TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 06 juin 2025

à M^e PLANTARD Maxime

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00437 – N° Portalis DBW3-W-B7J-554D

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [C] [B] [G]

né le 19 Septembre 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [J] [U] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 19 décembre 2007, l’OPAC SUD a consenti à Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 286,45 euros ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés ;

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] le 8 décembre 2023, pour un montant en principal de 2 423,77 euros ;

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 12 décembre 2023 ;

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, dénoncé le 7 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la S.A VILOGIA venant aux droits de l’OPAC SUD a fait assigner en référé Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir en substance :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement de loyers ;

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3 413,64 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 12 décembre 2024, et ce avec intérêt de droit à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mars 2025.

A l’audience, la S.A VILOGIA représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 2 338,87 euros au 3 mars 2025 ;

Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N], cités par acte remis à étude, n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 janvier 2025 a été dénoncée le 7 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 20 mars 2025.

Par ailleurs, la S.A VILOGIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin, la société VILOGIA justifie par l’ attestation établie par Maître [D] [A], Notaire à [Localité 4], le 18 décembre 2020, venir aux droits de l’OPAC SUD et être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant, de sa qualité à agir ;

Par conséquent S.A VILOGIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer les loyers visant cette clause, a été signifié aux requis le 8 décembre 2023, pour un montant en principal de 2 423,77 euros ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 février 2024 et la résiliation du bail liant les parties sera constatée à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des derniers loyers et des charges soit 553,03 euros au total sans intérêts, et sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

La S.A VILOGIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 2 338,87 euros au 3 mars 2025.

Au vu du décompte produit aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 166,36 euros correspondant à des frais de procédure et la somme de 15,24 euros correspondant à des frais d’enquête ressources concernant l’occupation du parc social locatif, non justifiés.

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2 157,27 euros au 3 mars 2025, et en l’absence de clause de solidarité insérée au bail, la solidarité ne se présumant pas, Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] seront condamnés à payer à la SA VILOGIA la somme de 2 157,27 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

En l’espèce, ni la bailleresse qui maintient ses demandes, ni Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] qui n’ont pas comparu ne sollicitent de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

Du fait de la résiliation du bail à usage d’habitation intervenue de plein droit, Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date et devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Leur expulsion des lieux est donc ordonnée si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit du bailleur qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent ,

DECLARONS la S.A VILOGIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges sont réunies au 8 février 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail à usage d’habitation et du contrat de location d’un emplacement de stationnement liant les parties au 8 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] de libérer les lieux appartement situé [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la SA VILOGIA pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant correspondant aux loyers et charges, soit à la somme de 553,03 euros, sans intérêts, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux et sans que cette indemnité ne soit indexée;

CONDAMNONS Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] à payer à la SA VILOGIA la somme de 2 157,27 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 mars 2025, échéance du mois de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] à payer à la SA VILOGIA, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 553,03 euros à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [B] [G] et Madame [J] [U] [N] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

DEBOUTONS la S.A VILOGIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE