N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE

RENDUE LE 04 Février 2025

N° RG 24/00017 – N° Portalis DB22-W-B7I-SC35

DEMANDEUR :

Mme [R] , [E], [H] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [P] [S]

[Adresse 5]

[Adresse 7][Adresse 4]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025 par Emilie FABRIS, Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : M^e DENOT

Copie certifiée conforme à l’original à :M.[S]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 22 avril 2021, madame [R] [T] a donné en location meublée à monsieur [P] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel hors charges de 783€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 26 septembre 2023; sommant le locataire de verser la somme principale de 3737,33€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 29 mars 2024, madame [R] [T] a fait assigner en référé monsieur [P] [S] devant le Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire; et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [P] [S] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner à titre de provision monsieur [P] [S] au paiement :

* de la somme de 4371,09€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 12 mars 2024;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 26 novembre 2024, madame [R] [T], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés s’élève à la somme de 12164,85€ arrêtée au mois de novembre 2024 inclus.

Monsieur [P] [S], est présent.

Il indique travailler en tant que responsable comptable dans les assurances pour un salaire mensuel de 2900€ mais avoir rencontré des difficultés financières suite à la contraction de trop nombreux crédits ainsi qu’à une importante dette fiscale (22000€) qu’il a presque terminé de rembourser ayant entrainé une saisie sur salaire de la majeure partie de ses revenus. Il reconnaît devoir cette somme et sollicite des délais de paiement, proposant de régler la somme sur 24 mois “lorsqu’il aura apuré ses dettes”.

En dépit de l’importance de la dette, le conseil de la propriétaire indique accepter l’octroi de délais de paiement suspensifs.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 2 avril 2024, soit deux mois avant l’audience, le 26 novembre 2024 , conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 28 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 26 septembre 2023, le commandement de payer délivré à monsieur [P] [S] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 26 novembre 2023.

Madame [R] [T] apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 22 avril 2021, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 septembre 2023. madame [R] [T] justifie de sa demande en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 12164,85€ arrêtée au mois de novembre 2024 inclus.

Cependant, il n’y a pas lieu d’inclure les frais d’actes dans le décompte locatif, ceux-ci étant compris dans les dépens.

En conséquence, monsieur [P] [S] sera condamné par provision à payer à madame [R] [T] la somme de 11918,3€ arrêtée au mois de novembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3737,33€ à compter du 26 septembre 2023, et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, monsieur [P] [S] connaît de toute évidence des difficultés financières.

Toutefois, il ressort des éléments du débat que monsieur [P] [S] dispose de revenus. Le locataire indique que l’importante saisie sur salaire qu’il a subi en lien avec une dette fiscale est en voie d’extinction et formule une proposition de paiement que le conseil du bailleur accepte.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de monsieur [P] [S] et d’autoriser monsieur [P] [S] à se libérer de sa dette locative progressivement selon les modalités décrites au dispositif, dans la limite maximale de 36 mois compte tenu de l’importance de la dette.

Les délais ainsi accordés dans les modalités précisées au dispositif auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire étant entendu que s’ils ne sont pas respectés il y a lieu d’appeler l’attention du locataire sur le fait que:

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le locataire devra quitter les lieux à défaut de quoi il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, sans nécessité d’un nouvelle décision judiciaire avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— en ce cas, le locataire sera également redevable envers madame [R] [T], à compter de la déchéance du terme et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de ne pas laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de condamner monsieur [P] [S] à payer à madame [R] [T], bailleresse personne physique, à qui cette situation cause inéluctablement préjudice, une somme de 1000€ au titre de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux et de la Protection, statuant en référé publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit au 26 novembre 2023 du contrat de bail relatif au logement situé [Adresse 6] ;

CONDAMNONS monsieur [P] [S] à payer à madame [R] [T] par provision la somme de 11918,3€ (ONZE MILLE NEUF CENT DIX HUIT EUROS ET TRENTE CENTIMES) arrêtée au mois de novembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3737,33€ à compter du 26 septembre 2023, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

DISONS que monsieur [P] [S] pourra s’acquitter du paiement de cette somme par 24 mensualités d’un montant de 506€, en sus du loyer courant, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 5 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité sera d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai, qui sera réputée ne jamais avoir joué si monsieur [P] [S] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement;

DISONS qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact:

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire sera acquise ;

* madame [R] [T] pourra procéder à l’expulsion de monsieur [P] [S] et à celle de tous occupants du chef de monsieur [P] [S], selon les voies de droit instituées par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique ;

* le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

* monsieur [P] [S] sera condamné à payer à madame [R] [T] à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

CONDAMNONS monsieur [P] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

CONDAMNONS monsieur [P] [S] à payer à madame [R] [T] la somme de 1000€ (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire;

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président