MINUTE N°

N° RG 24/00393 – N° Portalis DB22-W-B7I-SI34

Société d'[Adresse 7]

C/

Monsieur [W], [H] [V]

Madame [J], [C] [V] née [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

Société d’HLM SEQENS, société anonyme immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro B 582 142 816, ayant son siège social [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [W], [H] [V], né le 12 novembre 1974 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

Madame [J], [C] [V] née [N], née le 15 mai 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [B] [P], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Sophie COMMERÇON

1 copie certifiée conforme à Monsieur [W], [H] [V]

1 copie certifiée conforme à Madame [J], [C] [V] née [N]

RAPPEL DES FAITS

Par contrats du 15 juillet 2020, la société d'[Adresse 7] a donné à bail à Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 506,78 euros outre 107,42 euros de provision sur charges pour le logement et un loyer de 46,12 euros pour le stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 mai 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] par un acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 4 mars 2025, la société d'[Adresse 7]-représentée par son conseil-demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V]; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs; et de les condamner solidairement ou à défaut in solidum au paiement de la somme actualisée de 5.002,96 euros avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société d’HLM SEQENS précise que le surloyer appliqué a été défacturé. Elle s’en rapporte sur les demandes de délais des défendeurs.

Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] comparaîssent en personne. Ils contestent le montant de la dette, estimant que reste dû uniquement deux mois de loyer impayés, qu’il faut déduire la somme de 1.284 euros. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l’arriéré. S’agissant de leur situation personnelle, ils précisent qu’ils perçoivent respectivement 1.100 euros et 1.000 euros de pôle emploi, qu’ils ont trois enfants majeurs, et qu’une saisie sur salaire est en cours à l’égard de Monsieur [W] [V].

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 26 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société d'[Adresse 7] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation

du 25 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462

du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 15 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 mai 2024, pour la somme en principal de 15.448,82 euros comprenant notamment le versement d’un sur loyer à compter du mois de janvier 2024. Or, la société d’HLM SEQENS verse aux débats la mise en demeure adressée le 5 décembre 2023 aux locataires concernant le questionnaire de ressources, ainsi que le courrier du 24 janvier 2024 fixant le montant du supplément de loyer de solidarité à la somme de 2.879,90 euros. Les locataires n’apportent aucun élément pour justifier que les documents réclamés ont été transmis en délais.

Ainsi, le commandement de payer du 10 mai 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 juillet 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société d’HLM SEQENS produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] reste lui devoir, après soustraction des sommes appelées au titre du sur loyer au mois de décembre 2024, la somme de 5.002,96 euros à la date du 25 février 2025.

Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] contestent cette somme, estimant qu’il n’est dû que deux mois de loyer. Toutefois, ils n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 5.002,96 euros , avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT:

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] exposent à l’audience leur situation personnelle et financière, précisant qu’ils perçoivent tous les deux des prestations de pôle emploi et qu’ils ont trois enfants majeurs à charge. Ils proposent de régler la dette locative par mensualités de 150 euros.

La société d’HLM SEQENS s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette de 5.002,96 euros selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES:

Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société d’HLM SEQENS, Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 15 juillet 2020 entre la société d’HLM SEQENS, d’une part, et Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 11 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] à verser à la société d'[Adresse 7] la somme de 5.002,96 euros (décompte arrêté au 25 février 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 150 euros chacune et une 34 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’HLM SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] soient solidairement condamnés à verser à la société d'[Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] à verser à la société d’HLM SEQENS une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [J] [N] épouse [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 24 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le juge,