Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/01926 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JO2J

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. GRAND CHENE prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 7] n° 412.629.529

[Adresse 2]

[Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S.[Localité 8] FRANCE venant aux droits de la société [Localité 8] URBACO, prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 11] n°389.655.135

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Melissa EYDOUX, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Clémence COLIN avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Corinne THEVENOT, Magistrat à titre temporaire

DEBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2024

Greffier lors de l’audience : Philippe AGOSTI

Greffier lors du pronnoncé : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Florence ROCHELEMAGNE

Expédition à :M^e Clémence COLIN

délivrées le

EXPOSE :

La société [Localité 8] URBACO a occupé des locaux à usage industriel situés à Entraigues sur la Sorgue (84320)[Adresse 1] [Adresse 4], d’une superficie de 4.190 m2 à usage de bureaux et d’ateliers, par un contrat de sous-location commerciale avec la SCI DU GRAND CHENE, crédit-bailleur, à compter du 1er juillet 1999 puis a régularisé en qualité de preneur ,un bail commercial le 14 juin 2012 , et le 27 juillet 2012 pour la SCI DU GRAND CHÊNE, propriétaire des locaux à compter de 2009 et bailleur, avec une prise d’effet au 1er janvier 2013

Un avenant était régularisé en date du 22 juin 2021 prévoyant la tacite prolongation du bail à compter du 1er janvier 2022 .

Le loyer annuel était fixé à 200.000 € HT et le dépôt de garantie versé à hauteur de 21342€

La société [Localité 8] URBACO aujourd’hui [Localité 8] France , ensuite d’une absorption en date du 29 novembre 2022 ,a donné congé à effet du 31 décembre 2022 et un état des lieux de sortie contradictoire s’est tenu le 20 décembre 2022 .

Se plaignant de dégradations des lieux , le bailleur a assigné [Localité 8] FRANCE, au visa des articles 1103, 1104 et 1731 du Code civil, des termes du bail commercial du 27 juillet 2012 et du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 20 décembre 2022 et son avenant du 14 février 2023, pour demander au Tribunal judiciaire d’Avignon de :

— Chiffrer les travaux de remise en état à la somme de 49 620,63 €

— Condamner la société [Localité 8] FRANCE à payer à la SCI DU GRAND CHÊNE la somme de 28288,63 € en réparation du préjudice matériel subi au titre des dégradations locatives déduction faite du dépôt de garantie

— Condamner la société [Localité 8] FRANCE à payer à la SCI DU GRAND CHÊNE la somme de 5.000 € pour résistance abusive ;

— Condamner la société [Localité 8] FRANCE au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société [Localité 8] FRANCE aux entiers dépens.

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Par conclusions du 3 juillet 2024, la SAS [Localité 8] France, venant aux droits de [Localité 8] URBACO, demande au Tribunal au visa des articles 1103, 2052 et 1731 du Code civil, 32, 32-1, 122 et 700 du Code de Procédure Civile, de :

A titre principal :

— Juger que [Localité 8] France a respecté ses obligations à l’égard de la SCI DU GRAND CHENE , bailleur ;

— Dire et juger que les demandes de la société SCI DU GRAND CHENE ne sont pas fondées ;

— Débouter la société SCI DU GRAND CHENE de l’ensemble de ses demandes ;

A titre reconventionnel :

— Ordonner l’exécution forcée du protocole d’accord signé par les parties en 2013;

— Condamner la société SCI DU GRAND CHENE à payer à la société [Localité 8] FRANCE la somme de 109.348,03 € au titre des dommages et intérêts découlant de l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 12 décembre 2013, n°12/01195 indûment perçus ;

A titre subsidiaire :

— Constater que les travaux et préjudices dont la société SCI DU GRAND CHENE sollicite réparation ne sont pas justifiés ;

— Débouter la société SCI DU GRAND CHENE de l’ensemble de ses demandes et limiter le montant au titre des réparations locatives au montant du dépôt de garantie entre les mains du bailleur ;

En tout état de cause :

— Débouter la société SCI DU GRAND CHENE de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la société SCI DU GRAND CHENE à payer à la société [Localité 8] France la somme de 10.000 € pour procédure abusive ;

— Condamner la société SCI DU GRAND CHENE à payer à la société [Localité 8] FRANCE la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de son argumentation elle soutient qu’elle a parfaitement respecté son obligation de remise en état, en procédant à des réparations locatives, puis a fait preuve de bonne foi en tentant de résoudre amiablement le désaccord avec le bailleur.

Elle indique que le bailleur n’aurait pas effectué les travaux qui lui incombaient au cours du bail, et qui ont incontestablement contribué à l’état des locaux, et s’est contenté en fin de bail de maintenir sa position, ne faisant preuve d’aucune souplesse dans les discussions, alors même que les éléments chiffrés qu’il a présentés sont contestables et qu’il ne démontre aucun préjudice.Elle précise que si des éléments ont été enlevés , ils avaient été installés par le preneur, qui a laissé dans les lieux divers aménagements constituant des améliorations.Mais surtout elle rappelle qu’un différent a eu lieu quant à l’état du bâtiment loué et que par un arrêt définitif rendu le 12 décembre 2013, la Cour d’appel de Nîmes a alloué aux sociétés [Localité 8] URBACO et SCI DU GRAND CHÊNE la somme de 218.696,07 € HT au titre des dommages subis au niveau des zones bureau et atelier.

Un accord serait alors intervenu entre les sociétés [Localité 8] URBACO et SCI DU GRAND CHÊNE qui se seraient entendues sur l’exécution de travaux de réparation correspondant à la fin du bail financé par le bailleur .

La société [Localité 8] France sollicite en conséquence la condamnation du bailleur au paiement des causes de l’arrêt de la Cour d’APPEL de [Localité 9] qui n’ont pas été réglées.

Par conclusions en date du 9 mai 2024 , la SCI Grand CHENE ,aux mêmes visas que dans l’assignation , mais rajoutant le visa de l’article 70 du code de procédure civile ,soulève l’irrecevabilité de la demande de remboursement de la somme de 109348,03 € pour non respect du protocole d’accord pour ne pas se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Le bailleur indique que les deux procédures sont étrangères portant sur les sols béton mais pas ceux des bureaux de l’étage ni les murs et sont anciens.

Sur sa demande principale , elle explique que le preneur est entré dans des lieux à l’état neuf, que le procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire fait ressortir de nombreux désordres, qu’en dehors de deux déclarations de sinistre faites en 2022 aucun désordre n’aurait été porté à la connaissance du bailleur, de sorte qu’il ne peut être soutenu que les travaux incombant au bailleur n’auraient pas été effectués.

Les sanitaires et vestiaires auraient été refaits en 2001 et ont manifestement manqué d’entretien.

Le preneur aurait procédé à des arrachages de climatiseurs et radiateurs sans autorisation du bailleur , laissé des graffitis sur un portail alors que le bailleur est intervenu régulièrement.

Enfin , elle maintient que les sommes demandées en réparation des dégradations locatives (49620,63 € ) ne sont nullement excessives et qu’il convient d’en déduire le dépôt de garantie et tenir compte des demandes accessoires.

En application de l’article 455 du code de procédure civile ,il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 septembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 24 octobre 2024.

MOTIFS :

SUR LA RECEVABILITE :

Tout d’abord , la SAS [Localité 8] France avait dans un premier temps soulevé l’irrecevabilité de la demande de la SCI DU GRAND CHENE en l’état d’un accord intervenu entre les parties en 2013.

Elle estimait que la transaction intervenue faisait obstacle à la demande de la SCI DU GRAND CHENE au sens de l’article 2052 du code civil.

Cette demande est abandonnée dans les dernières écritures du preneur , qui formule au contraire une demande de paiement sur la base dudit accord.

La demande d’irrecevabilité sur ce point est devenue sans objet.

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que : « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. […] ».

Tenant la demande reconventionnelle en paiement des causes de l’arrêt de la Cour d’Appel de NIMES du 13 janvier 2013 , la SCI DU GRAND CHENE a elle-même soulevé l’irrecevabilité de cette demande sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de cet article , la demande reconventionnelle est irrecevable en ce qu’elle ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant : « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. (…) ».

Cependant, il est rappelé que depuis le décret du 11 décembre 2019, le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce , l’irrecevabilité n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état.

En toute hypothèse, il ressort de l’état des lieux de sortie qu’une grande partie des désordres dont se plaint le bailleur au titre des réparations qu’il sollicite sont des problèmes de sol ou d’étanchéité qui sont concernés par l’arrêt de la cour d’Appel.

Les demandes sur ce point sont clairement en lien avec la demande de la SCI DU GRAND CHENE , seront déclarées recevables et seront donc examinées au fond.

SUR LE FOND :

1°) SUR LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE :

L’article 1103 du Code civil stipule que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1104 du Code civil indique que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

Selon l’article 1730 du code civil , s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur , celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1731 du Code civil prévoit que :« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Il ressort de l’article 606 du code civil que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien . »

Il ressort des termes du contrat de bail que » les locaux ont été livrés à l’état neuf au preneur à compter du 1° juillet 1999 »

Cependant , il ressort des termes de l’arrêt de la Cour de [Localité 9] du 12 décembre 2013 que : dans les jours qui ont suivi la réception des travaux une détérioration importante des sols est apparue dans la zone de bureau par l’apparition de cercles concentriques de 50 cm de diamètre qualifiée de désordre de nature décennale; une activité de grenaillage entrainant une usure du sol et également une désagrégation du sol qui présentait des fissures sur le dallage s’est manifestée dans la zone atelier

C’est dire que les locaux, certes neufs, présentaient dés l’origine des désordres conséquents.

Cet état de fait doit être pris en compte , le bailleur ne pouvant exiger une remise en un état meilleur que celui qu’il a fourni, alors même qu’une indemnisation des désordres lui avait été attribuée dans le cadre de la procédure

Le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 20 décembre 2022 , fait ressortir en effet des dégradations dont la description correspond clairement aux désordres susvisés (cercles noirs, sols marqués)

Ensuite de l’arrêt de la Cour ,un protocole d’accord a été conclu entre la SCI DU GRAND CHENE et [Localité 8] URBACO concernant les locaux commerciaux à la suite de désordres survenus dans la zone bureau et dans la zone atelier qui ont été indemnisés à l’égard des deux parties à hauteur de la somme totale de 218.696,07 € HT.

Les parties bénéficiaires de ces condamnations se sont ensuite entendues sur les points suivants, énumérés à l’article 3 du Protocole :

— « Le bailleur commercial ,SCI DU GRAND CHENE accepte que les travaux de réfection des bureaux ne soient pas entrepris par la locataire SA URBACO avant la fin du bail ;

— La SA URBACO sollicite de la SCI LE GRAND CHENE – qui l’accepte – que le montant des condamnations figurant à l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 12 décembre 2013 (284.855 € HT ) soit reversé en intégralité à son bailleur commercial, en ce qui concerne le principal, ce dernier avançant les frais d’exécution.

— les travaux seront donc entrepris et financés intégralement par la SCI GRAND CHENE en fin de bail. La SCI GRAND CHENE en assurera les risques (notamment la souscription d’une nouvelle police d’assurance pour couvrir lesdits travaux.

— Si le montant des travaux à entreprendre s’avérait supérieur à cette enveloppe financière, la SCI LE GRAND CHENE en supporterait seule le surplus à sa seule charge, sans pouvoir venir rechercher la garantie financière d’URBACO en aucune manière (…) »

L’article 6 du protocole stipule en outre que la « SCI LE GRAND CHENE renonce expressément à toute action ou réclamation à l’encontre tant d’URBACO que de ses dirigeants, au titre des faits ayant donné lieu à l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 12 décembre 2013, et notamment au titre des travaux qui seront entrepris sous la seule responsabilité de la SCI LE GRAND CHENE » .

La SCI LE GRAND CHENE s’est abstenue de produire avec son acte introductif d’instance le protocole d’accord.

Le bailleur sera débouté de ses demandes concernant les points visés dans le protocole , c’est-à-dire les sols des bureaux et de l’atelier

Il convient de noter également que plus de vingt ans se sont passés depuis l’entrée dans les lieux ce qui ne peut qu’avoir des conséquences en terme de vétusté.

Il faut vérifier que l’entretien a bien été effectué par le preneur et que les réparations autres que locatives ont été prises en charge par le bailleur comme il en a la charge.

Le preneur produit justificatif de ce qu’il a pris en charge des réparations locatives à hauteur de 11773, 28 €(pièce N°4 ,N° 11, N°11-1)).

Il indique que la SCI LE GRAND CHENE a manqué quant à elle aux obligations de réparations qui lui incombait alors que des problèmes d’infiltrations en toiture ont été régulièrement signalés.

Il en est ainsi des douches , sanitaires , et faux plafonds (pièce N°5) dont les désordres ont été signalés dés l’année 2000 et rappelés en 2019 (pièce N° 12 ) : »l’étanchéité au niveau des piliers est à refaire ,..il manque des plaques de faux plafond …, fuites importantes dans la chaufferie ,… fissures sur dalles béton , … dégâts dans les plafonds suite à des fuites enduits extérieurs qui s’effritent , … fissures dans les façades … »

Si le bailleur justifie avoir effectué des réparations en novembre 2022 (pièce 19 ) et à l’automne 2018 , (p 21 et 20), il est établi que de nombreux désordres lui ont bien été signalés toujours de même nature en particulier d’étanchéité et de fissures mais également touchant les douches et sanitaires.

Si le bailleur produit une facture du 18 septembre 2019 , de travaux (pièce 23)confirmant l’existence de fuites , il semble que les réparations ont été manifestement insuffisantes puisque de nouveaux problèmes de même type apparaissaient en 2022

Si le procès-verbal d’état des lieux mentionne des élément arrachés , le remplacement des accessoires sanitaires paraissent avoir été posés et enlevés par le preneur , sont des accessoires détachables pour être d’une durée de vie limitée , ayant laissé de simples trous ou tâches mais pris en compte dans le travail de remise en peinture (Pn°6) .

Il convient de tenir compte de la vétusté normale de plus de 20 ans d’occupation

Il en est différemment des arrachages de radiateurs – climatiseurs installés sans autorisation du bailleur remplacés ultérieurement par le bailleur et dont l’enlèvement ne peut être justifié par le fait que l’acquéreur du bien souhaitait effectuer des travaux de réaménagement

L’enlèvement d’un tag déjà ancien ,sur un battant de porte est incontestablement à charge du preneur.

Il ressort des éléments fournis par les deux parties que sur les 49620,63 € sollicités par le bailleur seuls 29167,90 € sont dus , les déductions figurant à la pièce N°6 du défendeur devant être retenues

Compte tenu de la caution initialement versée par le preneur à hauteur de 21332€ la SAS [Localité 8] France sera condamnée à payer à la SCI LE GRAND CHENE la somme de 7835,90 €

2°) SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DU PRENEUR :

L’article 1103 du Code civil stipule que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

La SAS [Localité 8] France sollicite remboursement au titre du protocole d’accord suite à l’arrêt de la Cour d’Appel du 12 décembre 2013 d’une somme de 109348,03 €.

Elle explique que la Cour était entrée en voie de condamnation à l’égard du bailleur et preneur à hauteur de 218696,07 €.

Ne souhaitant pas paralyser le fonctionnement de l’entreprise , il avait été prévu que les travaux seraient à la charge du bailleur et effectué en fin de bail.

Si l’objet du protocole et la demande de la SCI LE GRAND CHENE ne sont pas identiques, ils présentent un lien suffisant d’intérêt , et l’objet du protocole peut expliquer en partie les difficultés rencontrées en fin de bail puisqu’il différait la résolution de désordres.

Cependant , il suffit de s’attacher aux termes du protocole et en particulier son article 6,pour se convaincre de ce que le preneur « renonçait expressément à exercer à l’encontre de l’autre partie toutes réclamations ou actions relatives à l’exécution de la convention «

Et plus loin dans cet article , il était précisé « d’un commun accord entre les sous signés , la présente transaction est soumise expressément aux dispositions des articles 2044 et suivant du code civil et 2052 du code civil prévoyant que le présent accord entre les parties a autorité de chose jugée en dernier ressort … Par la présente transaction , les parties renoncent à tout recours l’une envers l’autre pour quelque raison que ce soit …. »

La SAS [Localité 8] France sera déboutée de sa demande

3)SUR LA DEMANDE POUR PROCEDURE ABUSIVE :

L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés ».

Si la jurisprudence retient que, « l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que lorsqu’est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice » (CA [Localité 10], (28 septembre 2018, n°17/13043) , la SAS [Localité 8] France ne caractérise pas l’abus de droit d’agir du bailleur.

Il n’est pas démontré que le bailleur ait sciemment caché l’existence du protocole intervenu entre les parties.

Enfin si une partie des demandes concerne les désordres visés dans le protocole , d’autres désordres sont visés et certains reconnus par le preneur.

Il n’est au surplus démontré aucun préjudice et encore moins son montant.

Cette demande sera rejetée

4°) SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La SCI LE GRAND CHENE et la SAS [Localité 8] France ont toutes deux sollicité une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Les deux parties succombant partiellement , il conviendra de rejeter les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et partager les dépens par moitié

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant contradictoirement en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Constate la recevabilité des demandes

Fixe à la somme de 29167,90 € la créance correspondant aux travaux de remise en état dus par le preneur

Compte tenu de la caution initialement versée par le preneur à hauteur de 21332€, condamne la SAS [Localité 8] France à payer à la SCI LE GRAND CHENE la somme de 7835,90 €

Déboute la SAS [Localité 8] France de sa demande au titre procédure abusive

Rejette toute autre demande des parties et partage les dépens par moitié entre elles

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT