Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 4 décembre 2025, n° 24/01013

TJ Versailles 4 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Absence de qualité du syndic pour convoquer l'assemblée
La cour a constaté que le syndic n'avait effectivement plus qualité pour agir, rendant l'assemblée irrégulière.
Accepté
Actes accomplis par un syndic dépourvu de qualité
La cour a jugé que seul un syndic régulièrement désigné peut agir au nom du syndicat, rendant les actes accomplis par L2CA nuls.
Rejeté
Préjudice causé par la situation irrégulière
La cour a estimé que le demandeur n'a pas caractérisé le préjudice invoqué, le déboutant de sa demande.
Accepté
Dépens et frais de procédure
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires et la société L2CA à payer une somme au titre de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 4 déc. 2025, n° 24/01013
Numéro(s) :	24/01013
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc BRESDINLaurent PIERRE
Cabinet(s) :	SELARL ALEXANDRE - BRESDIN - CHARBONNIER
Parties :	La société L2CA exerçant sous l' enseigne SOUPIZET IMMOBILIER, son syndic, Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [ Adresse 19 ] sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/01013 – N° Portalis DB22-W-B7I-R3H2

Code NAC : 71F

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [K] [P]

né le 22 Février 1949 à [Localité 13] (86),

demeurant [Adresse 16],

[Localité 6],

représenté par Maître Laurent PIERRE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DEFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 19] sis [Adresse 2] représenté par son syndic, FONCIA BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

478 180 532 dont le siège social se trouve [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exrcice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE-BRESDIN-CHARBONNIER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La société L2CA exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 530 035 070 dont le siège social est situé [Adresse 5] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 12 Février 2024 reçu au greffe le 14 Février 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Septembre 2025, Monsieur JOLY et Madame CELIER-DENNERY siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire est mise en délibéré au 13 Novembre 2025 prorogé au 04 Décembre 2025 pour surcharge magistrat.

MAGISTRATS AYANT DELIBÉRÉ :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [P] est propriétaire des lots N°23, 43 et 115 correspondant à un appartement, une cave et un garage au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 19] situé [Adresse 1] à [Localité 11] (78), soumis au statut de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 décembre 2022, le Cabinet SOUPIZET IMMOBILIER a été désigné en qualité de syndic pour une durée d’un an, étant précisé que son mandat prend effet le 1er juillet 2022 pour se terminer le 30 juin 2023.

Par lettre recommandée AR en date du 22 novembre 2023, le Cabinet SOUPIZET IMMOBILIER a convoqué une assemblée générale des copropriétaires pour le 20 décembre 2023.

Estimant que le Cabinet SOUPIZET n’avait plus qualité pour convoquer cette assemblée générale depuis le 30 juin 2023, M. [P] a, par acte du

12 février 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 19] et la société L2CA dit SOUPIZET IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir annuler l’assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2023 et tous les actes accomplis par la société L2CA au nom du syndicat des copropriétaires postérieurement au 30 juin 2023 et condamner la société L2CA à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts.

Lors de l’assemblée générale du 25 juin 2024, le Cabinet FONCIA a été désigné en qualité de syndic de l’immeuble.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 28 mars 2025, M. [P] demande au Tribunal de :

— Déclarer Monsieur [P] recevable et bien fondé en ses demandes,

— Annuler l’assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2023 du syndicat de copropriétaires [Adresse 19], et tous les actes accomplis par la société L2CA au nom du syndicat de copropriétaires [Adresse 19], postérieurement au 30 juin 2023.

— Condamner [Localité 9] des copropriétaires de la [Adresse 15], sis [Adresse 3], prise en la personne de son syndic agissant poursuites et diligences de son syndic, la société dénommée « FONCIA BOUCLES DE SEINE » SAS inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 478 180 532, dite le Cabinet FONCIA dont le siège social se trouve à [Adresse 12], à payer à Monsieur [P] d’une somme de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

— Condamner la société L2CA à payer à Monsieur [P] d’une somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts.

— Condamner la société L2CA à payer à Monsieur [P] d’une somme de

2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

— Condamner les défendeurs en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Laurent PIERRE conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

— Débouter [Localité 9] des copropriétaires de la [Adresse 15], sis [Adresse 3], prise en la personne de son syndic agissant poursuites et diligences de son syndic, la société dénommée «FONCIA BOUCLES DE SEINE» SAS inscrite au RCS de [Localité 17] sous le numéro 478 180 532, dite le Cabinet FONCIA dont le siège social se trouve à [Adresse 12], de toutes ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 22 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

DECLARER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit

A titre principal,

DECLARER Monsieur [P] irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

A titre subsidiaire,

DECLARER Monsieur [P] mal fondé en ses demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 18] [Adresse 7],

L’en DEBOUTER,

Y ajoutant,

CONSTATER que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] s’en rapporte à la décision du Tribunal sur toutes autres demandes plus amples et contraires.

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [P] ou tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] [Adresse 18] [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Monsieur [P] ou tout succombant aux entiers dépens.

Le Cabinet SOUPIZET IMMOBILIER n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que dans la mesure où il est constant que le mandat du Cabinet SOUPIZET expirait le 30 juin 2023, il appartenait à

M. [P] de faire désigner par le président du Tribunal un administrateur provisoire chargé de représenter les intérêts de la copropriété. Il rappelle que l’assignation délivrée le 12 février 2024 vise le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic allégué, la société L2CA dit SOUPIZET IMMOBILIER. Il estime dans ces conditions qu’il n’a pas été régulièrement assigné par M.[P] et que celui-ci doit donc être déclaré irrecevable en ses demandes.

Les parties ont été invitées à l’issue de l’audience collégiale du 16 septembre 2025 à faire valoir leurs observations quant à la compétence du Tribunal pour statuer sur la fin de non recevoir.

Par note en délibéré autorisée du 17 septembre 2025, M. [P] formule l’observation selon laquelle la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires était de la compétence du juge de la mise en état qui n’a pas été saisi de sorte que le Tribunal n’a pas compétence pour statuer.

Par note en délibéré autorisée du 18 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— si le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non recevoir, il peut aussi décider que la fin de non recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond ;

— dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient donc d’ordonner la réouverture des débats et d’ordonner un renvoi devant le juge de la mise en état pour ordonner par mention au dossier que l’incident soit joint au fond ;

— à défaut le Tribunal peut relever d’office la fin de non-recevoir au visa de l’article 125 du Code de procédure civile ;

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile :

Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

Aux termes de l’article 125 du code de procédure civile :

Les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes. Sa décision a l’autorité de la chose jugée relativement à la question de fond et à la fin de non-recevoir.

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile :

L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, il n’est justifié d’aucune cause grave de nature à entrainer la révoction de l’ordonnance de clôture afin que la fin de non recevoir soit examinée par la formation de jugement.

Il n’est pas davantage justifié du caractère d’ordre public de la fin de non recevoir nécessitant qu’elle soit relevée d’office en application de l’article 125 du code de procédure civile.

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à soulever l’irrecevabilité des demandes de M. [P].

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 20 décembre 2023

Les parties s’accordent pour dire qu’à la date de convocation de l’assemblée générale du 20 décembre 2023, le Cabinet SOUPIZET IMMOBILIER n’avait plus la qualité de syndic de la copropriété.

De fait, son mandat a pris fin le 30 juin 2023 aux termes de la résolution 5 de l’assemblée générale du 7 décembre 2022.

Il est de jurisprudence constante qu’une assemblée générale est irrégulièrement convoquée lorsqu’elle l’a été par un syndic dépourvu de qualité pour agir et que cette irrégularité est de nature à entrainer la nullité de l’assemblée générale.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [P] d’annuler l’assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2023 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 19] situé [Adresse 1] à [Localité 11] (78).

Sur la demande d’annuler tous les actes accomplis par la société L2CA au nom du syndicat des copropriétaires [Adresse 19] postérieurement au

30 juin 2023

M. [P] fait valoir que tous les actes accomplis par la société L2CA en prétendant intervenir en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires depuis le 1er juillet 2023 doivent également être annulés, indiquant simplement que sont concernés “tous les actes acomplis, les appels de charges…”

Le syndicat des copropriétaires n’a pas fait valoir d’observation à ce sujet.

Il est de jurisprudence constante que seul un syndic régulièrement investi des fonctions légalement attachées à sa qualité peut procéder au recouvrement des charges. Le syndic en exercice a seul qualité à cet égard. Il a par exemple été jugé par la Cour de cassation qu’un syndicat des copropriétaires ne pouvait obtenir le paiement de charges arriérées alors que, faute du vote requis par la loi sur l’ouverture d’un compte séparé, le mandat du syndic était nul (Civ. 3e, 28 juin 1995, no 93-19.055).

Il s’ensuit en l’espèce que M. [P], bien que débiteur des charges de copropriété afférentes à ses lots, peut se prévaloir de l’expiration du mandat du Cabinet SOUPIZET, étant précisé que le nouveau syndic FONCIA est habilité à procéder au recouvrement des charges dues par M. [P].

En tout état de cause, la demande apparaît justifiée dès lors que le Cabinet SOUPIZET, dépourvu de la qualité de syndic à compter du 1er juillet 2023, ne pouvait plus valablement représenter le syndicat des copropriétaires.

En conséquence il y a lieu de dire que les actes accomplis par le Cabinet SOUPIZET au nom du syndicat de copropriétaires [Adresse 19], postérieurement au 30 juin 2023 sont nuls.

Il en irait bien sûr différemment dans l’hypothèse où le Cabinet SOUPIZET venait à se voir confier un nouveau mandat par la copropriété.

Sur la demande de dommages-intérêts

Le demandeur fait valoir que la situation "cause naturellement un préjudice aux copropriétaires et notamment M. [P]".

Il invoque à cet égard la mise en demeure qui lui a été adressée par l’Avocat du syndicat des copropriétaires « représenté par le syndic SOUPIZET IMMOBILIER » et de ce fait dépourvue de toute valeur et conséquence juridique.

Cependant il n’est donné aucune précision sur cette mise en demeure laquelle ne figure ni dans les Bordereaux de pièces communiquées, ni dans les dossiers de plaidoiries.

En tout état de cause, M.[P] ne caractérise pas le préjudice qu’il invoque et sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, il n’apparaît pas justifié de mettre à la charge du seul Cabinet SOUPIZET les dépens et la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires et le Cabinet SOUPIZET, qui succombent, supporteront la charge des dépens, dont distraction au profit de Maître Laurent PIERRE.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic Cabinet SOUPIZET à payer chacun à M. [P] la somme de

1.500 euros au titre de l’article 700 susvisé.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

M. [P] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Dit irrecevable la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 19] situé [Adresse 1] à [Localité 11] (78) ;

Annule l’assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2023 de l’immeuble dénommé [Adresse 19] situé [Adresse 1] à [Localité 10]

[Localité 8] (78) ;

Annule les actes accomplis par la société L2CA (SOUPIZET IMMOBILIER) au nom du syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 19] situé [Adresse 1] à [Localité 11] (78) postérieurement au

30 juin 2023 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 19] situé [Adresse 1] à [Localité 11] (78) à payer à M. [D] [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société L2CA (SOUPIZET IMMOBILIER) à payer à M. [D] [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 19] situé [Adresse 1] à [Localité 11] (78) et la société L2CA (SOUPIZET IMMOBILIER) aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Laurent PIERRE ;

Dit que M. [D] [P] sera dispensé de toute participation aux frais de procédure en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 DECEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT