TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00199 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNSM

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 27 Mai 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

DEFENDEUR(S) :

[W] [G] [X]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT SEPT MAI

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 25 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

S.A. d’Habitation à Loyer Modéré à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par M^e Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [W] [G] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2016, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné en location à M. [W] [G] [X] un logement n°129F101213 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 383,51 €, outre 53,22 € de provisions sur charges générales et 8,94 € de provisions sur charges individuelles.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier à M. [W] [G] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024 pour la somme en principal de 8 884,49 €.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, signifié à l’étude, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a assigné M. [W] [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— Déclarer le bailleur recevable et bien fondé en ses demandes ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé entre les parties le 28 décembre 2016 et ce, dès le 20 août 2024.

— Ordonner l’expulsion M. [W] [G] [X] ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux sis [Adresse 4] ;

— Dire et juger que l’huissier chargé des opérations d’expulsion pourra être assisté de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— Dire et juger qu’à défaut d’être enlevés spontanément par les débiteurs, les meubles et le matériel garnissant l’appartement pourront être soit vendus par le bailleur, le prix venant en déduction des sommes restant dues par la locataire, soit détruits dans l’hypothèse où la valeur marchande s’avèrerait insuffisante au choix du bailleur, eu égard aux frais d’exécution ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative.

— Dire et juger que l’expulsion sera prononcée sous astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard et ce à compter de la signification du jugement à intervenir.

— Condamner M. [W] [G] [X] au paiement de la somme de 499,54 € + 1 453,24 € de supplément de loyer solidarité (SLS) à titre d’indemnité d’occupation mensuelle et ce, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération complète des lieux.

— Condamner M. [W] [G] [X] au versement d’un montant de 9 054,93 € au titre des arriérés locatifs dus jusqu’en mai 2024.

— Condamner M. [W] [G] [X] au paiement des intérêts sur le montant de l’arriéré locatif à compter du 20 juin 2024, date de délivrance du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

— Condamner M. [W] [G] [X] au versement d’un montant de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M. [W] [G] [X] aux entiers dépens, incluant notamment le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, la dénonciation à la CCAPEX et le coût de l’assignation.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 25 mars 2025, il a été donné lecture des conclusions du rapport de diagnostic social et financier reçu au greffe.

La SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son avocat, s’étonne du nombre de personnes occupant l’appartement. Elle maintient les demandes exposées dans son assignation et actualise le montant de la dette qui s’élève désormais à 4 052,11 €, échéance de février 2025 incluse. Elle précise que ce montant comprend un supplément de loyer solidarité en l’absence de communication de l’avis d’imposition du locataire. Cet avis ayant été communiqué par courrier électronique peu de temps avant l’audience, le supplément de loyer devrait être supprimé. Elle est autorisée à communiquer son décompte actualisé dans un délai de quinze jours par note en délibéré.

La SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT reconnait que M. [W] [G] [X] a repris le paiement du loyer courant et effectue, chaque mois, des règlements de l’ordre de 100 € en plus du montant du loyer et des charges afin de réduire la dette locative. Toutefois, elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement en raison de ses doutes sur le fait que M. [W] [G] [X] occupe personnellement le logement.

M. [W] [G] [X] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative mais conteste l’application du supplément de loyer dans la mesure où il a envoyé le questionnaire et son avis d’imposition. Il explique que celle-ci est née lorsqu’après avoir changé de travail, il a tenté en vain d’obtenir de son bailleur un décalage de la date de prélèvement du loyer. Il confirme qu’il héberge sa sœur, son beau-frère, leurs quatre enfants ainsi qu’un petit cousin. Il dit régler 600 € par mois alors que le loyer courant, charges comprises, est de 491 € et sollicite des délais de paiement pour pouvoir se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 2 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 21 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail du 28 décembre 2016 contient une clause résolutoire (article 12 bis – « Résiliation du contrat » des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2024, pour la somme en principal de 8 884,49 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 20 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que M. [W] [G] [X] reste lui devoir, après déduction des frais de poursuites et des pénalités d’enquête sociale, la somme de 3 991,15 € à la date du 19 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

M. [W] [G] [X], qui ne conteste par ailleurs pas le principe de la dette locative, dit avoir adressé le questionnaire et son avis d’imposition avant l’audience de sorte que le supplément de loyer solidarité devrait être déduit du montant de la dette.

En l’absence de communication en cours de délibéré, dans le délai imparti, d’un décompte actualisé, il conviendra de prononcer une condamnation en deniers ou quittances.

M. [W] [G] [X] sera donc condamné au paiement, en deniers ou quittances, de la somme de 3 991,15 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. » 3

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, M. [W] [G] [X] explique sa dette locative par des problèmes de communication avec la société bailleresse, cette dernière n’ayant jamais donné suite à sa demande de décalage de la date de prélèvement du loyer de sorte que plusieurs prélèvements ont été rejetés. Il déclare en outre avoir envoyé les documents nécessaires pour supprimer le supplément de loyer qui lui est appliqué.

Il ressort du décompte produit par la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT que M. [W] [G] [X] a réglé tous les mois le loyer et les charges depuis le mois de mai 2024 et qu’il paye 100 € à 150 € de plus depuis le mois d’octobre 2025, ce qui témoigne de sa volonté de régulariser la situation et de conserver le logement.

Compte tenu de ces éléments, M. [W] [G] [X] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités dues au titre de l’arriéré de loyer d’autre part, justifiera la condamnation de M. [W] [G] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera équivalente au montant du loyer et des charges tels qu’il aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et ce, avec l’application du supplément de loyer le cas échéant.

I4l n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [W] [G] [X] de quitter les lieux. La condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [W] [G] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, M. [W] [G] [X] sera condamné à lui verser une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 28 décembre 2016 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et M. [W] [G] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

CONDAMNE M. [W] [G] [X] à payer, en deniers ou quittances, à la SA d’HLM. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 3 991,15 € (décompte arrêté au 19 mars 2025, incluant l’échéance de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 ;

AUTORISE M. [W] [G] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [W] [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [W] [G] [X] soit condamné à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, comprenant le cas échéant l’application d’un supplément de loyer solidarité, calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [W] [G] [X] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [G] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, la dénonciation à la CCAPEX et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier Le Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN