COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[R] c/ [E]

MINUTE N°

DU 10 Mars 2025

N° RG 23/03932 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PLH7

Grosse délivrée

à M^e DE RUVO

Expédition délivrée

à M^e SALIMPOUR

le

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [R]

né le 06 Août 1962 à [Localité 6] (ITALIE)

[Adresse 8]

[Localité 2] (ITALIE)

représenté par M^e Erika DE RUVO, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [E]

né le 07 Mars 1952 à [Localité 7] (VIETNAM)

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Ramona SALIMPOUR, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 15 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre Monsieur [T] [R] et Monsieur [D] [E] le 18 octobre 2012, portant sur un logement situé à [Adresse 4] pour une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel de 550,00 euros charges comprises.

Vu l’acte d’huissier de justice en date du 25 septembre 2023, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 26 septembre 2023 auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lequel Monsieur [T] [R] a fait assigner Monsieur [D] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 25 janvier 2024 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail et de statuer sur ses conséquences.

Vu ls divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 15 janvier 2025,

Vu les conclusions en réplique de Monsieur [D] [E] déposées à l’audience du 15 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et moyens et aux termes desquelles il demande à titre principal l’octroi de délais de paiement d’une durée de 36 mois, à titre reconventionnel d’ordonner la compensation entre la dette locative due par lui et la somme de 3 000,00 euros due par le demandeur au titre des dommages et intérêts en raison de l’indécence du logement, en tout état de cause de débouter Monsieur [T] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en considération de l’équité et de statuer ce que de droit sur les dépens,

Vu les conclusions de Monsieur [T] [R] déposées à l’audience du 15 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et moyens et aux termes desquelles il conclut à la confirmation de l’ensemble de ses demandes et moyens formulés dans son assignation et sollicite le débouté de toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [D] [E],

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience, les parties s’en réfèrent expressément à leurs dernières écritures. Monsieur [T] [R] précise que la chaudière est collective et que les questions de chauffage relèvent donc de la responsabilité de la copropriété.

Le délibéré a été fixé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Le demandeur, bailleur personne physique qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, la dénonce de l’assignation du 25 septembre 2023 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 26 septembre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience du 25 janvier 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7a de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

L’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Monsieur [T] [R] demande à la juridiction de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges du locataire.

Il produit à ce titre un décompte des loyers et charges dues actualisé au mois de janvier 2025 à hauteur de 11 000,00 euros ainsi qu’une sommation de payer les loyers délivrée à Monsieur [D] [E] par acte d’huissier en date du 13 juillet 2023 pour un arriéré locatif de 4 400,00 euros lui incombant de payer immédiatement et sans délai les sommes dues.

Monsieur [D] [E] expose avoir repris le paiement des loyers et charges depuis le mois d’août 2024 et conteste ce décompte en ce qu’il n’indiquerait pas les règlements qu’il a effectués aux mois d’août et décembre 2024. Il résulte en effet du relevé de compte bancaire qu’il produit pour le mois d’août 2024 qu’il a payé la somme de 550,00 euros le 21 août 2024 et que ce règlement n’apparait pas au décompte produit par le bailleur. En revanche, le règlement qu’il a réalisé au mois de décembre 2024 a bien été comptabilisé sur le décompte actualisé produit par le bailleur, il résulte que ce décompte s’élève désormais à la somme de 10 450,00 euros.

En l’espèce Monsieur [D] [E] a cessé totalement le paiement des loyers et charges à compter du mois de décembre 2022 jusqu’au mois d’août 2024 et il n’a pas réglé le loyer du mois de janvier 2025. Cette absence de paiement pendant 20 mois et cette reprise irrégulière du paiement des loyers caractérise un manquement grave et répété du locataire à ses obligations et justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail à ses torts exclusifs à compter de la présente décision.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [E] des lieux occupés ainsi que celle de tous occupants de son chef et de le condamner à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer charges comprises, soit la somme de 550,00 euros, à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, ni le montant des sommes dues ni la mauvaise volonté du locataire alléguée par le demandeur et non démontrée ne caractérisent des circonstances susceptibles de justifier de la suppression du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

La demande de Monsieur [T] [R] formulée à ce titre sera donc rejetée.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [T] [R] sollicite dans ses conclusions le paiement de la somme de 11 000,00 euros au titre de l’arriéré locatif. Il produit à l’audience un décompte actualisé au mois de janvier 2025 indiquant une dette locative d’un montant de 11 000,00 euros.

Le défendeur conteste le montant de la dette et justifie avoir payé la somme de 550,00 euros au mois d’août 2024 dont le règlement n’apparait pas au décompte produit par le bailleur.

Il en résulte que le montant de la dette locative s’élève désormais à la somme de 10 450,00 euros.

Monsieur [D] [E] sera par conséquent condamné à payer cette somme à Monsieur [T] [R] correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [D] [E] sollicite des délais de paiement d’une durée de 36 mois auxquels le bailleur est opposé, faisant état d’une situation financière exceptionnelle en raison d’une escroquerie dont il a été victime.

Le locataire déclare être de bonne foi et avoir toujours payé son loyer jusqu’au mois de décembre 2022, il justifie avoir réalisé une demande de logement social le 9 juin 2023, percevoir un montant mensuel total de 1 092,14 euros au titre de sa retraite et de l’allocation de solidarité aux personnes âgées ainsi que l’aide au logement d’un montant mensuel de 201,00 euros.

Il communique également une attestation d’accompagnement de son assistante sociale du 8 janvier 2025 dans lequel cette dernière fait état d’une implication exemplaire de sa part, déclarant qu’il a repris le paiement de ses loyers, qu’il fait preuve de diligence et qu’il a toujours été assidu aux rendez-vous.

En l’espèce, le fait que Monsieur [D] [E] ait été victime d’une escroquerie n’est pas contesté.

Monsieur [T] [R] soutient que le locataire est de mauvaise foi en arguant notamment que celui-ci a été déclaré irrecevable à bénéficier d’une procédure de surendettement car il n’a pas respecté l’interdiction de payer des dettes qui ne sont pas alimentaires.

Cependant, Monsieur [T] [R] échoue à démontrer la mauvaise foi du défendeur, et il convient en considération des ressources de Monsieur [D] [E] et des efforts réalisés par lui pour reprendre le règlement de ses loyers, de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le préjudice de jouissance

Selon l’article 6b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent et notamment l’article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau (…),

— Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (…),

— Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage (…),

— La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur [D] [E] sollicite la condamnation de Monsieur [T] [R] au paiement de la somme de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance qu’il déclare subir en raison de l’absence de chauffage dans le logement.

Il sollicite la compensation entre cette somme qu’il impute à Monsieur [T] [R]et celle dont il est redevable envers lui au titre de l’arriéré locatif.

Il produit pour faire valoir sa demande une circulaire du syndic de la copropriété concernant les problèmes de chauffage dans la copropriété faisant état de l’insuffisance ou de l’absence de chauffage dans certains logements et prévoyant des visites techniques dans les logements dont celui de Monsieur [D] [E] le 29 janvier 2025.

Cependant, la production de ce seul élément n’est pas suffisante pour étayer le préjudice de jouissance que prétend subir Monsieur [D] [E] dès lors que la juridiction n’est pas en mesure de s’assurer si le chauffage dans le logement litigieux est insuffisant ou absent et depuis combien de temps ces éventuels désordres affectent le chauffage.

Il en résulte que le tribunal ne peut constater et évaluer le préjudice de jouissance allégué par Monsieur [D] [E].

En conséquence, sa demande en dommages et intérêts sera rejetée ainsi que sa demande au titre de la compensation considérée sans objet.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [D] [E], qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile dont le coût de la sommation de payer les loyers du 13 juillet 2023, et à payer à Monsieur [T] [R] une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action de Monsieur [T] [R] recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail en date du 18 octobre 2012 à la date du présent jugement ;

ORDONNE à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [D] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés situés à sis [Adresse 4], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

REJETTE la demande en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion du locataire de Monsieur [R] [T],

DIT que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [T] [R] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer charges comprises appelé soit d’un montant de 550,00 euros par mois, à compter du présent jugement jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 10 450,00 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE à Monsieur [D] [E] des délais de paiement de sa dette locative d’un montant de 10 450,00 euros selon 36 mensualités de 290,00 euros chacune, la dernière la 36ème étant augmentée du solde de celle-ci (10 euros), soit 300,00 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND la clause résolutoire pendant ce délai mais dit qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef ;

DIT que si le débiteur respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts de Monsieur [D] [E] ;

REJETTE la demande en compensation de Monsieur [D] [E] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] à payer à Monsieur [T] [R] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [E] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût de la sommation de payer les loyers du 13 juillet 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,