MINUTE N°

N° RG 25/00127 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXW3

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] SOLEIL, située [Adresse 13], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART

C/

Madame [N] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence MARLY SOLEIL, située [Adresse 13], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître François MICHAUD, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [N] [R], née le 13 juin 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 14], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Hervé CASSEL

1 copie certifiée conforme à Madame [N] [R]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12], [Adresse 4] à LE PORT [10] (78 560), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, [Adresse 1] à MARLY LE ROI (78 160), a fait assigner Madame [N] [R], devant ce Tribunal aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  6 237,50 € au titre de ses charges et travaux de copropriété impayés, arrêtés au 19 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, après répartition des charges de 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

—  800 € au titre des frais de recouvrement ;

—  2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens ;

— sans écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du Tribunal du 8 juillet 2025.

A l’audience du 8 juillet 2025, le [Adresse 15] a été représenté par son Conseil. Il a actualisé ses demandes au titre des charges et travaux de copropriété et des frais pour les porter aux sommes de 9 013,34 € et 940 €, 2ème trimestre 2025 inclus.

Madame [R] a comparu en personne. Madame [R] a expliqué qu’elle a démissionné de son emploi et qu’elle ne parvient pas à retrouver du travail. Elle a ajouté qu’elle a perdu son frère et sa mère et qu’elle a dû les aider. Elle a précisé qu’elle a cessé de payer ses charges et travaux de copropriété l’an dernier.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 30 septembre 2025.

Par courrier en date du 8 juillet 2025, le Conseil du syndicat des copropriétaires a communiqué au Tribunal et à Madame [R] les appels de fonds depuis le 1er octobre 2024 jusqu’au 1er avril 2025 qui ne figuraient pas dans le dossier de plaidoirie remis à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et travaux de copropriété :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] SOLEIL verse aux débats :

— le relevé de propriété des lots appartenant à Madame [R] ;

— les appels de charges et travaux du 3ème trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 14 juin 2022, 23 mai 2023, 21 mai 2024 et 12 juin 2025 portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 ;

— le décompte de la créance du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025 ;

— le Contrat de Syndic en vigueur du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2026.

Il ressort de ces documents que Madame [R] reste devoir la somme de 9 013,34 € au titre des charges et travaux de copropriété du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de constitution des dossiers transmis au commissaire de justice et à l’avocat et de suivi du dossier transmis à l’avocat.

Aux termes du Contrat de Syndic, la facturation de frais de constitution des dossiers transmis aux auxiliaires de justice et de suivi des dossiers transmis aux avocats n’est prévue qu’en cas de diligences exceptionnelles. En outre, la constitution des dossiers transmis aux commissaires de justice et avocats et le suivi des dossiers transmis aux avocats constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En n’acquittant pas de façon prolongée ses charges et travaux de copropriété, Madame [R] a commis une faute qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire :

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400 € lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [N] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] SOLEIL, [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, [Adresse 1] à [Localité 11], les sommes de :

—  9 013,34 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 1er octobre 2023 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal, à compter du 10 avril 2025, date de l’assignation ;

—  500 € à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] SOLEIL, [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, [Adresse 1] à [Localité 11], de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [N] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] SOLEIL, [Adresse 4] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, [Adresse 1] à [Localité 11], la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE les parties, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire