Min N° 25/00277

N° RG 24/05157 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDX76

S.C.I. TRISKEL IMMO

C/

M. [H] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. TRISKEL IMMO

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant et représenté par M^e Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle HUGUES

Copie délivrée

le :

à : M^e Clémentine DELMAS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2018, la Société civile immobilière TRISKEL IMMO (la SCI TRISKEL IMMO) a donné à bail à Monsieur [H] [M] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 702 euros, et 95 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 mars 2024, la SCI TRISKEL IMMO a fait signifier à Monsieur [H] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.769,96 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 08 mars 2024 la SCI TRISKEL IMMO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la SCI TRISKEL IMMO a fait assigner Monsieur [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins principalement de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 09 septembre 2024.

A l’audience du 22 janvier 2025 la SCI TRISKEL IMMO, représentée, et se référant aux conclusions qu’elle dépose, demande au Juge des contentieux de la protection de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner Monsieur [H] [M] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.146,59 euros au titre de la dette locative, arrêtée au mois de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, Débouter Monsieur [H] [M] de ses demandes,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La SCI TRISKEL IMMO soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 06 mars 2024. A titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En réponse aux demandes reconventionnelles de Monsieur [H] [M], elle fait valoir que le locataire conteste le montant des provisions sur charges fixé, de même que la régularisation des charges, et refuse en réalité de payer l’indexation des loyers. Elle explique que la régularisation des charges présentée par le syndic de copropriété est validée par l’assemblée générale des copropriétaires et non par la bailleresse, et que celle-ci a été validée jusqu’au mois de septembre 2022. Elle souligne que la bailleresse ne peut être condamnée pour un retard de régularisation par le syndic, et si par extraordinaire elle devait l’être, ce serait pour un montant limité de 1.020 euros.

Monsieur [H] [M], représenté, et se référant aux conclusions qu’il dépose, demande au Juge des contentieux de la protection de :

Recevoir Monsieur [H] [M] en toutes ses demandes, fins et conclusions,Débouter la SCI TRISKEL IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de Monsieur [H] [M],Juger et suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties,Condamner la SCI TRISKEL IMMO à verser à Monsieur [H] [M] la somme de 4.560 euros au titre des provisions sur charges locatives payées depuis son entrée dans les lieux jusqu’au loyer de janvier 2025,

A titre subsidiaire,

Juger que la somme de 331,62 relatifs aux frais d’huissier de justice figurant dans le décompte de charges devra être déduite des sommes sollicitées par la SCI TRISKEL IMMO,Octroyer à Monsieur [H] [M] les plus larges délais de paiement en cas de condamnation mise à sa charge sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,En tout état de cause,

Condamner la SCI TRISKEL IMMO aux entiers dépens de la présente procédure,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il fait valoir être à jour du paiement des loyers, mais que la dette concerne uniquement des charges locatives. Il souligne avoir réclamé la régularisation des charges un an après la conclusion du contrat de bail en 2019, qu’il a obtenu une réponse trois ans après alors que la bailleresse avait augmenté le montant de la provision sur charges, et il lui a été remboursé un trop perçu. Il considère que la bailleresse doit produire un décompte détaillé des charges qui lui ont été imputées chaque année, et que le locataire n’est pas responsable du retard dans l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Il ajoute qu’en l’absence de décompte le locataire est en droit de solliciter un remboursement des provisions.

Il sera renvoyé aux conclusions des parties déposées à l’audience du 22 janvier 2025, pour de plus amples développements de leurs prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties ont été avisées que l’affaire est mise en délibéré à la date du 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Monsieur [H] [M] assignée à l’étude du commissaire de justice, était représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 09 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la SCI TRISKEL IMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 08 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI TRISKEL IMMO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien fondé de la créance

Aux termes de l’article 23 de la Loi du 06 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement.Durant six mois à compter de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est produit aux débats une situation comptable du logement occupé par le défendeur, faisant apparaître un appel de charges pour la période de janvier 2019 à janvier 2021 d’un montant mensuel de 95 euros. Après ajustement, la bailleresse a appelé pour la période du 01 février 2021 au mois de novembre 2024 la somme mensuelle de 85 euros.

Il est également produit des décomptes de régularisation de charges locatives pour la période du 01 octobre 2018 au 30 septembre 2022. Il apparaît que pour la période d’octobre 2018 à septembre 2019, le décompte présentait un solde de 291,02 en faveur du locataire, pour la période d’octobre 2019 à septembre 2020 un solde de 24,47 en faveur de la bailleresse, pour la période d’octobre 2020 à septembre 2021 un solde de 51,28 en faveur de la bailleresse, et pour la période d’octobre 2021 à septembre 2022 un solde de 32,47 en faveur de la bailleresse.

Le décompte produit montre qu’a bien été porté au crédit de la situation comptable du locataire la somme de 291,02 euros, dont a tenu compte la bailleresse pour diminuer le montant de la provision sur charges, conformément à l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989.

Il est constant et non contesté que la régularisation des charges pour la période d’octobre 2022 à septembre 2023 n’a pas encore été réalisée en l’absence d’approbation des comptes par l’assemblée générale. Ainsi, Monsieur [H] [M] sera donc légitime conformément au même article 23 de la Loi du 06 juillet 1989 à solliciter un paiement par douzième des charges de cette période en l’absence de régularisation effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité.

En conséquence, au regard de ces différents éléments, la créance de la SCI TRISKEL IMMO est donc bien fondée.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 octobre 2018, du commandement de payer délivré le 06 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 janvier 2025 que la SCI TRISKEL IMMO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 331,62 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [M] à payer à la SCI TRISKEL IMMO la somme de 814,97 euros, au titre des sommes dues au 17 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 26 octobre 2018, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 06 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 06 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 février 2000 à compter du 07 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [H] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle dans le diagnostic social et financier produit aux débats, et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [M] s’est toujours acquitté du paiement du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [H] [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [H] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [M] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 07 mai 2024, Monsieur [H] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [M] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [H] [M] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 06 mars 2024.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI TRISKEL IMMO les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société civile immobilière TRISKEL IMMO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT que la demande en paiement de la Société civile immobilière TRISKEL IMMO à l’égard de Monsieur [H] [M] est bien fondée ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 octobre 2018 entre la Société civile immobilière TRISKEL IMMO d’une part, et Monsieur [H] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 07 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à la Société civile immobilière TRISKEL IMMO la somme de 814,97 euros, au titre des sommes dues au titre des loyers et charges arrêtés au 17 janvier 2025 échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE un délai à Monsieur [H] [M] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [H] [M] à s’acquitter de la dette en 16 mensualités de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] à payer à Société civile immobilière TRISKEL IMMO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 07 mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE Société civile immobilière TRISKEL IMMO de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 06 mars 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE