreurs, même à l’état de projet, de revendre certaines parcelles, il aurait dû leur conseiller de faire entrer cet élément déterminant de leur consentement dans le champ contractuel.

Ces manquements ont causé à Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] un préjudice qui s’analyse non en une perte de valeur mais en une perte de chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d’autres conditions.

Les époux [S] ne produisent pas cependant d’éléments de nature à justifier du montant de la diminution du prix de vente qu’ils auraient pu raisonnablement espérer.

La perte de chance sera dans ces conditions évaluée à la somme de 15.000 euros.

Les demandes d’indemnisation au titre des frais de mutation et du coût du prêt in fine seront quant à elles rejetées, les préjudices correspondant n’étant pas en lien de causalité avec la faute retenue, de même que la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral, lequel n’est pas justifié.

Par conséquent, Monsieur [U] [N] et son assureur de responsabilité civile professionnelle, la SA MMA IARD, qui ne conteste pas devoir sa garantie, seront condamnés in solidum, à verser aux demandeurs la somme de 15.000 euros au titre de la perte de chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d’autres conditions. A cet égard il doit être relevé que la compagnie MMA ne justifie pas que cette somme serait supérieure au plafond de garantie auquel elle est tenue. La franchise quant à elle, n’est pas opposable aux victimes, et relève des relations entre l’assuré et l’assureur.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] demandent au tribunal de condamner, sur ce fondement, Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S], et Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et financier qu’ils ont subis du fait de l’introduction de l’action estimatoire des vices cachés.

S’agissant des demandeurs, le seul fait d’avoir introduit une telle action, quand bien même celle-ci a été rejetée, ne peut être considéré comme constitutif d’une faute. Aucune faute ne peut être retenue non plus à leur encontre pour avoir sollicité un avis de valeur des parcelles qu’ils pensaient pouvoir revendre et qui conditionnait l’acceptation du financement par la banque. Enfin, aucun élément du dossier ne laisse apparaître une quelconque malveillance ou malhonnêteté de leur part.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts à leur encontre.

S’agissant du mandataire immobilier et de son assureur, Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] se contentent d’indiquer qu’ils formulent leur demande à leur égard « dès lors qu’il n’est pas certain que la responsabilité de cet intervenant soit écartée », sans caractériser sa faute en lien de causalité avec les préjudices allégués.

Par conséquent, leur demande de dommages et intérêts formulée à l’encontre du mandataire immobilier et de son assureur sera également écartée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD étant condamnés au principal, ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Pour la même raison, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] et de Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] la totalité des frais irrépétibles qu’ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] la somme de 2.500 €,

— et à Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] celle de 1.000 € qu’ils réclament dans leurs écritures.

Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 nouveau du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément n’est de nature à écarter en l’espèce l’exécution provisoire en application de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

Déboute Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] de leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD à verser à Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S], ensembles, la somme de 15.000 € au titre de la perte de chance de ne pas conclure la vente ou de la conclure à d’autres conditions ;

Dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre des frais de mutation, des frais de crédit et du préjudice moral ;

Déboute Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD à verser à Monsieur [V] [S] et Madame [E] [F] épouse [S] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD à verser à Monsieur [R] [Z] et Madame [Q] [K] épouse [Z] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [U] [N] et la SA MMA IARD aux dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE