N°Minute:25/02068

N° RG 25/01561 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P2YX

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 8]

JUGEMENT DU 13 Octobre 2025

DEMANDEUR:

S.A. LIVIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [C], demeurant [Adresse 1] [Adresse 6][Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [V] [Z], demeurant [Adresse 2] [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 25 Août 2025

Affaire mise en deliberé au 13 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Octobre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Bibiana DIAZ VALLAT

Copie certifiée delivrée à :

Le 13 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 3 novembre 2023, la SA LIVIE a consenti à Madame [S] [V] [Z] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 9], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 485,99 €, outre 60 € à titre de provisions sur charges.

Par acte sous signature électronique en date du 3 novembre 2023, la SA LIVIE a consenti à Madame [S] [V] [Z] un bail sur un parking d’automobile situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 40 €.

Par acte signé électroniquement le 6 novembre 2023, Monsieur [N] [C] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [S] [V] [Z].

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 novembre 2024. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 26 novembre 2024, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [N] [C] par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 7 avril 2025, dénoncé le 8 avril 2024 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SA LIVIE a assigné Madame [S] [V] [Z] et Monsieur [N] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation des baux,

ordonner l’expulsion de Madame [S] [V] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et avec une astreinte de 100 € par jour de retard,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 557,98 € pour l’appartement et de la somme de 40 € pour le parking, à titre des loyers et provisions sur charges jusqu’à la date de résiliation du bail,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci, avec indexation,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 3665,48 € pour le logement et 281,40 € pour le parking au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 11 février 2025, majoré des intérêts au taux légal,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer,

entendre réserver les droits de la société LIVIE pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou tout autre cause,

ordonner l’exécution provisoire,

rappeler l’exécution provisoire.

A l’audience du 25 août 2025, la SA LIVIE, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, réactualisant sa créance en loyers et charges à la somme de 5235,61 € pour le logement et à la somme de 81,98 € pour le parking suivant décomptes arrêtés au mois d’août 2025 inclus.

A cette audience, Madame [S] [V] [Z] et Monsieur [N] [C] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 25 novembre 2024, la SA LIVIE a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme principale de 3115,89 € au titre des loyers impayés pour l’appartement et la somme de 440 € au titre des loyers impayés pour l’emplacement de parking. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et la locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation et le bail de parking, accessoire au logement, étaient réunies à la date du 7 janvier 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA LIVIE produit deux décomptes arrêtés au mois d’août 2025 inclus, qui indique que la dette de Madame [S] [V] [Z], au titre du logement, s’élève à la somme totale de 5235,61 € en loyers et charges et, au titre du parking, à la somme totale de 81,98 € en loyers et charges.

Le décompte ayant trait au logement inclut des frais de contentieux et procédure d’un montant de 291,89 € qui ne peuvent être inclus dans la créance en principal. Il convient donc de le déduire.

Au vu de ces décomptes, et faute de contestation de la défenderesse non comparante, la demande en paiement apparaît justifiée pour la somme de 4943,72 € au titre du logement et pour la somme de 81,98 € au titre du parking, et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, la défenderesse ne s’étant pas présentée aux convocations du travailleur social et à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à acquitter d’éventuelles échéances de retard pour apurer l’arriéré locatif. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la locataire et / ou la bailleresse, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [S] [V] [Z] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le défendeur à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Madame [S] [V] [Z] devra payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la remise en état des lieux :

Il n’appartient pas au Juge des contentieux de la protection de réserver les droits de la société LIVIE pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux.

Sur le cautionnement :

En vertu de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, Monsieur [N] [C] ayant fait précédé sa signature de la mention du montant du loyer, des conditions de sa révision et de sa connaissance non équivoque de l’étendue de son cautionnement solidaire, les indemnités d’occupation y étant expressément mentionnées, son cautionnement apparaît parfaitement valable.

Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir du cautionnement de Monsieur [N] [C] lequel sera condamné en application des dispositions de l’article 2288 du Code civil à lui régler la somme de 5025,70 € ainsi que les indemnités d’occupation solidairement avec Madame [S] [V] [Z].

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [V] [Z] et Monsieur [N] [C], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Madame [S] [V] [Z] et Monsieur [N] [C] devront verser in solidum à la SA LIVIE une somme qu’il est équitable de fixer à 150 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2023 entre la SA LIVIE et Madame [S] [V] [Z] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 7 janvier 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2023 entre la SA LIVIE et Madame [S] [V] [Z] concernant un parking situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 7 janvier 2025 ;

DÉCLARE en conséquence [Adresse 7] occupante sans droit ni titre des lieux situés aux adresses ci-dessus mentionnées à compter du 7 janvier 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [V] [Z] et Monsieur [N] [C] à payer à la SA LIVIE une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, à compter de la résiliation des baux jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [V] [Z] et Monsieur [N] [C] à payer à la SA LIVIE la somme de 4943,72 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dus au mois d’août 2025 inclus, au titre du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [V] [Z] et Monsieur [N] [C] à payer à la SA LIVIE la somme de 81,98 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dus au mois d’août 2025 inclus, au titre du parking, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [S] [V] [Z] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DEBOUTE la SA LIVIE de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte ;

DEBOUTE la SA LIVIE de sa demande tendant à réserver ses droits pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [V] [Z] et Monsieur [N] [C] à payer à la SA LIVIE une somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [V] [Z] et Monsieur [N] [C] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,