RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00285 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HCVD

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 30 JUIN 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Mme [W] [F] (Chargée de contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [B] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Valentine MOREL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Mai 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SIDR a donné à bail à Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] en qualité de co-locataires un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 18 août 2016 , pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 781,05 euros charges comprises à la date de l’assignation.

Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juin 2024 pour un montant en principal de 3404,12 euros.

La SIDR a ensuite fait assigner Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] de la Réunion par actes de commissaire de Justice du 21 février 2025 aux fins de voir :

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l’expulsion de Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S], tant de leur personne que de leurs biens et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] à lui payer la somme de 8666,68 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la demande sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu’au prononcé du jugement ; condamner solidairement Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 781,05 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu’au parfait délaissement des lieux ;condamner solidairement Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] aux entiers dépens ainsi qu’aux frais relatifs aux commandements de payer visant la clause résolutoire. dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 19 mai 2025, la SIDR- représentée par Madame [W] [F], munie d’un pouvoir – maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 11026,48 euros.

Convoquée par acte de commissaire de Justice, Madame [V] [B] [T] est présente à l’audience ; elle explique avoir eu des difficultés financières, et avoir 3 enfants à charge. Elle sollicite les plus larges délais de paiement s’engageant à régler sans délai les échéances d’avril et de mai 2025.

Convoqué par assignation délivrée à domicile, Monsieur [U] [S] n’est ni présent ni représenté.

La présidente a laissé à Madame [V] [B] [T] jusqu’au 20 juin 2025 pour justifier de ce paiement.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Dans le délai imparti, Madame [V] [B] [T] n’a transmis aucun justificatif de paiement des échéances promises.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, si l’un d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Le présent jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En outre, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 25 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courriel délivré le 22 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l’article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;

Ainsi, et bien que d’application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d’un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.

Or en l’espèce, le bail conclu le 18 août 2016 contient une clause résolutoire (article 7 du contrat de location) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet alors qu’un commandement de payer visant cette clause et spécifiquement le délai de deux mois a été signifié le 24 juin 2024, pour la somme en principal de 3404,12 euros.

Ce commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l’issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 25 août 2024.

III – Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] sont solidairement redevables d’une indemnité d’occupation destinée à compenser leur occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] seront ainsi condamnés solidairement à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 781,05 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi et ce, à compter du 1er mai 2025.

IV. Sur la dette locative

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 11026,48 euros à la date du 19 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette, de sorte qu’ils seront condamnés solidairement à verser à la SIDR cette somme de 11026,48 euros, avec les intérêts au taux légal

sur la somme de 3404,12 euros à compter du commandement de payer (24 juin 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, il peut être constaté que Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] n’ont même pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, et n’ont pas justifié d’un tel paiement même après l’audience, qui aurait pu justifier de rouvrir les débats.

La demande de délais de paiement ne peut donc pas être accueillie.

La dette locative sera ainsi immédiatement exigible et Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] devront restituer le logement libre de toute personne et de tous biens dès signification de la présente décision, à défaut leur expulsion sera autorisée 2 mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

Le cas échéant, ils supporteront in solidum également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d’expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accueillir spécifiquement cette demande.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit attachée au présent jugement sans qu’aucun élément ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 août 2016 entre la SIDR d’une part et Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies et que le bail s’est trouvé résilié à la date du 25 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] à payer à la SIDR la somme de 11026,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 19 mai 2025 (comprenant l’échéance d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024 sur la somme de 3404,12 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE à Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] de restituer le logement libre de toute occupation et de tous biens dès la signification du présent jugement ;

AUTORISE la SIDR à faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 781,05 euros à ce jour ;

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Madame [V] [B] [T] et Monsieur [U] [S] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 30 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La vice-présidente,