TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 10]

[Courriel 11]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00467 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNJJ

JUGEMENT

DU : 24 Janvier 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 15]

DEFENDEUR(S) :

[T] [C]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 24 Janvier 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 24 Janvier

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 29 Novembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Le Syndic. de copropriétaires. [Adresse 15], sis [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA VBDS,

inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 728 203 480 dont le siège social se trouve à [Adresse 6], prise en son agence sise [Adresse 5].

représentée par M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par M^e CHARBONNIER Marion.

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme. [T] [C]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté d’d'Aurélie BOUIN, Directrice de greffe des services judiciaires

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 9] à [Localité 13] est placé sous le régime de la copropriété, et [T] [C] y est propriétaire des lots numéros 62, 113 et 217.

Le tribunal d’instance de Mantes-la-jolie l’a condamnée par jugement du 13 mai 2016 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1638,28 € au titre des charges impayées au 29 janvier 2016 et celle de 300 € à titre de dommages et intérêts, puis par jugement du 8 juin 2018 celle de 3651,31 € au titre des charges impayées au 1er janvier 2018 et celle de 300 € à titre de dommages et intérêts, et par jugement du 28 mai 2019 celle de 2688,89 € au titre des charges impayées au 1er avril 2019 et celle de 300 € à titre de dommages et intérêts, avant que ce tribunal ne la condamne par jugement du 12 février 2021 à lui payer celle de 3574,61 € au titre des charges impayées au 1er octobre 2020 et celle de 1000 € à titre de dommages et intérêts, puis par jugement du 10 février 2023 celle de 4014,01 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 4 octobre 2022 et celle de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte d’huissier du 30 septembre 2024, fait assigner [T] [C] devant ce tribunal afin qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 5776,33 € arrêtée au 16 juillet 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, celle de 1245 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1213 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ces demandes et indiqué que la dette de charges s’élève désormais à 6721,06 € arrêtée au 25 novembre 2024. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

Bien qu’ayant été citée à domicile, [T] [C] n’a pas comparu ni été représentée, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale,

— le règlement de copropriété,

— le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du troisième trimestre 2022 au troisième trimestre 2024,

— le décompte de créance pour la période du 3 novembre 2022 au 1er juillet 2024,

— la mise en demeure du 12 février 2024,

— la sommation de payer du 18 mars 2024,

— le contrat de syndic,

— les jugements susmentionnés du tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie et de ce tribunal.

Il ressort de ces documents que [T] [C] reste devoir la somme de 5776,33 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 16 juillet 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus. Il convient donc de la condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les sommation de payer et mise en demeure susmentionnées sont rendues nécessaires par la persistance de l’absence de paiement des charges de copropriété. S’agissant de ceux engagés postérieurement au jugement du 11 décembre 2020, les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’huissier et l’avocat du syndicat deviennent désormais justifiés par la persistance de la dette de la défenderesse qui contraint le syndic à effectuer un travail de suivi de l’affaire présentant un caractère inhabituel, sortant du cadre normal de son activité de recouvrement des sommes dues. [T] [C] donc condamnée à payer à ce titre au syndicat des copropriétaires la somme globale de 1245 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement sans aucun motif par [T] [C] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, et ce d’autant plus qu’en 2024 a été voté un appel de charges complémentaires de 30 000 € portant sur les travaux de ravalement. Le silence gardé par la copropriétaire sur les motifs l’ayant conduit à se soustraire à son obligation alors qu’elle a déjà été condamnée à cinq reprises au même titre, permet de considérer qu’elle a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts. Cette mauvaise foi résulte également de l’absence continue de paiement spontané des charges depuis l’année 2015 qui contraint le syndicat à agir en justice pour la sixième fois.

Une somme de 1500 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [C] doit être condamnée aux dépens.

Tenue aux dépens, [T] [C] doit également être condamnée, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1213 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 9] à [Localité 13] :

— la somme de 5776,33 € au titre des charges impayées au 16 juillet 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024,

— la somme de 1245 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [T] [C] aux dépens ;

CONDAMNE [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 9] à [Localité 13] la somme de 1213 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIERE SIGNATAIRE LE PRESIDENT

N.CHAKIRI C. SOUROU