N° RG 25/04136 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSBC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 25/04136 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NSBC

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à Madame [K]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 11 septembre 2025

Le Greffier

e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

11 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, (anciennement CUS HABITAT) Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Madame [M] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

Monsieur [L] [N]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20/09/2022, l’OPHEA a donné à bail à Madame [M] [K] et Monsieur [L] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel actuel de 545,09 euros, provisions sur charges comprises.

Par actes signifiés le 16/05/2024, le bailleur a délivré congé aux locataires au motif de non paiement des loyers et accessoires avec effet au 30/06/2024.

Par assignation délivrée le 27/03/2025, l’OPHEA a fait assigner Madame [M] [K] et Monsieur [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 3267,32 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 545,09 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse à payer 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.

A l’audience du 17/06/2025, le bailleur a repris les termes de son assignation.

Il a précisé que seule Madame [K] a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au titre de laquelle il a déclaré une créance de 3 267,34 € mais qu’une nouvelle dette locative s’est créée après l’effacement. Il a toutefois indiqué qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Cité à étude, Monsieur [L] [N] n’a pas comparu.

Madame [M] [K], comparant en personne, a expliqué que Monsieur [L] [N] a quitté le domicile il y a environ 2 ans et qu’elle l’a signalé à OPHEA.

Elle a fait valoir qu’elle a repris le paiement du loyer après le mois d’août 2024 mais sans tenir compte de la révision du loyer. Elle a indiqué qu’elle souhaite rester dans les lieux le temps de trouver un logement moins cher qui soit plus adapté à ses revenus (RSA) et a sollicité des délais de paiement à hauteur de 108 € par mois en sus du loyer courant, expliquant qu’elle règle depuis deux mois 350 € par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux n’entre en vigueur qu’après que le locataire a reçu congé et pris la qualité d’occupant légal.

Ce congé est réglementé par l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 , afin d’assurer une complète information du locataire.

L’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, le congé notifié le 23 décembre 2021 ne reproduit que les dispositions de l’alinéa 1er de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et omet de préciser que le congé ne comporte pas en lui-même l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Or, le défaut d’indication dans le congé de la mention qu’il ne comporte pas l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief à la locataire qui ne peut connaître l’étendue de son droit à l’expiration du bail (CA [Localité 9], 08 janvier 2021, n° 18/21610).

En conséquence, le congé est nul.

Madame [M] [K] et Monsieur [L] [N] conservent leur statut de locataire de sorte que le bailleur ne peut utilement invoquer un droit au maintien dans les lieux qui aurait succédé au bail et partant, solliciter le prononcé de la déchéance de ce droit.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail et la demande de paiement de l’arriéré locatif

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il est constant que l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu’il ne prive pas le juge, saisi d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d’apprécier, dans l’exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail (2e Civ., 10 janvier 2019, pourvoi n° 17-21.774).

En l’espèce, le bailleur produit un décompte démontrant que les défendeurs se sont abstenus, depuis de nombreux termes, de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers et restent lui devoir la somme de 3 325,42 € à la date du 23/05/2025.

Toutefois, par décision définitive du 20/08/2024, la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin a imposé une mesure de rétablissement personnel au bénéfice de Madame [M] [K].

La créance d’OPHEA s’élève au 20/08/2024 à la somme de 3 337,31 €, terme de juillet 2024 inclus.

Il s’en évince que Madame [M] [K] n’est redevable d’aucun arriéré à l’égard d’OPHEA.

Par ailleurs, l’extrait de compte locatif laisse apparaître que Madame [K] a régularisé depuis le mois d’avril 2025 le montant révisé de son loyer résiduel, bien qu’elle ait de faibles ressources (559 € au titre du RSA).

Au vu de ces éléments, le manquement contractuel de Madame [M] [K] ne constitue pas un fait suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

L’OPHEA sera donc débouté de sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail et de sa demande de paiement de l’arriéré locatif à l’encontre de Madame [M] [K].

En revanche, l’OPHEA est fondée en ses mêmes demandes à l’égard de Monsieur [L] [N] dont il n’est pas démontré qu’il a valablement donné congé à son bailleur.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail à l’égard de Monsieur [L] [N], avec effet à la date du présent jugement.

Le contrat de bail prévoit une clause expresse de solidarité au paiement.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [N], co-titulaire du bail, au paiement de la somme de 3 325,42 €, arrêtée au 23/05/2025, terme d’avril inclus. Il sera également condamné à régler les loyers et charges échus impayés à compter du 01/05/2025 jusqu’à la date du présent jugement. Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Enfin, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de l’OPHEA, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [L] [N] à son paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [N] qui succombe, supportera les dépens.

La situation économique de Madame [K] justifie de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Monsieur [L] [N] sera condamné à régler à l’OPHEA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé notifié à Madame [M] [K] et Monsieur [L] [N] en date du 16/05/2024 au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul,

REJETTE en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Madame [M] [K] et Monsieur [L] [N] au maintien dans les lieux,

DEBOUTE l’OPHEA de l’intégralité de ses demandes à l’égard de Madame [M] [K],

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant Monsieur [L] [N] et l’OPHEA à la date du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [L] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, sis [Adresse 2] à [Localité 6], conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à OPHEA la somme de 3 325,42€ au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 23/05/2025, terme d’avril inclus,

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à OPHEA les loyers et charges dus à compter du mois de mai 2025 et jusqu’au jour du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance,

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [L] [N] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [L] [N] à payer à OPHEA la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA