TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/01387 – N° Portalis DB22-W-B7H-REYU

Code NAC : 74C

LCD

DEMANDEURS :

1/ Madame [E] [G]

née le 12 Juin 1977 à [Localité 14] (35),

demeurant [Adresse 2],

2/ Monsieur [U] [G]

né le 30 Mars 1974 à [Localité 10] (63),

demeurant [Adresse 2],

représentés par Maître Sophie POULAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ophélie BOULOS du CABINET MORGAN,

LEWIS & BOCKIUS LLP, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DEFENDERESSE :

La société BOUYGUES IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 562 091 546 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Emmanuelle MORVAN de L’AARPI FRECHE & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 01 Mars 2023 reçu au greffe le 07 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Septembre 2025, Monsieur JOLY Premier Vice-Président Adjoint et Madame CELIER-DENNERY,

Vice-Présidente siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord

des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Novembre 2025.

MAGISTRATS AYANTS DÉLIBÉRÉS :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EN PRÉSENCE DE : Madame [W] [Y], auditrice de justice

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [G] et Mme [E] [G] (ci-après les époux [G]) sont propriétaires depuis le 14 février 2017 d’une maison située

[Adresse 2] à [Localité 15], à l’angle avec la [Adresse 12], sur une parcelle cadastrée AI [Cadastre 4].

A la suite d’un permis de construire obtenu le 19 novembre 2019, la société BOUYGUES IMMOBILIER a entrepris la construction d’un ensemble immobilier composé de 96 logements, répartis sur plusieurs bâtiments s’élevant sur trois étages, sis [Adresse 8] [Localité 15], c’est-à-dire sur les parcelles AH [Cadastre 5] et [Cadastre 7] situées face à celle de la famille [G] (séparées par la [Adresse 12]).

Avant le démarrage de l’opération, la société BOUYGUES IMMOBILIER a sollicité la désignation d’un expert judiciaire dans le cadre d’une procédure de référé préventif, au contradictoire des riverains propriétaires des parcelles situées à proximité de l’opération de construction, incluant les époux [G].

Il a été fait droit à cette demande et M. [I] [K] a été désigné en qualité d’expert judiciaire selon ordonnance de référé du 2 juillet 2020 du tribunal judiciaire de Paris.

Les travaux ont été réceptionnés le 16 septembre 2022.

Par plusieurs courriers adressés à la société BOUYGUES IMMOBILIER entre le 31 décembre 2019 et le 12 septembre 2022, les époux [G] ont sollicité une indemnisation au titre de la perte de valeur vénale qui résulterait d’un trouble anormal de voisinage consécutif à la construction de l’ensemble immobilier. La société BOUYGUES IMMOBILIER a refusé de donner suite à cette demande.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du

1er mars 2023, les époux [G] ont fait assigner la société BOUYGUES IMMOBILIER devant le tribunal de céans aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 250.000 euros en réparation de la diminution de la valeur vénale de leur propriété outre 50.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 mai 2025, les époux [G] demandent au tribunal, au visa de l’article 544 du code civil, de :

— juger que le trouble qu’ils subissent du fait des constructions entreprises par BOUYGUES IMMOBILIER sur la parcelle sise [Adresse 8] excède les inconvénients normaux de voisinage ;

En conséquence,

— condamner BOUYGUES IMMOBILIER à leur payer la somme de

250.000 euros en réparation de la diminution de la valeur vénale de leur propriété ;

— condamner BOUYGUES IMMOBILIER à leur payer la somme de

50.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

— condamner BOUYGUES IMMOBILIER à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant les coûts des procès-verbaux de constat d’huissier des 8 juillet 2020 et 18 mai 2022, dont distraction au profit de

M^e Sophie POULAIN, avocat au barreau de Versailles ;

— rappeler que le jugement bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 4 décembre 2024, la société BOUYGUES IMMOBILIER demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil et de la théorie des troubles anormaux de voisinage, de :

A titre principal : sur l’absence de trouble anormal de voisinage,

— dire et juger que la résidence réalisée par la société BOUYGUES IMMOBILIER sur la parcelle sise [Adresse 8] ne génère aucun trouble anormal de voisinage pour les époux [G] ;

— dire et juger que la responsabilité de la société BOUYGUES IMMOBILIER n’est pas engagée ;

En conséquence,

— débouter les époux [G] de leur demande indemnitaire.

A titre subsidiaire : sur les préjudices allégués,

— dire et juger que le préjudice de jouissance et le préjudice au titre de la

« perte de valeur vénale » allégués ne sont pas établis ;

— dire et juger que les sommes réclamées au titre du « trouble de jouissance » et de la « perte de valeur vénale » allégués ne sont pas justifiées ;

En conséquence,

— débouter les époux [G] de l’ensemble de leur demande indemnitaire ;

En tout état de cause,

— débouter les époux [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— débouter les époux [G] de leur demande de prise en charge des frais liés au procès-verbaux de constat dressés à leur requête le 8 juillet 2020 et le 18 mai 2022 ;

— condamner in solidum les époux [G] à verser à la société BOUYGUES IMMOBILIER une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les époux [G] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Michèle de KERCKHOVE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence de troubles anormaux de voisinage

Les époux [G] font valoir que :

— l’ensemble immobilier construit par BOUYGUES IMMOBILIER sur la parcelle qui fait face à leur jardin est de grande amplitude par rapport à l’ancien bâtiment présent sur la parcelle qui ne comportait qu’un étage, aucun balcon et qui abritait des bureaux ;

— cet ensemble immobilier se situe en limite de parcelle, c’est-à dire à proximité immédiate de leur parcelle alors que l’ancien bâtiment se situait en milieu de parcelle et donc à une distance beaucoup plus éloignée de leur parcelle ;

— deux arbres qui se situaient devant l’ancien bâtiment et limitaient la vue de l’ancien bâtiment ont été coupés par BOUYGUES IMMOBILIER dans le cadre de son projet ;

— l’ensemble immobilier construit par BOUYGUES IMMOBILIER transforme radicalement et définitivement leur cadre de vie et entraîne une densification de son occupation et, nécessairement, une amplification des nuisances liées au voisinage (notamment auditives).

— leur maison est située dans une zone de moyenne densité, qui n’a pas vocation à se développer, avec des constructions de faible hauteur majoritairement composées de maisons ;

— les bâtiments construits par BOUYGUES IMMOBILIER sont dotés de très nombreuses fenêtres et de balcons (près d’une quarantaine) qui ouvrent une vue directe sur leur propriété qui, jusque-là, jouissait d’une parfaite intimité (aucun voisin n’avait de vue directe et droite sur la propriété de la famille, que ce soit la maison, le jardin ou encore la piscine) ;

— la société BOUYGUES IMMOBILIER n’a mis en place aucune mesure pour limiter le préjudice subi par ses voisins, alors qu’un recul plus important de ses constructions par rapport à la limite séparative aurait permis de supprimer une partie des vues contestées ; de même que des gardes corps des fenêtres et balcons plus élevés et/ou opaques auraient pu atténuer les nuisances ;

— la promiscuité des balcons et terrasses les prive de l’agrément de leur jardin et de leur piscine ;

— en outre, la présence de ces immeubles entraîne une perte d’échappée visuelle depuis leur propriété ;

— ces inconvénients excèdent les inconvénients normaux de voisinage et sont totalement disproportionnés au regard de leur situation antérieure.

La société BOUYGUES IMMOBILIER soutient pour sa part que :

— strictement aucune vue n’est possible sur l’intérieur de la maison des époux [G], laquelle est située derrière plusieurs arbres de grande taille qui limitent considérablement tout vis-à-vis ;

— les vues sur le jardin et la piscine sont limitées, aucune vue n’étant possible depuis le rez-de-chaussée de l’immeuble réalisé ;

— les photographies prises par l’huissier de justice ont été prises avec un angle de prise de vue qui crée un effet disproportionné entre les deux propriétés, lesquelles sont séparées par une voirie d’une largeur de 7 mètres ;

— la végétation abondante située sur la propriété des époux [G] et examinée lors du référé préventif, limite considérablement les vues sur leur jardin ;

— en tout état de cause, les espaces extérieurs ne peuvent être que partiellement utilisés pendant l’année compte tenu des températures globales qui peuvent être relevées à [Localité 15], de sorte que l’impact des éventuelles vues est considérablement limité;

— aucune « vue directe ou oblique, droite et/ou plongeante » n’est ainsi caractérisée sur la maison des époux [G], et de manière très limitée sur le jardin et la piscine ;

— les époux [G] se plaignent par ailleurs de nuisances auditives dont ils ne justifient pas ;

— à supposer que le tribunal estime que les époux [G] puissent se prévaloir d’un trouble en lien avec l’ouvrage réalisé, ce qui n’est pas démontré, cet éventuel trouble ne pourrait pas être qualifié d’anormal, la propriété des époux [G] se situant dans une zone pavillonnaire et urbaine dense, en plein centre de la commune, à proximité de la gare SNCF et de plusieurs commerces ;

— l’immeuble réalisé par la société BOUYGUES IMMOBILIER est, en outre, d’une taille modeste puisqu’il ne comporte que deux étages surmontés d’un comble ;

— cette construction est en adéquation avec la configuration et l’harmonie du quartier, qui comprend déjà plusieurs copropriétés de hauteur équivalente., dont certaines en face de la propriété des époux [G] ;

— les époux [G], qui prétendent avoir perdu une « échappée visuelle », ne produisent aucun document en justifiant ;

— la circonstance que les ouvrages réalisés par la société BOUYGUES IMMOBILIER puissent éventuellement offrir quelques vues limitées sur une partie du jardin des époux [G] constitue donc une sujétion inhérente au développement du quartier qui ne peut pas être qualifiée de troubles anormaux de voisinage.

Il convient de rappeler que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, consacré par l’article 544 du code civil, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients anormaux de voisinage.

Est considéré comme un trouble anormal du voisinage le trouble important, répétitif et dépassant les contraintes normales liées au voisinage. Ce dernier doit s’apprécier de manière objective et concrète, la mesure de l’excès résidant dans l’importance et la fréquence de la nuisance causée en fonction des circonstances de temps et de lieu.

La responsabilité en résultant est une responsabilité sans faute, objective.

La charge de la preuve repose sur celui qui invoque le trouble et le juge du fond apprécie souverainement que les troubles invoqués sont réels et excèdent la mesure des obligations ordinaires du voisinage.

En l’espèce, à l’appui de leur demande, les époux [G] produisent :

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 8 juillet 2020, soit antérieurement à la construction de l’ensemble immobilier par la défenderesse, dans lequel sont insérées de nombreuses photographies de la maison et du jardin des époux [G], ainsi que de leurs environs et des vues depuis leur jardin. L’huissier de justice indique : “Depuis la [Adresse 12], je constate que la palissade du futur chantier de construction [d’un programme immobilier] se trouve située face à la propriété des requérants, dont le mur de clôture borde celle-ci sur toute sa longueur.

Depuis le croisement de l'[Adresse 9] et de la [Adresse 12], je constate que les différentes maisons implantées aux abords de la propriété des requérants sur ces deux voies sont dans leur intégralité des pavillons d’une hauteur de R+1.

A l’arrière de leur propriété, le lotissement implanté [Adresse 13] est également constitué de pavillons d’une hauteur de R+1.

Dans la [Adresse 11], face à la propriété des requérants, je constate que la maison située sur le trottoir opposé, au n°15, est également un pavillon d’une hauteur de R+1.

A gauche de cette maison, il existe une résidence, dont les logements se trouvent en retrait de la rue et dont le seul pignon donnant sur celle-ci, face à la propriété des requérants, est aveugle.

[Adresse 12], la grande maison située à l’angle de la [Adresse 11], sur le trottoir opposé, offre un pignon aveugle face à la propriété des requérants.

Depuis le jardin de la requérante, je constate que les arbres plantés sur la parcelle du futur chantier de construction demeurent visibles.

Il en est de même de la construction à démolir, pourtant située bien en retrait de la [Adresse 12].

Ces arbres et cette construction demeurent également visibles depuis la piscine de la propriété des requérants située au fond du jardin” ;

— un procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 18 mai 2022, dans lequel sont insérées de nombreuses photographies de la maison et du jardin des époux [G], ainsi que de leurs environs et des vues depuis leur jardin. L’huissier de justice indique : “Depuis la propriété des requérants, et plus particulièrement depuis le jardin, je constate que la résidence BOUYGUES est visible sur toute sa longueur. Si les fenêtres du rez-de-chaussée de la résidence se trouvent dissimulées par le mur d’enceinte de la propriété des requérants, celles des 1er, 2ème et 3ème étages, tout comme les balcons et terrasses des deux derniers étages, sont en revanche entièrement visibles depuis le jardin et offrent, de par leur proximité, une vue directe et plongeante sur le jardin et la piscine des requérants.

En outre, l’intérieur des logements situés au 1er étage de la résidence BOUYGUES est directement visible depuis le jardin des requérants.

En quelque endroit que je me place au sein du jardin, les fenêtres, les balcons et terrasses demeurent visibles et offrent une vue directe sur lui, même lorsque je me trouve au plus près du mur d’enceinte sur rue.

En conséquence, l’ensemble de la surface du jardin et de la piscine se trouve exposé à la vue des occupants de la résidence BOUYGUES édifiée face à la propriété des requérants.

A l’intérieur de la maison des requérants, je constate par les fenêtres que la résidence BOUYGUES est visible, même si elle est partiellement dissimulée par les frondaisons des arbres plantés sur leur parcelle.

Néanmoins, par la fenêtre de la salle de bains du 1er étage, les arbres ne dissimulent pas à la vue les fenêtres et les terrasses des 1er, 2ème et 3ème étages de la résidence, lesquelles offrent donc également une vue sur l’intérieur de ladite salle de bain” ;

— un document intitulé “Reportage photographique du jardin avant la construction de Bouygues Immobilier” présentant des photographies prises depuis la propriété des époux [G] antérieurement et postérieurement à ladite construction ;

— un extrait du PLU intercommunal Grand Paris Seine & Oise, aux termes duquel la propriété des époux [G] et la construction BOUYGUES IMMOBILIER sont situées en zone UAc, soit une zone “qui regroupe les espaces de centralité correspondant aux tissus des bourgs anciens [et] accueille, outre l’habitat, quelques commerces, services et équipements.

Les constructions, de hauteur modérée, implantées à l’alignement forment un front bâti, généralement continu le long des voies.

L’objectif recherché est de favoriser l’intensité de ces centres et leur mixité fonctionnelle, tout en conservant les caractéristiques de leur identité”.

La société BOUYGUES IMMOBILIER produit pour sa part :

— une photographie qui aurait été prise en 2022 depuis la [Adresse 12] et qui montre la présence de végétation dans le jardin des demandeurs, laquelle serait selon la défenderesse de nature à “limiter considérablement tout

vis-à-vis” ;

— plusieurs photographies prises au mois de juillet 2020, contradictoirement, par l’expert judiciaire dans le cadre de la procédure de référé-préventif qui montrent la présence de plusieurs arbres dans la propriété des époux [G] ;

— deux photographies de copropriétés préexistantes situées au [Adresse 1] et au [Adresse 3] ;

— une photographie satellite du quartier montrant la présence de plusieurs immeubles ;

— un extrait du PLU de la ville de [Localité 15], aux termes duquel les zones UCV correspondent aux “secteurs du vieux village construits en ordre continu. Certaines activités commerciales ou artisanales peuvent y trouver place sous certaines conditions. Le secteur UCV comprend un sous-secteur UCV1 qui correspond à une zone en continuité du centre bourg et qui doit pouvoir faire l’objet d’opérations de renouvellement dans le respect de son caractère historique. Les activités commerciales ou artisanales peuvent y trouver leur place sous certaines conditions.”.

Il résulte des pièces produites par la défenderesse, et notamment de la photographie satellite du quartier, que plusieurs copropriétés de R+2 à R+4 sont édifiées dans le quartier des époux [G], dont deux à proximité immédiate de leur propriété.

La construction d’un nouvel ensemble immobilier dans une zone urbaine, fût-il de plus grande amplitude que le bâtiment précédent, ne saurait en elle-même constituer un trouble anormal de voisinage.

Par ailleurs, si les époux [G] font valoir que la présence des immeubles construits par la défenderesse entraîne une perte d’échappée visuelle, leur vue donnait, antérieurement à la construction du nouvel ensemble immobilier, sur un immeuble de bureau en R+2. Si celui-ci était effectivement plus éloigné de leur propriété, une telle vue ne saurait être qualifiée d’échappée visuelle.

Les demandeurs ne démontrent pas plus l’existence des nuisances sonores qu’ils évoquent.

En revanche, il résulte du procès-verbal de constat et des photographies versés aux débats par les demandeurs que, si les vues depuis la résidence BOUYGUES IMMOBILIER ne sont que très partielles sur la maison des époux [G], de très nombreuses vues existent sur leur jardin et leur piscine alors qu’aucune vue n’existait antérieurement à la construction.

L’huissier de justice note ainsi que les fenêtres, balcons et terrasses demeurent visibles et offrent une vue directe sur le jardin, en quelque endroit qu’il se place et y compris en se plaçant au plus près du mur d’enceinte sur rue. En outre, les photographies prises depuis la propriété des époux [G] permettent de compter près d’une quarantaine d’ouvertures donnant sur leur jardin et/ou leur piscine, dont une majorité avec balcons ou terrasses.

Comme le relèvent les demandeurs, la société BOUYGUES IMMOBILIER qui conteste l’existence de ces vues, ne reconnaissant que “quelques vues limitées sur une partie du jardin”, ne produit aucune photographie prise depuis la nouvelle construction en direction de la propriété des époux [G].

La photographie prise depuis la [Adresse 12] et les photographies prises par l’expert judiciaire dans le cadre du référé préventif qu’elle verse aux débats, si elles montrent la présence d’arbres sur le terrain des demandeurs, ne sont pas de nature à remettre en cause l’existence des vues, laquelle résulte très clairement des pièces produites par les époux [G] sans que la défenderesse ne démontre que l’angle de prise de vue de ces photographies crée un effet disproportionné.

Ces très nombreuses vues sur le jardin et la piscine des demandeurs sont de nature à réduire drastiquement leur intimité dans l’usage de ces espaces extérieurs. Les contraintes issues de ces vues directes et plongeantes excèdent les inconvénients normaux de voisinage au vu de leur caractère excessif, et ce nonobstant le fait que la propriété s’insère dans un environnement urbanisé.

Il en résulte l’existence d’un trouble anormal de voisinage pour les époux [G], l’autorisation de la construction par un permis de construire étant sans incidence sur la caractérisation du trouble anormal de voisinage, lequel peut être établi même si la construction litigieuse a été autorisée par un permis.

Sur la réparation du trouble

Sur la diminution de la valeur vénale de la propriété des demandeurs

Les époux [G] sollicitent l’indemnisation de la dépréciation de la valeur vénale de leur bien immobilier, à hauteur de la somme de 250.000 euros. Ils font valoir au soutien de cette demande que :

— plusieurs agences immobilières ont estimé cette perte de valeur vénale entre 150.000 euros et 300.000 euros ;

— s’ils avaient initialement sollicité la somme de 200.000 euros, ils ont fait actualiser l’estimation de leur propriété et fait réaliser des estimations complémentaires par d’autres agences immmobilières afin d’ajuster le montant de leur demande pour réparer au mieux leur préjudice ;

— la question du prix d’acquisition de leur maison est indifférente.

La société BOUYGUES IMMOBILIER soutient pour sa part que :

— les époux [G], qui ne justifient pas de la mise en vente de leur propriété, ne sont donc pas fondés à se prévaloir d’une supposée perte de valeur ;

— ils ont initialement réclamé, en 2019 et en 2022, une somme de

200.000 euros à la société BOUYGUES IMMOBILIER au titre de l’ensemble de leurs préjudices incluant une perte de valeur vénale et sollicitent désormais la condamnation de la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer une somme globale de 300.000 euros au titre de cette même perte de valeur et du préjudice de jouissance, sans s’expliquer sur ce surcoût de 100.000 euros ;

— les « évaluations » produites ne justifient pas d’une perte de valeur en ce qu’elles font seulement état d’une estimation non étayée de la valeur du pavillon des époux [G] sans qu’il soit fait état de la valeur de leur bien avant la réalisation de l’opération de la société BOUYGUES IMMOBILIER ;

— les époux [G] ont acquis leur bien le 14 février 2017 pour un montant de 935.000 euros alors que certaines « estimations » produites font état d’une valeur à 1.000.000 euros en présence de l’immeuble réalisé par BOUYGUES IMMOBILIER, de sorte qu’il n’en résulte aucune moins-value sur la propriété des époux [G] laquelle pourrait, au contraire, être vendue à un prix supérieur à son prix d’achat en 2017.

Les époux [G] produisent au soutien de leur demande :

— un courrier de l’agence immobilière ARRIO, en date du 14 juin 2022, indiquant : “Vous nous aviez sollicité en avril 2018 pour avoir notre avis sur l’impact qu’aurait la réalisation de la promotion immobilière sur la parcelle voisine AH [Cadastre 5] qui longe votre propriété.

Nous vous avions souligné le fait que des appartements dont les pièces de vie seraient situées en étage et avec vue plongeante sur votre maison et notamment le jardin et la piscine auraient un impact tout à fait conséquent pour la mise en vente de votre maison.

Le projet maintenant réalisé confirme l’impact d’autant plus important pour une propriété comme la vôtre que des acquéreurs potentiels pour ce type de bien n’accepteront pas la contrainte du vis-à-vis créé.

Nous confirmons que l’impact est d’au moins 20%. En effet dans son environnement antérieur aux constructions nous estimons la maison à 1.150.000 € mais concrètement, pour accepter l’impact créé il faudra être positionné en prix net vendeur entre 900.000 et 1.000.000 €.

Au dessus de ce seuil l’impact ne sera pas accepté par les clients

potentiels” ;

— un courrier de l’agence immobilière LA RESIDENCE, en date du 28 novembre 2022, indiquant : “suite à votre demande nous avons réalisé l’estimation de votre bien suivant deux scénarios :

1er scénario : Estimation de l’existant, maison en l’état ainsi que l’environnement

Entre 900.000 € et 950.000 € net vendeur.

2ème scénario : Estimation de la maison existante et en projetant le fait qu’il n’y ait pas le vis-à-vis de l’immeuble situé à l’angle de la [Adresse 12] et de l'[Adresse 9]

Entre 1.050.000 € et 1.100.000 € net vendeur” ;

— un courrier de l’AGENCE PRINCIPALE, en date du 21 octobre 2022, indiquant : “Vous nous avez demandé d’estimer votre maison suite à la construction de l’immeuble du promoteur Bouygues Telecom.

Nous sommes contraints de constater une nuisance visuelle importante avec la construction de cet immeuble et l’existence d’un vis-à-vis important désormais.

En effet, votre terrain et l’implantation de votre piscine sont directement exposés.

C’est pour cela que nous estimons votre maison entre 900.000 € et

950.000 € NET VENDEUR.

Sans cette construction, le prix de vente atteindrait sans difficulté 1.000.000 € à 1.200.000 € NET VENDEUR” ;

— un courrier de l’agence immobilière GUY MOQUET, en date du

23 novembre 2022, qui indique : “Nous avons le plaisir d’établir l’estimation de votre Maison. […]

Nous tenons à préciser que la valeur de la maison est donnée en prenant en compte le vis-à-vis de l’immeuble situé [Adresse 12].

Nous avons constaté qu’une grande partie des habitations de cet immeuble collectif ont une vue plongeante sur la partie piscine et indéniablement cela apporte une moins value.

Nous estimons cette moins value entre 150.000 € et 200.000 €

Prix estimé : 850.000 €”.

Ces estimations immobilières circonstanciées conduisent à retenir que les vues créées par la société BOUYGUES IMMOBILIER sur la propriété des époux [G] ont pour conséquence une dépréciation de la valeur vénale de

celle-ci à hauteur de 150.000 euros.

Le fait que les époux [G] ne justifient pas de la mise en vente de leur propriété est indifférente, la dépréciation de leur propriété n’étant pas subordonnée à une éventuelle revente.

Les demandeurs justifient donc d’un préjudice certain pour la réparation duquel la société BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à leur verser la somme de 150.000 euros.

Sur le trouble de jouissance

Les demandeurs sollicitent également l’indemnisation de leur trouble de jouissance, indiquant que la création des vues sur leur propriété leur cause un grave préjudice d’intimité et que la promiscuité des balcons et terrasses les prive de l’agrément de leur jardin et piscine.

La société BOUYGUES IMMOBILIER s’oppose à cette demande, faisant valoir qu’il n’existe aucun trouble de jouissance, seules des vues très parcellaires sur le jardin ayant été créées et qu’en tout état de cause la partie du jardin exposée et la piscine ne sont pas utilisables sur les douze mois de l’année.

Les très nombreuses vues, ainsi que les terrasses et balcons créés, dont il a été mis en évidence qu’elles constituent un trouble anormal de voisinage, créent nécessairement une atteinte à l’intimité des demandeurs et à leur possibilité de jouir paisiblement de leur jardin et de leur piscine, ce nonobstant le fait que les conditions météorologiques ne leur permettent pas d’en jouir en permanence.

En conséquence, la société BOUYGUES IMMOBILIER sera condamnée à indemniser les époux [G] à hauteur de la somme de 20.000 euros au titre de leur trouble de jouissance.

Sur les autres demandes

La société BOUYGUES IMMOBILIER, qui succombe, sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Sophie POULAIN, avocat au barreau de Versailles.

Les coûts des procès-verbaux de constat d’huissier des 8 juillet 2020 et

18 mai 2022 n’ayant pas fait l’objet d’une ordonnance sur requête, ne constituent pas des dépens, mais seulement des frais non compris dans les dépens entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux [G] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Il y a lieu de condamner la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer aux époux [G] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Mme [E] [G] et M. [U] [G] la somme de 150.000 euros en réparation de la diminution de la valeur vénale de leur propriété consécutive aux troubles de voisinage résultant des constructions entreprises par la société BOUYGUES IMMOBILIER sur la parcelle sise [Adresse 8] à [Localité 15] ;

Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Mme [E] [G] et M. [U] [G] la somme de 20.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER à payer à Mme [E] [G] et M. [U] [G] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société BOUYGUES IMMOBILIER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie POULAIN, avocat au barreau de Versailles ;

Dit que les dépens ne comprendront pas les coûts des procès-verbaux de constat d’huissier des 8 juillet 2020 et 18 mai 2022, ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT