Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

24 AVRIL 2025

N° RG 20/05946 – N° Portalis DB22-W-B7E-PV4K

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Madame [P] [V]

en sa qualité personnelle et d’ayant droit, en vertu d’un acte de notoriété du 08 Juillet 2022, de Monsieur [X] [M] décédé le 04 Mai 2022 à [Localité 10] (78),

née le 23 Janvier 1986 à [Localité 12] (95),

demeurant [Adresse 5],

2/ Madame [B], [L], [A] [M] représentée par Madame [P] [V], mère, prise en sa qualité d’ayant-droit, en vertu d’un acte de notoriété du 08 Juillet 2022, de Monsieur [X] [M] décédé le 04 Mai 2022 à [Localité 9] (78),

née le 02 Avril 2007 à [Localité 16] (78),

demeurant [Adresse 5]

3/ Monsieur [K], [C] [M] représenté par Madame [P] [V], mère, pris en sa qualité d’ayant-droit, en vertu d’un acte de notoriété du 08 Juillet 2022 de Monsieur [X] [M] décédé le 04 Mai 2022 à [Localité 9] (78),

né le 10 Mai 2012 à [Localité 16] (78),

demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [11] situé [Adresse 1] représenté par son syndic, ASL GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 977 140 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Delphine RIBAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Cindy FOUTEL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Madame [H], [N], [D], [G] [U] en sa qualité d’ayant-droit, en vertu d’un acte de notoriété du 8 juillet 2022 de Monsieur [X] [M], décédé le 04 mai 2022 [Localité 9] (78),

née le 16 Décembre 1999 à [Localité 13] (34),

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Jean NGAFAOUNAIN, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

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ACTE INITIAL du 18 Novembre 2020 reçu au greffe le 19 Novembre 2020.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Décembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Février 2025 prorogé au 31 Mars 2025 et 24 Avril 2025 pour surcharge magistrat.

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EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [M] étaient propriétaires de lots au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 14] et situé [Adresse 2] à [Localité 15] (78) soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 20 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] les a fait assigner en paiement d’un arriéré de charges de copropriété devant le Tribunal de grande instance de Versailles.

Par jugement en date du 29 mai 2017, M. [M] qui exerçait la profession d’infirmier libéral a été placé en redressement judiciaire.

Le 12 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance entre les

mains de la SELARL MARS, mandataire judiciaire, pour un montant de 12.931,78 € et fait délivrer une assignation en intervention forcée à l’encontre des organes de la procédure collective.

Dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire, il a été proposé un

plan d’apurement du passif par l’administrateur judiciaire de M. [M], à savoir un plan en 9 annuités progressives.

Le 26 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires a notifié son refus du plan

d’apurement du passif.

Par jugement du 15 novembre 2018, le Tribunal judiciaire de Versailles a notamment :

— Arrêté le plan de redressement judiciaire de Monsieur [M] ,

— Imposé aux créanciers ayant expressément ou tacitement refusé les propositions d’apurement un règlement de 100 % en 9 annuités progressives.

Par actes des 23, 26 et 30 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [M], la SELARL MARS et la SELARL AJ ASSOCIES, aux fins de former tierce opposition et de réformer le jugement du 15 novembre 2018.

Par jugement en date du 5 octobre 2020, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

• Déclaré irrecevable la tierce opposition formée par le syndicat des copropriétaires ;

• Condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

• Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [M] la somme de 1.000 € et les entiers dépens.

Par procès-verbal d’Assemblée Générale du 5 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a adopté 2 résolutions :

— Résolution n°17 : « L’Assemblée générale après avoir pris connaissance de l’état actuel des procédures de recouvrement à l’encontre de Monsieur et Madame [S] (…)

Décide de faire procéder à la saisie en vue de la vente des lots et donne tous pouvoirs au syndic pour l’exécution de la présente résolution dans les conditions fixées à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, autorise la saisie immobilière en vue de la vente des lots dont le détenteur est propriétaire, décide de confier la procédure de saisie immobilière à Maître [F] ([Localité 7]) ou à défaut à tout autre avocat et donne tous pouvoirs au syndic pour l’exécution de la présente résolution en ce compris l’établissement des diagnostics nécessaires préalables à la vente ».

— Résolution n°18 : « L’Assemblée générale après avoir pris connaissance de

l’état actuel des procédures de recouvrement à l’encontre de Monsieur et

Madame [S] (…) fixe le montant de la mise à prix à 25.000 €.

L’assemblée générale prend acte qu’à défaut d’enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d’office ; dans cette hypothèse, l’assemblée générale : autorise le syndic à procéder à l’appel de fonds nécessaires au paiement du prix augmenté des frais et honoraires pour le

montant total qui ne pourra être inférieur à 22.000 € et exigible 1 mois après la

date de notification de l’adjudicataire définitif ; autorise le syndic à faire

procéder par un expert indépendant à l’estimation de la valeur du bien ou de

sa valeur locative en vue de sa remise en vente ou sa mise en location »

La notification du procès-verbal de l’Assemblée générale des copropriétaires est intervenue le 15 octobre 2020.

M. [M] et Mme [V] épouse [M] ont, par acte du 18 novembre 2020 fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce Tribunal afin de voir annuler les résolutions ci-dessus.

Monsieur [S] est décédé le 4 mai 2022.

Par acte en date du 5 octobre 2022, Mme [V] épouse [M], Mme [B] [M] et M.[K] [M] ont, en leur qualité d’ayants-droits de M.[M] fait assigner en intervention forcée Mme [U] et dénoncé l’assignation délivrée le 18 novembre 2020.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du 1er février 2023.

Par ordonnance rendue le 7 décembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté une demande de sursis à statuer formée par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 15 mai 2025, Mme [P] [V], Mme [B] [L] [A] [M], M. [K] [M] demandent au Tribunal de :

— Déclarer recevables et bien fondés Madame [M] et les ayants-droits de Monsieur [M] en leurs demandes

— Prononcer la nullité des résolutions n°17 et 18 de l’Assemblée générale du

5 octobre 2020 de la copropriété [Adresse 14]

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] a réglé à Madame [M] et aux ayants-droits de Monsieur [M] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC et les entiers dépens.

— Faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Madame [M] et des ayants-droits de Monsieur [M]

— Ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2023, Mme [H] [U] demande au Tribunal de :

— Déclarer recevable et bien fondée Madame [U] en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [M] en ses demandes ;

— Prononcer la nullité des résolutions n°17 et 18 de l’Assemblée générale du

5 octobre 2020 de la copropriété [Adresse 14] ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14]

de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] a réglé à Madame [U], ayant-droit de Monsieur [M] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

— Faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Madame [U], en sa qualité d’ayant-droit de Monsieur [S]-

[Z] ;

— Ordonner l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14] ;

CONDAMNER les demandeurs à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de

4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandeurs font valoir au visa de l’article L626-11 du Code de commerce que :

— le jugement du 15 novembre 2018 ayant fixé le plan d’apurement du passif est opposable à l’ensemble des créanciers, en ce compris le syndicat des copropriétaires dont la créance a été déclarée au passif,

— aux termes de ce jugement, le Tribunal impose aux créanciers ayant expressément refusé les propositions d’apurement ce qui est le cas du syndicat des copropriétaires un règlement en 9 annuités,

— en vertu de l’article L526-1 du code de commerce, la résidence principale lorsqu’elle est utilisée pour un usage en partie professionnel est insaisissable par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne,

— l’action du syndicat des copropriétaires se heurte au principe de l’égalité des créanciers.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’était pas partie au jugement du 15 novembre 2018. Il ajoute que dès lors que sa tierce opposition a été déclarée irrecevable par le jugement rendu le 5 octobre 2020, sa créance n’a pas été fixée au passif. Il rappelle que c’est pour ce motif qu’il a sollicité la fixation judiciaire de sa créance dans le cadre de l’instance au fond aux fins de recouvrement des charges impayées. Il conteste l’application de l’article L526-1 du code de commerce, invoquée selon lui pour les besoins de la cause.

L’article L 626-11 du Code de commerce dispose que le jugement qui arrête le plan en rend les dispositions opposables à tous.

Il résulte du jugement du 15 novembre 2018 que le syndicat des copropriétaires ne fait pas partie, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, des créanciers ayant refusé le plan, seuls deux l’ayant refusé à savoir l’ASL Gestion et la CARPIMKO.

En revanche, le jugement indique expressément que M. [M] fait l’objet d’une procédure pour paiement des charges de copropriété dont le montant a été pris en compte dans le passif, le montant total de celui-ci s’élevant à 400.076 euros. Le jugement précise que le plan présenté permet le règlement de toutes les créances.

En ce sens, et contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, le jugement lui est bien opposable.

Cependant, les résolutions 17 et 18 querellées portent sur la saisie immobilière en vue de la vente des lots de M. et Mme [S] et sur la fixation du montant de la mise à prix en vue de leur vente judiciaire au vu de la somme dont ils sont redevables au titre des charges de copropriété impayées.

Or, il est constant que suivant acte authentique du 6 septembre 2013, M. et Mme [S] ont acquis en pleine propriété pour le compte de leur communauté les lots 15 et 85 sur lesquels porte la créance du syndicat des copropriétaire au titre de l’arriéré de charges impayées.

Dans ces conditions et ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires, Mme [M] est débitrice des charges de copropriété.

Il s’ensuit que la procédure de redressement judiciaire, visant M. [M] seul, ne fait pas obstacle à la procédure de saisie immobilière mise en oeuvre au titre de l’action en recouvrement des charges de copropriété.

Surabondamment, il sera observé que le moyen tiré des dispositions de l’article L526-1 du code de commerce est inopérant dès lors que les dettes ne sont pas nées à l’occasion de l’exercice professionnel de M. [M].

Sur les autres demandes

Les demandeurs ainsi que Mme [H] [U], qui succombent à la présente procédure, seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute Mme [P] [V], Mme [B] [L] [A] [M], M. [K] [M] et Mme [H] [U] de leur demande d’annulation des résolutions N°17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 octobre 2020 ;

Condamne Mme [P] [V], Mme [B] [L] [A] [M], M. [K] [M] et Mme [H] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence le [8] situé [Adresse 3] (78), représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [P] [V], Mme [B] [L] [A] [M], M. [K] [M] et Mme [H] [U] aux dépens de l’instance

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 AVRIL 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY