TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 30 Janvier 2026

N° RG 25/00571 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LMVT

Jugement du 30 Janvier 2026

N°:26/119

[S] [I] [O] veuve [M]

[L] [M]

[F] [N] née [M]

C/

[A] [T]

[U] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [G]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M^e GRANDCOIN

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 30 Janvier 2026 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Septembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Novembre 2025, date à laquielle, le délibéré a été prorogé au 30 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS

[H] [M]

décédé le 26 novembre 2024

Mme [S] [I] [M] née [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante et assistée de Maître Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES

PARTIES VOLONTAIRES

[L] [M]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représenté par Maître Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES

[F] [M] née [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante et assistée de Maître Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES

ET:

DEFENDEURS :

M. [A] [T]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

Mme [U] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2016, Monsieur [H] [M] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] sur des locaux d’habitation situés [Adresse 7]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 690 €, révisable selon la clause d’indexation habituelle.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, Monsieur [H] [M], bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 10.165 € au titre de l’arriéré locatif arrêté en janvier 2024, échéance de janvier 2024 comprise, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] le 29 août 2024.

Par assignation du 30 décembre 2024, Monsieur et Madame [H] et [E] [M] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :

Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoireA titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :12.277 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir, Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 690 euros,500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Les demandeurs sollicitent qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 janvier 2025, mais aucun rapport n’a été déposé par le service social.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Monsieur [H] [M] étant décédé le 26 novembre 2024, Monsieur [L] [M] et Madame [F] [M] épouse [N], ses enfants, ont entendu intervenir volontairement, indiquant venir aux droit Monsieur [H] [M].

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 septembre 2025.

Madame [E] [O] veuve [M], demanderesse, ainsi que Monsieur [L] [M] et Madame [F] [M] épouse [N], intervenants volontaires, assistés de Maître [G], ont indiqué que les locataires devaient quitter le logement le 18 octobre 2025 et qu’il restait à trancher le décompte. Ils ont précisé que les premières difficultés de paiement remontaient à septembre 2017, qu’un échelonnement de la dette avait été prévu mais non respecté, et que la procédure avait été diligentée dans ce contexte. S’agissant du caractère décent du logement ainsi que cela résulte de la contestation des défendeurs, ils exposent que des travaux n’ont pas pu être réalisés en raison des loyers impayés et que certains travaux ont été commandés et payés, mais n’ont pas pu être effectués, la porte du logement étant restée close. Ils ont ajouté que les locataires n’étaient pas de bonne foi et ne justifiaient pas d’un préjudice.

De leur côté, Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z], assistés par Maître GRANDCOIN, ont indiqué que le plan d’apurement de la dette locative proposé et signé en 2022 n’avait pas été adressé à la CAF, et que le commandement de payer comporte des chiffres erronés, les allocations de logement n’étant pas déduits du montant réclamé. Ils considèrent que certaines sommes sont prescrites, et qu’en outre, ils ont réalisé eux-mêmes des travaux qui ne leur ont jamais été remboursés. Les locataires indiquent qu’ils n’ont pas été en mesure d’ouvrir la porte aux artisans, n’ayant été prévenus que la veille des travaux et ayant une activité professionnelle. Ils avancent que le logement est indécent, qu’un constat d’indécence a été dressé, et qu’ils ont cessé de payer en raison des travaux non réalisés. Ils exposent qu’ils s’acquittent depuis septembre 2024 le loyer résiduel soit 216 euros outre 50 euros pour résorber la dette locative.

Les parties ont été autorisées à échanger des pièces en cours de délibéré notamment au sujet du départ volontaire des lieux des locataires.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, prorogé au 30 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action de Madame [E] [M], Monsieur [L] [M] et Madame [F] [M] épouse [N]

Les défendeurs, en cours de procédure, ont pris acte des éléments transmis par les demandeurs pour justifier de leur propriété, et notamment l’attestation émanant de Maître [Y], notaire associé à [Localité 9] établie le 14 février 2025, faisant état d’une donation entre époux et de la dévolution successorale aux termes de laquelle Monsieur [L] [M] et Madame [F] [M] épouse [N] sont les héritiers de Monsieur [H] [M].

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 28 août 2024. Or, si son montant est contesté par les défendeurs, il n’en demeure pas moins qu’ils reconnaissent le principe d’un arriéré locatif. Le commandement de payer n’est pas irrégulier mais le montant réclamé peut être contesté.

En tout état de cause, d’après l’historique des décomptes, la dette locative n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 octobre 2024.

Les locataires ont volontairement quitté le logement pris à bail le 18 octobre 2025, un état des lieux ayant été établi entre les parties.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner aux locataires de quitter les lieux, ni d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

3. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les consorts [M] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 juin 2025, Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] leur devaient la somme de 18.957 euros, échéance de juin 2025 incluse.

Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] contestent ce montant et exposent que les bailleurs ont retenu à tort au titre du loyer la somme mensuelle de 800 euros alors que le loyer s’élève à 690 euros. Ils ajoutent qu’un plan d’apurement accepté de principe en 2022 prévoyait le versement par les locataires d’une somme de 110 euros en sus du loyer courant, soit une somme mensuelle totale de 800 euros. Ils ajoutent que le décompte est erroné notamment en raison de la suspension des allocations de logement.

Le décompte soumis aux débats apparaît en effet erroné en ce qu’il retient chaque mois depuis le mois d’octobre 2022 un montant du loyer mensuel de 800 euros, alors que le loyer s’élève à 690 euros.

Il convient donc de dire que le montant total des loyers dus solidairement par Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] du mois d’octobre 2022 au mois de juin 2025 s’élevait à : 33 mois X 690 € = 22.700 €

Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] se sont acquittés des sommes suivantes : 6.475 €

La Caisse d’Allocations Familiales a réglé directement aux bailleurs la somme totale suivante : 5.078 €

Par suite, la dette locative arrêtée au 26 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise, s’élève à la somme de 11.147 euros.

Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] seront solidairement condamnés à payer cette somme aux consorts [M], et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur le dépôt de garantie

L’état des lieux contradictoire de sortie établi le 18 octobre 2025 retient : « état correct – ménage fait dans toutes les pièces. La caution va être gardée puisqu’elle ne suffit pas à rembourser la dette ».

Vu les dispositions de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, il apparaît que le dépôt de garantie est restitué « lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur … ».

En l’espèce, le logement a été restitué en état correct et ménage fait, mais le dépôt de garantie peut être légitimement conservé par les bailleurs compte tenu de l’existence d’une dette locative.

Il convient donc de déduire du montant de l’arriéré locatif la somme de 680 euros correspondant au montant du dépôt de garantie.

4. Sur la demande reconventionnelle au titre de l’indécence du logement, du préjudice de jouissance et du préjudice moral

Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] demandent subsidiairement que l’arriéré locatif soit limité à la somme maximale de 3.416 euros, hors retenue CAF du fait de l’indécence du logement.

Dans un rapport SOLIHA du 29 octobre 2024, il est noté au titre des éléments de non décence :

¤ la porte-fenêtre du séjour avec défaut de fermeture

¤ un dysfonctionnement de prises électriques dans le séjour et le garage

¤ au titre de la ventilation : une VMC à nettoyer. Une bouche d’extraction non amovible dans la cuisine ; une absence d’entrée d’air frais dans les chambres à l’étage (fenêtre de toit) ; portes intérieures sans espace en partie basse

¤ un DPE avec une date de validité dépassée

Les doléances des locataires étaient : « signalement de problème d’isolation, d’électricité, de moisissures et de champignons (problème de santé pour un enfant). Baie vitrée défectueuse, porte d’entrée avec infiltration par grosse pluie, réparation bricolée au niveau de la serrure par le propriétaire. Menuiseries anciennes à l’étage (fenêtres de toit à remplacer).

Les bailleurs indiquaient de leur côté à la société SOLIHA : construction réalisée vers 1990, VMC et chaudière changées vers 2016. DPE présenté : étiquette E. Non paiement des loyers et pas d’intervention de ce fait.

Un constat réalisé le 8 avril 2025 par le ministère de Maître [D], commissaire de justice, démontre des moisissures dans de nombreuses pièces, et notamment autour des huisseries et velux.

S’il apparaît que certaines huisseries devaient être changées en cours de bail (en particulier la porte-fenêtre du séjour), et la VMC revue (bouche donnant dans la cuisine), il convient de constater qu’un défaut d’entretien des bouches de VMC est également indiquée dans le rapport à la charge des locataires. Il en va de même de l’aération du logement.

Les dysfonctionnements électriques auraient dû être réparés.

Les locataires versent aux débats une facture de travaux qu’ils ont réglée en février 2017, soit en entrant dans les lieux, pour embellir le logement (réfection des murs de toutes les pièces de la maison), pour un montant de 5.321,58 euros TTC.

Si quelques problèmes d’indécence du logement sont réels, ils n’ont été pris en compte que tardivement par les bailleurs soit courant juin 2025 (facture de l’entreprise Falher pour le remplacement de la porte-fenêtre et d’un volet roulant du 18 juin 2025).

Les bailleurs ont donc failli dans leur obligation découlant des dispositions de l’article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, il n’y a pas lieu de dire que le montant du loyer sera réduit en raison de ces points d’indécence, compte tenu de la date du rapport établi par Soliha, soit le 29 octobre 2024, et alors que suite au commandement de payer du 28 août 2024, il a été constaté que le bail était résilié à la même date.

Il y a donc lieu de condamner les bailleurs, solidairement, au paiement d’un préjudice de jouissance qui sera évalué à la somme de 2.000 euros eu égard aux éléments de la procédure.

En revanche, les défendeurs ne justifient pas d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance et seront déboutés de leur demande au titre d’un préjudice moral.

5. Sur la compensation

En application des dispositions de l’article 1347 du code civil, il y a lieu de retenir le principe d’une compensation entre les sommes dues de part et d’autre.

Ainsi, Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] seront solidairement condamnés à payer aux consorts [M] la somme de 10.467 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Les consorts [M] étant condamnés solidairement à payer à Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance des locataires, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Eu égard à la solution du litige, il apparaît équitable que chacune des parties garde la charge de ses propres frais et dépens.

Les parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, à la date du 29 octobre 2024 la résiliation du bail conclu le 30 septembre 2016 entre Monsieur [H] [M] d’une part, et Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 10] ;

DIT qu’il convient de préciser que suite au décès de Monsieur [H] [M] survenu le 26 novembre 2024, Madame [E] [M], son épouse, est devenue bailleresse aux termes d’une donation entre époux, et Monsieur [L] [M] et Madame [F] [M] épouse [N], ses enfants héritiers interviennent volontairement aux droit Monsieur [H] [M] ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner aux locataires de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens, ni d’ordonner leur expulsion des lieux, ceux-ci ayant quitté volontairement les lieux le 18 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] à payer aux consorts [M] la somme de 10.467 euros (dix mille quatre cent soixante-sept euros) au titre de la dette locative arrêtée au 26 juin 2025, échéance de juin 2025 comprise, déduction faite du montant du dépôt de garantie, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE les consorts [M] à payer à Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre du préjudice de jouissance des locataires ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues de part et d’autre ;

DEBOUTE Monsieur [A] [T] et Madame [U] [Z] de leur demande au titre de la nullité du commandement de payer, de leur demande au titre de la restitution du dépôt de garantie, de leur demande au titre du préjudice moral, et de leur demande au titre de la réduction du montant du loyer ;

REJETTE le surplus des demandes présentées de part et d’autre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DIT que chacune des parties gardera la charge de ses propres frais et dépens ;

DEBOUTE chacune des parties de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge