TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 7]

N° RG 25/00644 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEPV

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10]

C/

[T] [O] épouse

[W], [K] [W]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ORTEGA GONZALEZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à M. [W]

Mme [W]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Septembre 2025 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10]

Agissant poursuites et diligences de son syndic la SAS FONCIA MANSART

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e GRAPPE Louna, avocat au barreau de PARIS.

ET :

DEFENDEURS :

Madame [T] [O] épouse [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [K] [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

A l’audience du 26 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] sont propriétaires des lots n°126 et n°141 au sein de la [Adresse 11], située [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, a fait citer Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement des charges de copropriété impayées, et demande de les condamner solidairement à lui verser les sommes suivantes :

2331,73 € au titre des charges et travaux arrêtés au 3 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 octobre 2024, 1204,65 € au titre des frais de recouvrement de la créance, arrêtés au 3 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 octobre 2024,2000 € à titre de dommages et intérêts, 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 juin 2025.

Au jour de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance pour ses autres demandes. En outre, il expose qu’il s’oppose à la demande de délais sollicités par le défendeur.

Monsieur [K] [W] comparait en personne et déclare qu’il ne vit plus avec son épouse. En outre, il indique avoir pris attache avec le syndic de copropriété afin d’expliquer ses difficultés ce qui n’a pas empêché la facturation de frais. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 à 150 euros par mois, tout en expliquant qu’il subit déjà une saisie de ses rémunérations et qu’il doit notamment assumer le paiement du loyer de son épouse, les frais de cantine de ses enfants.

Madame [T] [W] née [O] ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont, en outre, tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

En application de l’article 1342-10 alinéa 2 du Code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] verse aux débats :

La matrice cadastrale et la fiche immeuble,Les relances et mises en demeure,Un décompte actualisé de la créance arrêté au 3 juin 2025, Les appels de fonds, Les procès-verbaux des assemblées générales du 19 septembre 2022, 13 septembre 2023 et 10 octobre 2024 ainsi que les attestations de non-recours,Le contrat de syndic,Les factures relatives aux frais de recouvrement, L’extrait du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] justifie ainsi que Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] ne se sont pas acquittés de l’intégralité de leurs charges de copropriété dues pour un montant de 2331,73 € euros.

Eu égard à la stipulation d’une clause de solidarité présente aux termes du règlement de copropriété, il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] au paiement de la somme de 2331,73 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 3 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement de la créance

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de 2ème relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparait que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W], la somme de 48 euros au titre de l’envoi de la mise en demeure en date du 21 février 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] seront condamnés in solidum à verser la somme de 48 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort du dossier que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne un préjudice certain aux autres copropriétaires en ce qu’il fragilise l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11]. En n’honorant pas les appels de charge et les mises en demeure dont il a fait l’objet, le débiteur contraint ses copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété et cause à la collectivité un préjudice financier dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Alors, les manquements apportés par Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] au paiement de leurs redevances, sans justification de leur carence, ont eu des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien. Il convient donc de condamner les débiteurs in solidum à verser la somme de 300,00 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à titre de dommages et intérêts.

II. Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des éléments exposés par le défendeur à l’audience, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [K] [W] et de lui permettre, ainsi qu’à la défenderesse, d’office, d’échelonner le paiement de sa dette en 15 mensualités de 150,00 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois ;

En revanche, afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Monsieur [K] [W] et Madame [T] [W] née [O] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles non-compris dans les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9]. Il convient alors de condamner les défendeurs à verser in solidum au Syndicat des copropriétaires la somme de 300,00 euros en application de l’article précité.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W], qui succombe à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 2331,73 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 3 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

CONDAMNE in solidum Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] à s’acquitter de ces sommes en 14 mensualités de 150,00 € chacune outre une 15e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [W] née [O] et Monsieur [K] [W] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement du greffe du tribunal judiciaire, le 8 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et la greffière.

La greffière, La présidente,