MINUTE N°

N° RG 24/00086 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJIH

Société ELOGIE – SIEMP

C/

Monsieur [B], [U] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société ELOGIE – SIEMP, société anonyme immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 038 200, dont le siège social est [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux y domiciliés, représentée par Maître Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B], [U] [K], né le 26 février 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de Madame [P] [G], adjointe administrative en formation

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Héla KACEM

1 copie certifiée conforme à Monsieur [B] [K]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 octobre 2019, la SA ELOGIE – SIEMP a donné à bail à monsieur [B] [K] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 506,55 € et 163,45€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE – SIEMP a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 mars 2024.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [B] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte d’huissier du 12 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 juin 2025, la SA ELOGIE – SIEMP – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion demonsieur [B] [K] ; dire que le sort des meubles laissés sur place sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’expulsion ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2.593,54 € avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA ELOGIE – SIEMP précise qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au vu de la reprise du loyer courant.

Monsieur [B] [K] comparaît en personne et reconnaît devoir 1800 € à titre de dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 80 € par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025. Il a été demandé au bailleur de produire un décompte actualisé au vu des versements opérés dernièrement par le locataire. La SA ELOGIE – SIEMP s’est régulièrement exécutée dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA ELOGIE – SIEMP justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par la voie électronique le 13 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 2 octobre 2019 contient une clause résolutoire (page 5/8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 mars 2024, pour la somme en principal de 2.172,06 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juin 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SA ELOGIE-SIEMP produit un décompte démontrant que monsieur [B] [K] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et d’impayé non justifiés, la somme de 1.893,54 € à la date du 16 juin 2025.

Monsieur [B] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnait d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la SA ELOGIE – SIEMP cette somme de 1.893,54 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

À l’audience, le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

En outre, en considérant que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant. Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat, à savoir une reprise du travail, alors que monsieur est resté sans ressource pendant plusieurs mois, que le défendeur est en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience,monsieur [B] [K] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. A titre surabondant, il ne nous appartient pas de rappeler que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution prévues à cet effet trouvent à s’appliquer.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [B] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tels que si le contrat s’était poursuivi normalement.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ELOGIE – SIEMP,monsieur [B] [K] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 octobre 2019 entre la SA ELOGIE – SIEMP et monsieur [B] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 juin 2024 ;

CONDAMNONS monsieur [B] [K] à verser à la SA ELOGIE – SIEMP à titre provisionnel la somme de 1.893,54 € (décompte arrêté au 16 juin 2025, incluant paiement du 10 juin 2025 de 700 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS monsieur [B] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 80 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [B] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ELOGIE – SIEMP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [B] [K] soit condamné à verser à la SA ELOGIE – SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DÉBOUTONS la SA ELOGIE – SIEMP de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNONS monsieur [B] [K] à verser à la SA ELOGIE – SIEMP une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [B] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 17 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,