TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE

JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00017 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZLW4

Minute N° :

Date : 18 Novembre 2024

OPERATION : Exercice du droit de préemption sur la commune de [Localité 9]

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 1185

et

Madame [C] [D]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Monsieur [K] [D]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentés par Maître Claudine COUTADEUR et Maître Henri DE LAGARDE, de la SAS DROUOT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [U] [B] et Madame [T] [J], commissaires du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 21 Octobre 2024, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL

Le Greffier : Etienne PODGORSKI

Par requête accompagnée d’un mémoire de saisine visés par le greffe le 25 mars 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer le prix dû à [C] et [K] [D] au titre de la préemption du bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Vanves, édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] de 175m² au montant de 957 880 €, soit 8 032 €/m² pour une surface habitable de 124,4m².

Par ordonnance du 11 juillet 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 septembre 2024 à 13:30 et le 21 octobre 2024 à 09 :30. Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants :

I/ Environnement et extérieur

Le bien est en mitoyenneté avec un immeuble et possède deux accès à la voie publique, un pour les véhicules et un pour les piétons. La maison est sur quatre niveaux et possède un garage en accessoire et une terrasse. La façade et les menuiseries sont en très bon état et la toiture est en bon état.

II/ Intérieur

Nous entrons par la porte d’entrée, laquelle donne sur un couloir desservant un salon à droite et menant à une porte au fond. Un escalier mène aux étages supérieurs. A gauche se trouvent les toilettes avec une fenêtre et un lavabo en bon état. La porte faisant face à l’entrée donne accès à un petit vestibule menant au fond de la maison, côté jardin et où se situe une véranda aménagée habitable toute l’année. La façade arrière de la maison visible depuis le jardin est dans un très bon état.

Nous accédons à un entresol depuis cette véranda par un escalier. Ce niveau est à usage de buanderie et de local de rangement. Il y a une arrivée d’eau, un lavabo, une chaufferie et une chaudière. La hauteur de cet espace a été mesurée par Monsieur [D] lors de notr evisite, celle-ci est de 1,87 m. Une porte donne accès à deux espaces : un à usage de stockage et et d’atelier, relié à l’électricité puis un garage pouvant acceuillir un véhicule, ce dernier étant haut de plafond et d’aspect sain.

Nous remontons au rez-de-chaussée, au niveau d’une cuisine ouverte sur un salon traversant avec deux fenêtres côté rue et une fenêtre côté jardin, un comptoir séparant les deux espaces. L’espace bénéficie aussi d’une cheminée fonctionnelle. Tout l’étage est dans un très bon état. Le sol y est en carrelage et parquet. La cuisine est meublée et équipée. Face à la cuisine, une petite porte ouvre sur une penderie. Un petit espace sous l’escalier tient lieu d’espace de rangement. De la peinture craquelée est visible à l’angle du plafond du couloir. Nous empruntons l’escalier menant aux étages, celui-ci dispose d’une lucarne.

1er étage

Le palier dessert cinq pièces. La première est une salle de bain côté jardin. Elle est carrelée avec un lavabo et une porte communicante avec une chambre ayant une fenêtre également sur le jardin, le tout en très bon état. La deuxième pièce est un dressing, haut de plafond, tout en longueur et sans fenêtre. La troisième pièce est une chambre avec une fenêtre côté rue, une fissure est visible au plafond. Cette chambre a aussi une porte d’accès à une salle d’eau comprenant des toilettes, un lavabo et des rangements ainsi qu’une douche. Elle souffre de quelques traces d’humidité et de la peinture craquelée mais néanmoins en très bon état.

2ième étage

Le palier est éclairé par un Velux et dessert deux pièces. D’abord une grande chambre avec une fenêtre côté rue. Elle est légèrement mansardé et disposant d’un petit point d’eau, en très bon état. La seconde chambre possède deux fenêtres, dont un Velux et disposant également d’un point d’eau. Tout l’étage est dans un très bon état.

Jardin

Le jardin se trouve derrière la maison et dispose d’un point d’eau. Son emplacement, la présence d’arbres et sa végétalisation en général lui assurent peu de vis-à-vis. Le jardin est délimité à gauche par un mur constitué de la maison voisine et de l’autre côté par un grillage.

Par mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 02 octobre 2024, l’établissement public foncier d’Île-de-France sollicite la fixation du prix à 957 880 € et le rejet des prétentions adverses.

Par conclusions avant transport du 26 août 2024 visées par le greffe le 05 septembre 2024, le Commissaire du gouvernement a retenu un prix de 970 000 €.

Par un mémoire récapitulatif n°1 visé par le greffe le 07 octobre 2024, [C] et [K] [D] sollicitent du juge de l’expropriation qu’il fixe le prix à 1 306 200 € et qu’il condamne la préemptrice à leur payer 4 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 octobre 2024, les parties ont plaidé conformément aux écritures susvisées.

MOTIFS

L’article R213-11 alinéas 1 et 2 du code de l’urbanisme dispose que si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément. Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R. 311-32 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

*

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n’est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n’a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat.

L’article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. Lorsqu’un bien fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique sur le fondement d’une déclaration d’utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l’article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d’utilité publique, cette date est déterminée en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

L’article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 9] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 28 août 2019 et la dernière modification a été approuvée le 31 mars 2021 et est entrée en vigueur le 07 mai 2021.

En conséquence, la date de référence est fixée au 07 mai 2021.

II Sur le prix

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, eu égard aux caractéristiques du bien expropriés constatées lors du transport sur les lieux et résultant des pièces et écritures des parties, il convient d’écarter les termes suivants :

les termes de comparaisons n°3 à 5 de l’autorité préemptrice en ce qu’ils sont antérieurs au 1er juillet 2023 et qu’ainsi ils ne sont pas représentatifs de l’état actuel du marché de l’immobilier lequel est très évolutif sur le territoire francilien notamment eu égard aux fluctuations et tendance économiques globales ceci d’autant plus qu’ils ont des caractéristiques qui les éloignent du bien préempté que ce soit par la surface habitable des termes n°3 et 4 et leur localisation dans une commune contiguë. Cette double dissociation temporelle et spatiale impose d’écarter ces termes.Tous les termes de comparaison du commissaire du gouvernement en ce que les deux premiers sont antérieurs au 1er juillet 2023, que la seule surface habitable énoncée au titre du terme n°3 ne permet pas d’apprécier les qualité extrinsèques et intrinsèques du bien et que le terme n°4 dispose sans plus d’information d’une surface de seulement 95m² soit 76,61 % de la surface du bien préempté.Le terme des consorts [D] relatif à une vente du 20 décembre 2019 trop ancienne pour représenter l’état du marché à la date du jugement.

Ainsi, il convient de retenir les termes suivants :

l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 10] du 10 mai 2022 n°RG21/023001 ayant pour objet le bien situé [Adresse 3] à [Localité 9] à 200m du bien préempté : 10 000 €/m² étant précisé que ce bien dispose d’une surface habitable de 163,10m², est qualifiée de « caractère » en raison de sa construction en pièce, et qu’ainsi elle constitue le maximum du spectre de marché dans lequel se situe le bien préempté ;la vente du 17/10/2023 n°9224P02 2023P18903, [Adresse 1], surface habitable de 120m², 2 niveaux, 4 pièces principales dont 3 chambres, 1 salle d’eau et une cave de 46m² : 9 121 €/m² ;la vente du 12/10/2023 n°9224P02 2023P18843, [Adresse 2], 100m², 5 pièces principales dont 2 chambres et 3 pièces annexes, une cave de 51m², une grenier de 66m², une terrasse de 9m² et un garage de 34m² : 8 633,00 €/m².(10 000 + 9 121 + 8 633) / 3 = 9 251,33

Ainsi, le spectre du marché identifié oscille entre 8 633 €/m² et 10 000 €/m² avec une moyenne à 9 251,33 €. Eu égard aux constatations faites pendant le transport et aux caractères des termes de comparaison, force est de constater que le bien préempté dispose d’une surface habitable plus importante que le terme n°1 du préemptreur, d’une chambre de plus, d’un jardin d’agrément et d’un local aménagé pour le stockage et la manutention en fond de jardin, ce qui permet de compenser l’étiquette énergétique F identique à celle du terme n°2 de l’expropriant.

Dès lors, il convient de valoriser le bien à 9 250 €/m².

9 250 x 124,4 = 1 150 700

Ainsi, le prix du bien préempté est de 1 150 700 €.

III Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’établissement public foncier d’Île-de-France, à l’initiative de la procédure, aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’établissement public foncier d’Île-de-France à payer 3 000 € aux consorts [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Paris statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE ainsi le prix du bien immobilier préempté situé [Adresse 5] à [Localité 9], édifié sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] de 175m², propriété de [C] et [K] [D] : 1 150 700 € ;

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France aux dépens ;

CONDAMNE l’établissement public foncier d’Île-de-France à payer 3 000 € à [C] et [K] [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier, le 18 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION