TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Affaire :, [J], [A],, [W], [K] épouse, [A] /, [N], [B] épouse, [O],, [R], [P], [S], [Q],, [U], [H]

N° RG 26/00010 – N° Portalis DBXM-W-B7J-GAQ2

Ordonnance de référé du : 26 Mars 2026

N° minute

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire

le :

à :

Rendue le VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,

Assistée de Madame Catherine THEPAULT, Greffière ;

ENTRE

DEMANDEURS

Monsieur, [J], [A]

né le 31 Janvier 1956 à, [Localité 2] (BELGIQUE), demeurant, [Adresse 1], [Localité 3], [Adresse 2]

Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Madame, [W], [K] épouse, [A]

née le 18 Avril 1955 à, [Localité 2] (BELGIQUE), demeurant, [Adresse 3]

Représentant : Maître Stéphane BARON de la SCP BARON WEEGER AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

D’UNE PART

ET

DEFENDEURS

Madame, [N], [B] épouse, [O]

née le 27 Avril 1953 à, [Localité 4], demeurant, [Adresse 4]

Représentant : Maître Guillaume PRAT de la SELARL GUILLAUME PRAT, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Monsieur, [R], [P], [S], [Q]

né le 05 Octobre 1946 à, [Localité 5] (29), demeurant, [Adresse 4]

Représentant : Maître Guillaume PRAT de la SELARL GUILLAUME PRAT, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Maître, [U], [H], demeurant, [Adresse 5]

Représentant : Maître Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant

D’AUTRE PART,

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice en date du 24 décembre 2025, M., [A] et Mme, [K] ont assigné M. et Mme, [O] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, pour que soit ordonnée une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Cette affaire a été enregistrée sous le RG n°26/00010.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2026, M. et Mme, [O] ont assigné Mme, [H], notaire, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint Brieuc, statuant en référé, et ont formé les prétentions suivantes :

¤ Joindre la présente affaire avec l’instance RG n°26/00010 ;

¤ Dire et juger communes et opposables les mesures d’expertise à l’encontre de Mme, [H], notaire ;

¤ Voir réserver les dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le RG n°26/00064.

Par conclusions notifiées le 11 mars 2026, M., [A] et Mme, [K] ont maintenu leur demande d’expertise judiciaire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 mars 2026 et la jonction du dossier RG n°26/00064 au dossier RG n°26/00010 y a été prononcée.

A cette audience, M., [A] et Mme, [K] ainsi que M. et Mme, [O] s’en tiennent à leurs écritures respectives.

Mme, [H], notaire, est représentée et formule ses protestations et réserves d’usage.

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes des assignations, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, suivant acte notarié en date du 21 janvier 2022 dressé par Mme, [H], notaire, M. et Mme, [Q] ont vendu à M., [A] et Mme, [K] une maison d’habitation, une dépendance non attenante avec atelier, une petite maison avec deux pièces et salle d’eau avec WC ainsi qu’une cour, une terrasse et un jardin, le tout situé, [Adresse 6] à, [Localité 6].

Il résulte de l’acte de vente que « le VENDEUR déclare avoir lui-même réalisé des travaux dans le BIEN.

L’ACQUEREUR reconnait avoir été informé que ces travaux n’ont pas été effectués par un professionnel du bâtiment.

(…)

Le VENDEUR déclare avoir obtenu un permis de démolir en vue de la démolition d’une petite maison d’une surface d’environ 63m² ;

Le VENDEUR déclare par ailleurs avoir obtenu un permis de construire en vue de la construction d’une petite maison d’une surface d’environ 22m², attenante à la dépendance existante ».

Les requérants exposent que très rapidement après la vente, ils ont constaté des désordres affectant la petite maison, notamment des problèmes d’humidité et de moisissures.

Au soutien de leurs prétentions, M., [A] et Mme, [K] produisent un rapport technique établi par le cabinet Global expertises le 25 juin 2025 aux termes duquel l’expert fait mention de l’existence de désordres au sein de « l’habitation construite en 2019 », à savoir :

Absence de solin entre la couverture de l’annexe et la maisonAppuis de fenêtres non isolées et visibles de l’intérieurMur en parpaings côté Est sans finitionAbsence de système de ventilation Présence de moisissures sur doublages et plafonds Absence de couvertines sur les acrotères L’expert conclut que « les éléments analysés révèlent des lacunes en matière d’étanchéité, d’isolation, et de gestion de l’humidité ».

Il résulte des pièces versées aux débats qu’aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

En réponse à la demande d’expertise judiciaire, M. et Mme, [Q] soutiennent que le bien immobilier vendu ne comprend pas de petite maison telle que cela résulte de l’acte de vente. Ils soutiennent que la dépendance non attenante à la maison principale constitue un garage d’une surface de 19m² et non une petite maison, de sorte qu’il ne peut leur être opposé les normes techniques en vigueur pour une habitation mais uniquement pour un garage.

Les défendeurs ajoutent qu’il ne peut leur être opposé une responsabilité s’agissant des moisissures et prétendues humidités invoquées et précisent que la présence d’une haie très imposante, proche de la dépendance, engendre nécessairement une forte humidité dans la dépendance.

Si une expertise était ordonnée, M. et Mme, [Q] demandent à ce qu’elle soit déclarée commune et opposable à Mme, [H], notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique de vente.

Il est rappelé qu’il appartient au juge des référés de s’assurer seulement qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminés et que sa solution puisse dépendre de la mesure sollicitée, ce qui est le cas en l’espèce.

La mesure d’expertise judiciaire sera donc ordonnée avec la mission habituelle en matière de vente de bien immobilier, selon les termes du dispositif ci-après.

Le juge des référés rappelle qu’il entre dans les pouvoirs de l’expert de concilier les parties sur les points relevant de sa mission, conformément à l’article 238 du code de procédure civile.

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves de Mme, [H], notaire, par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Cette mesure d’instruction étant diligentée dans le seul intérêt des demandeurs, ils devront avancer la provision pour l’expert.

Les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de l’ensemble des parties à la procédure.

En application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge de M., [A] et de Mme, [K] dans l’intérêt desquels cette mesure d’expertise est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Myriam Bendaoud, présidente du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

*M., [V], [C] ,

[Adresse 7],

[Localité 7]

Tél :, [XXXXXXXX01]

Port : 0607359647

Mèl :, [Courriel 1]

DONNONS à l’expert la mission suivante, lequel s’adjoindra si nécessaire, tout sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne :

Décrire les désordres, malfaçons, non façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation et les conclusions des demandeurs ainsi que dans le rapport d’expertise du cabinet Global expertises du 25 juin 2025 et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ; préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter ;

Préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes, leur ampleur et leurs conséquences ; Déterminer l’ancienneté des désordres au moyen de critères purement objectifs (telle la datation des matériaux attaqués ou infestés, via, notamment, leur date de fabrication et/ou d’utilisation) ;

Indiquer s’ils étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, indiquer s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence des travaux réalisés par les acquéreurs ; dire s’ils étaient connus du vendeur ou ne pouvaient manquer de l’être ;

Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du désordre, notamment si le désordre rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement ;

Décrire les travaux réalisés par les vendeurs préalablement à la vente ;

Déterminer la nature des travaux conservatoires entrepris par les acquéreurs depuis la vente ou les effets de l’absence de mesure conservatoire depuis la découverte des désordres ;

Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis ;

Décrire et quantifier les dépenses supplémentaires supportées par les demandeurs en raison des désordres ;

Décrire et quantifier à l’aide de devis produits par les parties, le coût des réparations éventuellement nécessaires à la réfection des installations ; indiquer leur durée prévisible ; décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour les occupants de l’immeuble ; évaluer les moins-values résultantes des dommages non réparables techniquement ;

Décrire et, si cela apparaît possible, chiffrer les préjudices annexes soufferts par les demandeurs (trouble de jouissance,…) ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire la poursuite de ses opérations ;en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

RAPPELONS que l’expert dispose du pouvoir de concilier les parties sur les points relevant de sa mission, en vue de faciliter un règlement amiable du litige ;

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre du demandeur, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

FIXONS à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par M., [A] et Mme, [K] entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire, par virement bancaire auprès du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc avant le 9 mai 2026 (IBAN :, [XXXXXXXXXX01]), en précisant le numéro RG du dossier ;

DISONS que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc (Contrôle des Expertises), avant le 6 mai 2028, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront au contradictoire de l’ensemble des parties à la procédure ;

DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE ;

CONDAMNONS M., [A] et Mme, [K], demandeurs, aux dépens ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé au palais de justice de Saint-Brieuc, le 26 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS