ORDONNANCE DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00192 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C6LR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CHARMES ET CIE, dont le siège social est sis 38 rue Vauthier – 92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représentée par Maître Carolina MORA de la SELARL H.L. CONSEILS, avocats au barreau de PERIGUEUX, substituée par Maître Cassandra QUEMENER, avocat au barreau de BERGERAC

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LIVE IN (RCS Bergerac 813 421 823°, représentée par M. [W] [T], gérant, dont le siège social est sis 15 RUE DE LA REPUBLIQUE – 24200 SARLAT LA CANEDA

défaillant

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 20 Novembre 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé du 29 mars 2018, la SARL CHARMES ET CIE a consenti à la SARL LIVE IN un bail commercial de locaux meublés, portant sur des locaux sis Résidence Les jardins de la Fontaine, Lieu-dit Le Séminaire, 24 200 SARLAT-LA-CANEDA (lot n°8 et places de parking n°16 et n°17), pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer variable trimestriel correspondant à 60 % du chiffre d’affaires hors taxes, net d’éventuelles commissions partenaires (notamment sites de réservation), réalisé par le preneur et résultant de la location des locaux objets du bail.

Le 13 juin 2025, la SARL CHARMES ET CIE fit délivrer un commandement de payer à la SARL LIVE IN, lui rappelant les termes de la clause résolutoire et lui réclamant la somme totale de 10 145,40 €, soit 9 972,07 € au titre des arriérés de loyers des 3ème et 4ème trimestres 2024, et 173,33 € au titre des frais d’acte.

Par acte en date du 3 novembre 2025, la SARL CHARMES ET CIE a fait assigner la SARL LIVE IN devant le président de ce tribunal, statuant en matière de référé, aux fins de le voir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.143-2, L.145-9 et R.145-38 du code de commerce, 1101, 1713, 1224 et suivants du code civil, ainsi que L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution :

juger qu’il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 14 juillet 2025 avec toutes ses conséquences ;juger qu’à compter de la date de la décision à venir, la SARL LIVE IN est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués ;ordonner à la SARL LIVE IN de restituer les lieux loués et ses clés à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux et de ses clés à compter de la signification d’ordonnance à venir, l’expulsion de la SARL LIVE IN des lieux qu’elle occupe sis la résidence saisonnière dénommée « Les jardins de la fontaine » au Lieu-dit Le Séminaire 24 200 SARLAT LA CANEDA, et plus précisément de l’appartement du lot n°8 avec le terrain d’assiette et les tantièmes de parties communes tant générales que spéciales y attachés et des places de parking n°16 et n°17 et les tantièmes de partie communes y attachés, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;condamner la SARL LIVE IN, à défaut de libération volontaire des lieux et de ses clés à compter du huitième jour suivant la signification d’ordonnance à venir, au paiement sous astreinte de la somme de 500 € par jour calendaire de retard ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu qu’elle choisira, aux frais, risques et périls de la SARL LIVE IN ;condamner la SARL LIVE IN à lui payer une indemnité d’occupation trimestrielle et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, égale à la somme du loyer moyen trimestriel dû en principal, soit la somme de 3 673,46 € TTC par trimestre, tout trimestre entamé étant dû en intégralité ;condamner la SARL LIVE IN à lui payer la somme de 11 020,38 € TTC à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers pour le 3ème trimestre 2025, augmentée des intérêts légaux à compter des présentes ;condamner la SARL LIVE IN à lui payer la somme de 14 693,83 € TTC au titre de l’arriéré de loyers pour l’année 2024, augmentée des intérêts légaux à compter du commandement de payer en date du 13 juin 2025 ;condamner la SARL LIVE IN à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 20 novembre 2025, la requérante maintient l’ensemble de ses demandes.

La SARL LIVE IN, assignée à domicile par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les créanciers inscrits

A titre liminaire, le juge des référés rappelle que le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L.145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L.143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, la demanderesse ne justifie pas avoir effectué cette démarche.

Toutefois, l’absence de production de l’état des inscriptions et de nantissement ne conduit pas à l’irrecevabilité de la demande.

Sur le constat de résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions susvisées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule en son article 20 qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il est justifié qu’un tel commandement a été signifié par un commissaire de justice le 13 juin 2025, dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile.

En ne comparaissant pas, la défenderesse ne démontre ni avoir régularisé l’arriéré de loyers ni avoir sollicité de délais de paiement suspendant les effets de ladite clause, ainsi que l’article L.145-41 susvisé l’y autorisait.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit le 14 juillet 2025, et corrélativement, la résiliation du bail liant les parties.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Du fait de la résiliation du bail au 14 juillet 2025, la SARL LIVE IN est devenue occupante des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il convient de lui ordonner de libérer les lieux et de dire qu’à défaut d’exécution spontanée, elle pourra être expulsée, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’y a pas lieu en l’espèce de prévoir une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisant pour permettre la libération des lieux.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties stipule en son article 15.3 que le preneur accepte le mandat donné par le bailleur, d’émettre les factures trimestrielles de loyers, au nom et pour le compte du bailleur, en détaillant le montant du loyer et la TVA y afférent, au paiement desquels il procède.

Au terme de son dispositif, la SARL CHARMES ET CIE sollicite le paiement provisionnel des loyers de l’année 2024 et celui du troisième trimestre 2025.

1er trimestre

2024 :

841,02 €

selon facture n°20018 versée aux débats

2ème trimestre

2024 :

3 880,74 €

selon facture n°20019 versée aux débats

3ème trimestre

2024 :

7 821,40 €

selon facture n°20020 versée aux débats

4ème trimestre

2024 :

2 150,67 €

selon facture n°20021 versée aux débats

3ème trimestre

2025 :

11 020,38 €

Or, d’une part, le commandement de payer ne visait que les 3ème et 4ème trimestres de l’année 2024 et ne mentionnait nullement un arriéré antérieur.

D’autre part, le bailleur ne fournit aucune explication quant au paiement des loyers pour les 1er et 2ème trimestres 2025, ni ne verse de facture venant justifier du montant du loyer pour le 3ème trimestre 2025.

Ainsi, le montant de la dette locative non sérieusement contestable s’élève à la somme de 9 972,07 € visée au commandement de payer au titre des arriérés de loyers des 3ème et 4ème trimestres 2024.

Il y a donc lieu de condamner la SARL LIVE IN à payer à la SARL CHARMES ET CIE la somme provisionnelle de 9 972,07 €, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement.

Sur le paiement provisionnel de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il n’est pas sérieusement contestable que le preneur devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la SARL LIVE IN depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au loyer trimestriel moyen de l’année 2024, soit 3 673,46 €.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL CHARMES ET CIE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, soit 199,94 €.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL LIVE IN ne permet d’écarter la demande de la SARL CHARMES ET CIE formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant la SARL CHARMES ET CIE et la SARL LIVE IN, à la date du 14 juillet 2025 ;

Ordonne à la SARL LIVE IN et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objets du bail (situés lot n°8 et les places de parking n°16 et n°17, au sein de la résidence Les jardins de la Fontaine, Lieu-dit Le Séminaire, 24 200 SARLAT-LA-CANEDA), dans les meilleurs détails et au plus tard dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

À défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonne l’expulsion de la SARL LIVE IN et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Déboute la SARL CHARMES ET CIE de sa demande d’assortir l’expulsion de la SARL LIVE IN d’une condamnation au paiement d’une astreinte ;

Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble dans tout autre lieu au choix du bailleur et aux frais, risques et périls du défendeur et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues ;

Condamne la SARL LIVE IN à payer à la SARL CHARMES ET CIE à titre provisionnel la somme de 9 972,07 € au titre des arriérés de loyers des 3ème et 4ème trimestres 2024, et ce avec intérêts légaux à compter du commandement ;

Fixe à la somme de 3 673,46 € par trimestre l’indemnité d’occupation due à titre provisionnel par la SARL LIVE IN à la SARL CHARMES ET CIE, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, et condamne la SARL LIVE IN au paiement de cette indemnité ;

Condamne la SARL LIVE IN à payer à la SARL CHARMES ET CIE la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

Condamne la SARL LIVE IN au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer soit 199,94 € ;

Rappelle que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT ET PRONONCE, par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le dix huit décembre ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière.

La Greffière La Présidente