MINUTE N°

N° RG 24/00569 – N° Portalis DB22-W-B7I-SM3S

S.A. IN’LI anciennement dénommée OGIF

C/

Madame [Z] [R] [T]

Monsieur [V] [R] [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. IN’LI anciennement dénommée OGIF immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 602 052 359, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substituée par Maître Romane MUSSELIN, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [R] [T], née le 18 janvier 1980 à [Localité 10] (NIGER) demeurant [Adresse 4]

non comparante, représentée par son époux, M. [V] [R] [T], dûment muni d’un pouvoir

Monsieur [V] [R] [T] né le 10 juin 1970 à [Localité 8] (GABON), demeurant [Adresse 4]

omparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : M^e Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à : Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 octobre 2016, la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF a donné à bail à Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 853,90 euros outre 223,15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IN’LI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] le 4 avril 2024.

La société IN’LI a ensuite fait assigner Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par un acte d’huissier du 6 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidairement au paiement.

A l’audience du 28 janvier 2025, la société IN’LI – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, à titre subsidiaire de prononcer la résilisation judiciaire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] sous astreinte de 8 euros par jour de retard ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner solidairement Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] au paiement de la somme actualisée de 8.535,81 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 330 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société IN’LI précise qu’il faut déduire de la somme de 8.535,81 euros arrêtée au 21 janvier 2025 la somme de 680,22 euros correspondant au règlement des charges. Elle ajoute que le décompte du 21 janvier 2025 tient compte du règlement de 1.200 euros reçu le 16 janvier 2025. La société IN’LI s’en rapporte à l’appréciation du juge sur la demande de délais.

Monsieur [V] [R] [T] comparaît en personne et représente son épouse Madame [Z] [R] [T] en vertu d’un pouvoir. Les défendeurs reconnaîssent le principe de la dette, ils font valoir qu’un versement de 1.200 euros a été réalisé, que la somme de 500 euros a été versée le 21 janvier 2025 et que 693,73 euros seront versés au mois de février. Ils sollicitent un délai de 36 mois pour apurer la dette par mensualités de 250 euros en plus du loyer courant. Ils déclarent que Monsieur [V] [R] [T] exerce la profession d’avocat et perçoit des revenus d’environ 3.500 euros par mois et que Madame [Z] [R] [T] est infirmière et perçoit des revenus d’environ 2.200 euros et 2.300 euros mensuels. Ils précisent avoir quatre enfants de 7, 10, 13 et 14 ans à leur charge. Ils expliquent la dette locative par les difficultés rencontrées dans l’exercice de leurs activités professionnelles.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 10 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société IN’LI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 5 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article 19) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 avril 2024, pour la somme en principal de 3.638,73 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société IN’LI produit un décompte démontrant que Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] restent lui devoir, la somme de 8.535,81 euros à la date du 21 janvier 2025. Elle précise à l’audience, qu’il faut déduire la somme de 680,22 euros correspondant à un règlement des charges.

Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] font valoir qu’ils ont versé la somme de 1.200 euros au mois de janvier 2025 ainsi que la somme de 500 euros le 21 janvier 2025 et que 693,73 euros seront versés en février 2025.

La somme de 1.200 euros apparaît au décompte versé aux débats dans la colonne crédit. La somme de 500 euros invoquée par les défendeurs n’apparaît pas car elle a été versée le jour à la date duquel le décompte a été arrêté. Toutefois, les défendeurs produisent un mail de leur banque attestant qu’un virement de 500 euros a été réalisé le 21 janvier 2025 à destination de la société IN’LI. Il y a donc lieu de déduire cette somme. Enfin, concernant la somme de 693,73 euros, les défendeurs indiquent qu’elle sera versée. Dès lors, il ne peut en être tenu compte à ce stade.

Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 7 355,59 euros , avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.638,73 euros à compter du commandement de payer (4 avril 2024), sur la somme de 6.095,04 euros à compter de l’assignation (6 septembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] fondent leur demande sur les difficultés professionnelles qu’ils ont rencontrées et leur situation financière et familiale.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [V] [R] [T] exerce la profession d’avocat et perçoit à ce titre une rétrocession d’honoraires entre 3.400 et 3.500 euros et que Madame [Z] [R] [T] est infirmière et perçoit un salaire entre 2.200 et 3.000 euros. Ils reçoivent de la Caisse des allocations familiales la somme mensuelle de 600 euros environ au titre des allocations familiales avec conditions de ressources, ayant quatre enfants mineurs. Ils produisent quelques relevés des frais de scolarité concernant leurs enfants ainsi que des factures relatives aux charges de la vie courante (électricité, assurance, forfait téléphonique). Ils justifient être débiteurs d’un crédit renouvelable souscrit auprès de la société IKEA et d’un crédit souscrit auprès de [Adresse 6]. L’attestation de Maître [X] [O] datée du 27 janvier 2025 versée aux débats, révèle que le cabinet dans lequel Monsieur [V] [R] [T] est collaborateur a connu des difficultés financières.

En outre, il y a lieu de souligner que les défendeurs ont procédé à plusieurs versements pour commencer à apurer leur dette, démontrant ainsi leur bonne foi.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par mensualités de 250 euros durant 29 mois, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion sous astreinte, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IN’LI, Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2016 entre la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF, d’une part et Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 juin 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] à verser à la société IN’LI, la somme de 7 355,59 euros (décompte arrêté au 21 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.638,73 euros à compter du commandement de payer (4 avril 2024), sur la somme de 6.095,04 euros à compter de l’assignation (6 septembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 250 euros chacune et une 30 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IN’LI puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] soient condamnés solidairement à verser à la société IN’LI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] à verser à la société IN’LI une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [R] [T] et Monsieur [V] [R] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le juge,