TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

08 JUILLET 2025

N° RG 25/00185 – N° Portalis DB22-W-B7J-SUYL

Code NAC : 70E

AFFAIRE : [D] [N] divorcée [C] C/ [O] [L] veuve [F]

DEMANDERESSE

Madame [D] [N] divorcée [C], née le 16 Juin 1965 à [Localité 13], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Jérôme NALET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 283

DEFENDERESSE

Madame [O] [L] veuve [F], née le 06 Septembre 1929, demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Virginie STRAWA BAILLEUL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 483A

Débats tenus à l’audience du : 03 Juin 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 03 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] divorcée [C] est propriétaire d’une maison avec jardin sise [Adresse 8] sur la commune de [Localité 14] (Yvelines), correspondant à la parcelle cadastrée [Cadastre 1].

Madame [L] veuve [F] est propriétaire de la maison voisine sise [Adresse 11] correspondant aux parcelles cadastrées n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Une cour se situe entre les deux propriétés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 février 2025, Mme [D] [N] divorcée [C] a assigné Mme [O] [L] veuve [F] en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— condamner Mme [L] veuve [F], ainsi que tout occupant de son chef, à libérer l’accès à la cour dite commune aux propriétés sises [Adresse 6], de façon à permettre à Mme [N] divorcée [C] de faire intervenir l’entreprise de son choix pour que celle-ci puisse réaliser les travaux faisant l’objet de l’arrêté de non-opposition en date du 27 mai 2024, pour une durée maximale de 20 jours ouvrés, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner Mme [L] veuve [F], ainsi que tout occupant de son chef, à laisser libre de tout véhicule, ou autre élément de quelque sorte que ce soit qui empêcherait d’y accéder dans des conditions normales, la cour dite commune aux propriétés sises [Adresse 6], ce sous astreinte de 1500 euros par infraction constatée,

— condamner Mme [L] veuve [F] à payer à Mme [N] divorcée [C] une indemnité de 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner Mme [L] veuve [F] à payer à Mme [N] divorcée [C] une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance.

Elle rappelle que son acte authentique en date du 15 mars 2011 fait expressément mention, en page 5, du fait que son garage dispose d’un accès à la voie publique par une cour dite commune, à propos de laquelle aucun acte de servitude n’a pu être retrouvé par le Notaire instrumentaire ; l’existence de cette cour commune est bien retranscrite dans l’acte par lequel les époux [L], parents de Mme [O] [L] veuve [F], ont acquis la propriété voisine ; le caractère commun de la cour n’est pas contesté par Mme [L] veuve [F].

Elle déplore que depuis plusieurs années, elle ne peut pas accéder à la cour commune, donc à son garage, dans des conditions normales ; c’est désormais le fils de Mme [L] veuve [F], occupant la maison avec sa mère, qui stationne en permanence un véhicule sur l’emprise de la cour commune ; elle se trouve privée d’un accès normal au garage, lequel, ainsi qu’une chambre à coucher attenante, subissent des infiltrations, qui nécessitent la réalisation de travaux impliquant la pose d’un échafaudage dans la cour commune; à cette fin, elle a d’abord obtenu une autorisation d’urbanisme, puis un devis pour les travaux réparatoires.

Elle explique que Monsieur [M] [F], qui habite avec sa mère, a refusé le principe de la pose d’un échafaudage, même s’il a admis qu’elle disposait, à tout le moins, d’un droit de passage ; ni mise en demeure ni l’intervention d’un conciliateur de justice n’ont permis d’apporter une solution au litige.

Elle justifie du caractère indispensable des travaux et rappelle qu’un propriétaire ne peut sans abus de droit refuser à son voisin de passer sur son fonds pour réaliser les travaux lorsque ceux-ci sont indispensables et qu’il n’en résulte pas une servitude.

Elle s’engage à notifier à Madame [F] le calendrier de l’intervention de l’entreprise au plus tard 8 jours avant le commencement des travaux.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :

* à titre principal :

— dire qu’elle autorise le passage temporaire sur la cour située face au [Adresse 16] [Adresse 4] à [Localité 15] pour réaliser les travaux de couverture (rénovation) demandés par sa voisine Madame [D] [N] divorcée [C] (accès par le portail en fer forgé de couleur verte et de la cour qui se situe dans le prolongement direct de ce portail, sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 2]), pour la part de travaux correspondant exclusivement au remplacement du petit toit plat au-dessus de la porte d’accès au garage de Madame [N] divorcée [C],

— fixer pour ces travaux exclusivement :

— la durée prévue pour cette part du chantier, lequel ne correspond à l’évidence pas à 20 jours ouvrés, mais 8 à 10 jours tout au plus,

— l’emplacement d’implantation de l’échafaudage et du stockage des matériaux ainsi que des aller-venues des ouvriers,

— une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du premier jour de retard sur la durée des travaux correspondant à cette partie,

— dire que ces actions, emprises et autres occupations temporaires devront être compatibles avec la nécessité de laisser une zone de la cour libre, pour permettre à Madame [O] [L] veuve [F] d’entrer et sortir de sa maison en fauteuil roulant, via la porte donnant sur la cour (et, plus largement, pour permettre tout accès par ce biais de pompiers ou d’ambulanciers, si nécessaire),

— débouter Madame [N] divorcée [C] du surplus de ses demandes,

* subsidiairement :

— dire qu’elle autorise le passage temporaire sur la cour située face au [Adresse 17] à [Localité 15] pour réaliser les travaux de couverture (rénovation) demandés par sa voisine Madame [D] [N] divorcée [C] (accès par le portail en fer forgé de couleur verte et de la cour qui se situe dans le prolongement direct de ce portail, sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 2]),

— dire qu’elle s’oppose toutefois à ce qu’une benne soit entreposée dans cette cour, mais est d’accord pour l’installation temporaire d’un camion-benne IVECO DAILY, pour l’évacuation des éléments de chantier,

— dire que ces actions, emprises et autres occupations temporaires devront être compatibles avec la nécessité de laisser une zone de la cour libre, pour permettre à Madame [O] [L] veuve [F] d’entrer et sortir de sa maison en fauteuil roulant, via la porte donnant sur la cour (et, plus largement, pour permettre tout accès par ce biais de pompiers ou d’ambulanciers, si nécessaire),

— dire que seule Madame [D] [N] divorcée [C] ou toute personne dûment identifiée réalisant les travaux susmentionnés, à l’exclusion de toute autre, sera autorisée à pénétrer dans ladite cour afin de pouvoir réaliser lesdits travaux et/ou en suivre le cours,

— dire que Madame [D] [N] divorcée [C] s’engage à communiquer au moins 3 semaines avant le début des travaux :

— la période précise et le nombre de jours nécessaires pour l’intervention

— le nombre et la qualité des intervenants de l’entreprise PRO TOITURE retenue,

— dire que Madame [D] [N] divorcée [C] s’engage à ce que ces travaux soient réalisés de la façon la plus discrète et la plus prudente possible, dans le respect des règles de sécurité et de manière à occasionner le moins de gêne possible à Madame [O] [L] veuve [F] et tout occupant de son chef et à leur assurer au mieux la jouissance de leur bien, et s’assurera, compte tenu de la configuration des lieux, de la bonne fermeture du portail pour éviter les risques d’intrusion,

— dire que Madame [D] [N] divorcée [C] s’engage par ailleurs à remédier à toute éventuelle détérioration à la cour et ses avoisinants, en remettant les lieux dans leur état d’origine,

— dire que Madame [D] [N] divorcée [C] mandatera à ses frais, un commissaire de justice, avant le commencement du chantier, pour procéder à toutes constatations utiles et dresser un état des lieux avant démarrage du chantier,

— dire que Madame [N] divorcée [C] précisera :

— l’emplacement et les dimensions exactes de l’échafaudage envisagé : outre sa longueur et sa profondeur, son emplacement et sa largeur sur la parcelle afin que l’accès à Madame [L] veuve [F] puisse, compte tenu de son âge avancé et de sa condition physique, se faire en toute sécurité

— les modalités de préservations des murs et murets existants, propriété de Madame [L] veuve [F] à la charge incontournable de Madame [N] divorcée [C],

— fixer une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du premier jour de retard sur les 20 jours ouvrés de travaux sollicités, le juge saisi se réservant la faculté de la liquider,

— accorder à Madame [O] [L] veuve [F] une provision sur l’indemnité résultant du préjudice de jouissance résultant des travaux dont Madame [D] [N] divorcée [C] sollicite l’autorisation,

— condamner Madame [D] [N] divorcée [C] à verser à Madame [O] [L] veuve [F] la somme de 300 euros à ce titre,

* en tout état de cause :

— débouter Madame [D] [N] divorcée [C] de ses demandes de condamnations et d’astreinte quant à laisser libre de tout véhicule ou autre élément de quelque sorte que ce soit qui empêcherait d’y accéder dans des conditions normales, la cour dite commune aux propriétés sises [Adresse 7],

— débouter Madame [D] [N] divorcée [C] de sa demande de condamnation à lui payer 3000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [D] [N] divorcée [C] à verser à Madame [O] [L] veuve [F] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle relève que la question de la qualification de la cour litigieuse est un préalable indispensable afin de dénouer le contentieux plus large existant entre les parties, et que cette qualification ne relève à l’évidence pas de l’office du juge des référés.

Madame [N] divorcée [C] sera donc renvoyée à mieux se pourvoir pour toute demande dérivant de ladite qualification et sa demande tendant à voir laisser libre de tout véhicule ou autre élément de quelque sorte que ce soit qui empêcherait d’y accéder dans des conditions normales sera écartée.

Elle explique que le véhicule de son fils a en effet été régulièrement stationné dans la cour, en raison de l’âge et de l’état de santé de Madame [L] veuve [F] qui ne peut plus se déplacer de façon autonome et dont Monsieur [F] fils, retraité, s’occupe au quotidien, et précise que dans un souci d’apaisement, Monsieur [F] limite la présence de son véhicule dans la cour au moment des transports nécessaires de Madame [L] veuve [F] à des rendez-vous médicaux ou autres.

Sur la demande d’autorisation du tour d’échelle, elle rappelle les conditions cumulatives de ce droit, et que c’est en tout cas le juge qui fixe les modalités du droit de passage qu’il accorde. Elle déclare qu’en l’espèce, les conditions cumulatives de reconnaissance du droit de tour d’échelle apparaissent établies pour la partie de toiture-terrasse située juste au-dessus de la porte de garage donnant sur la cour propriété de Madame [L] veuve [F] ; pour la toiture du logement de Madame [N] divorcée [C] à proprement parler, rien ne permet de conforter que les travaux ne pourraient être effectués à partir du fonds de Madame [N] divorcée [C].

Elle relève cependant que la méthodologie et la durée des travaux ne sont pas clairement établis aux termes de l’assignation, le devis transmis ne permettant pas d’apprécier que les modalités précises de réalisation des travaux sollicités via la parcelle de Madame [L] veuve [F] ; Madame [N] divorcée [C] sera donc déboutée partiellement de ses demandes, infondées, en ce qu’elles tendent à obtenir la libération du passage sur 20 jours pour les travaux tels que figurant à son devis ; des incertitudes demeurent.

A l’audience du 3 juin 2025, la demanderesse ajoute une demande supplémentaire, à savoir de voir condamner la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 1430 euros au titre du bâchage de la toiture à effectuer dans l’attente des travaux, et augmente sa demande au titre de l"article 700 à 5000 euros. La défenderesse conclut au débouté de ces demandes supplémentaires.

La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande de tour d’échelle

En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, il est de principe sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le propriétaire d’un fonds est fondé à solliciter un droit de tour d’échelle, c’est-à-dire un droit d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre.

Cette autorisation peut être amiable, conventionnelle ou accordée par voie judiciaire en cas de désaccord des parties.

L’octroi d’un droit de tour d’échelle par le juge des référés suppose que soit démontré que :

— les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve ;

— les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer ;

— la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux.

En l’espèce, les pourparlers engagés par les parties en vue d’obtenir l’autorisation d’accéder à leur fonds pour la pose de l’échafaudage n’ont pas abouti, de sorte qu’il convient d’apprécier le bien fondé de cette demande.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [N] divorcée [C] doit faire procéder à des travaux de réfection de son garage et d’une partie de sa maison donnant sur la cour longeant les propriétés respectives de Mme [N] divorcée [C] au [Adresse 10] (Yvelines) et de Mme [L] veuve [F] au [Adresse 11].

Indépendamment de la nature juridique de ladite cour litigieuse, les travaux, dont le caractère indispensable n’est ni contestable ni contesté, ne peuvent être executés que par l’accès à cette cour dont l’entrée se situe au [Adresse 5].

L’accès à cette cour devra donc être libéré ainsi que le passage jusqu’à la maison de Mme [N] divorcée [C] pour permettre à l’entreprise choisie par Mme [N] divorcée [C] d’effectuer les travaux nécessaires, et ce pendant une durée maximale de 20 jours ouvrés, à charge pour Mme [N] divorcée [C] de notifier à Mme [L] veuve [F] par lettre recommandée avec avis de réception les dates de début et de fin de chantier au plus tard 15 jours avant le début des travaux, étant précisé que l’exécution des travaux doit permettre à Mme [L] veuve [F] d’entrer et sortir de sa maison en fauteuil roulant, via la porte donnant sur la cour et permettre tout accès par ce biais aux véhicules de pompiers ou d’ambulanciers, si besoin était.

Dans la mesure où la défenderesse ne méconnaît pas, aux termes de ses conclusions, le droit de tour d’échelle sollicité, une astreinte ne se justifie pas.

Le surplus des demandes relatives aux modalités d’exécution du droit de tour d’échelle accordé sera rejeté.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du devis de la société PRO TOITURE du 27 mai 2025 que la pose d’une bâche au niveau de la toiture arrière d’environ 50 m² de la maison de Mme [N] divorcée [C] a été effectuée « suite à des infiltrations importantes », « en attendant l’accord de la pose d’échafaudage » par le voisin. Le coût de ce bâchage s’élève à 1430 euros TTC.

Il s’avère que le refus persistant de la défenderesse d’accorder à la demanderesse le tour d’échelle a entrainé un retard dans la prise en charge des travaux de toiture, dont les désordres se sont aggravés par l’apparition d’infiltrations nécessitant la mise en place d’une protection dont la demanderesse a dû assumer le coût .

Il convient donc de condamner la défenderesse à rembourser à la demanderesse la somme de 1430 euros TTC à titre de provision.

Sur la demande de libre accès à la cour

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. La notion de trouble manifestement illicite requiert que l’illicéité supposée des troubles dénoncés soit caractérisée avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Si la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’est pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, les différents actes produits ne permettent pas de déterminer, avec l’évidence requise en référé, la nature juridique de la cour litigieuse, qui relève de la compétence du juge du fond.

En l’absence de trouble manifestement illicite, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Il apparaît que les délais pour obtenir le présent droit légitime de tour d’échelle relève de l’attitude du fils de la défenderesse. Il n’y a donc pas lieu de condamner celle-ci en dommages-intérêts.

Cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse, contrainte d’engager des frais de procédure, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Enjoignons à Mme [O] [L] veuve [F] de laisser un libre accès à la cour sise au [Adresse 4] à [Localité 14] (Yvelines), longeant les propriétés respectives de Mme [D] [N] divorcée [C] au [Adresse 10] et de Mme [O] [L] veuve [F] au [Adresse 11], ainsi qu’au passage jusqu’à la maison de Mme [D] [N] divorcée [C], pour permettre à l’entreprise choisie par cette dernière d’effectuer les travaux nécessaires à la rénovation du garage et d’une partie de cette maison, et ce pendant une durée maximale de 20 jours ouvrés, à charge pour Mme [D] [N] divorcée [C] de notifier à Mme [O] [L] veuve [F] par lettre recommandée avec avis de réception les dates de début et de fin de chantier au plus tard 15 jours avant le début des travaux, en précisant que l’exécution des travaux doit permettre à Mme [O] [L] veuve [F] d’entrer et sortir de sa maison en fauteuil roulant, via la porte donnant sur la cour et permettre tout accès par ce biais aux véhicules de pompiers ou d’ambulanciers, si besoin était,

Disons n’y avoir lieu à astreinte,

Rejetons le surplus des demandes relatives aux modalités d’exécution du droit de tour d’échelle,

Condamnons Mme [O] [L] veuve [F] à payer à Mme [D] [N] divorcée [C] la somme de 1430 euros TTC à titre de provision,

Rejetons la demande de libre accès à la cour,

Rejetons la demande de dommages-intérêts,

Condamnons Mme [O] [L] veuve [F] à payer à Mme [D] [N] divorcée [C] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons Mme [O] [L] veuve [F] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY