Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

24 AVRIL 2025

N° RG 23/01191 – N° Portalis DB22-W-B7H-RE6S

Code NAC : 71F

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [N]

né le 09 Octobre 1962 à [Localité 5] (57),

demeurant [Adresse 2],

représenté par Maître Elodie DUMONT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ La société IFF GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

414 592 246 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Hervé KEROUREDAN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Vignobles situé [Adresse 3] représenté par son syndic, IFF GESTION, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 414 592 246 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Ghislaine ORSO (D') de l’AARPI D’ORSO, ABRASSART & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

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ACTE INITIAL du 23 Février 2023 reçu au greffe le 27 Février 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Décembre 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 13 Février 2025 prorogé au 31 Mars 2025 et 24 Avril 2025 pour surcharge magistrat.

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EXPOSE DU LITIGE

M. [N] est propriétaire de trois lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] (78) soumis au statut de la copropriété dont le syndic en exercice est la société IFF GESTION.

Pa acte extrajudiciaire du 23 février 2023, M. [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la société IFF GESTION afin de contester la résolution N°41 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2022 ayant eu pour effet de rejeter sa demande tendant à sortir du contrat collectif souscrit pour l’entretien des chaudières individuelles.

Incidemment, M. [N] entend contester la résolution N°5 ayant approuvé les comptes et la résolution N°2 ayant donné quitus au syndic pour sa gestion sur l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2023, M.[N] demande au Tribunal de :

RECEVOIR Monsieur [V] [N] en son action,

Et le disant bien fondé,

ANNULER les résolutions 41, 2 et 5 de l’Assemblée Générale du 1er décembre 2022,

JUGER que M. [N] n’est plus redevable des charges afférentes au contrat collectif de chauffage depuis 2021,

CONDAMNER la société IFF GESTION à repasser au crédit du compte de copropriétaire de M. [V] [N] la somme soit 613,36 euros à parfaire afin de remboursement des sommes indûment appelées au titre de l’entretien de la chaudière,

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et la société IFF GESTION SEINE à verser à M. [V] [N] la somme de 3.000 €, à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et la société IFF GESTION à payer à M. [V] [N] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

FAIRE application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. [V] [N],

DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et la société IFF GESTION aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Elodie DUMONT, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2024, la société IFF Gestion demande au Tribunal de :

— Débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner Monsieur [N] à payer à la société IFF GESTION la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Débouter M. [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.200 euros en application de l’article 700 du CPC.

Condamner M. [N] aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions N° 41, 2 et 5

Sur la résolution N°41

M. [N] fait valoir en substance que la résolution N°41 entre en contradiction avec le règlement de copropriété qui dispose :

• En son article 1 : les parties privées sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire et qui sont incluses à l’intérieur de son lot. Elles comprennent notamment (…) les installations de chauffage individuel à gaz trois usages.

• en son article 13 que : La réparation et l’entretien des installations du chauffage individuel n’entrent pas dans les charges communes ;

• en son article 17 : Chaque copropriétaire devra obligatoirement souscrire un police d’entretien chaudière individuel à gaz afin d’en assurer un parfait fonctionnement. Cette police sera souscrite globalement par le syndic et les copropriétaires s’obligeront à faire tout le nécessaire afin que les vérifications périodiques puissent être normalement effectuées afin d’en assurer un usage en pleine sécurité.

Les charges afférentes à ce contrat seront réparties à l’unité.

Il ajoute qu’il résulte de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble et que l’article 26 de la même loi précise que l’assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.

Le syndicat des copropriétaires rétorque en défense que le règlement de copropriété ne vise aucune option mais spécifie clairement que chaque copropriétaire doit obligatoirement souscrire une police d’entretien, mais que cette police sera souscrite globalement par le syndic, les copropriétaires devant faire le nécessaire pour l’accès à leur appartement en vue de cette vérification périodique. Il ajoute qu’il s’agit d’assurer un usage en pleine sécurité des chaudières à gaz et que ce contrat collectif a pour but d’éviter que des copropriétaires soient défaillants pour faire le nécessaire uniquement de manière individuelle, faisant alors courir un risque d’explosion ou d’incendie à toute la copropriété.

La société IFF GESTION fait valoir que l’adhésion des copropriétaires au contrat d’entretien global conclu par la copropriété avec la société PROXITHERM est prescrite par le règlement de copropriété.

Au cas d’espèce et contrairement à ce que soutient M. [N], le règlement de copropriété prévoit expressément que la police d’entretien des chaudières sera souscrite globalement par le syndic.

M. [N] n’est pas fondé à soutenir que le contrat d’entretien collectif contrevient aux modalités de jouissance de ses parties privatives. Il ne justifie pas davantage d’une restriction des ses droits résultant du principe adopté d’un contrat d’entretien collectif des chaudières.

En conséquence sa demande d’annulation de la résolution N°41 sera rejetée.

Sur les résolutions N°2 et 5

La demande d’annulation de ces résolutions étant fondée sur l’annulation de la résolution N°41, il n’y pas lieu d’y faire droit.

Sur la demande de dommages intérêts

Il n’est justifié d’aucune faute du syndic ou du syndicat des copropriétaires. La demande de dommages-intérêts ne pourra qu’être rejetée.

Sur les autres demandes

M. [N], partie perdante sera condamné à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires et de 1.500 euros à la société IFF GESTION au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Déboute M. [N] de ses demandes,

Condamne M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] (78) représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] à payer à la société IFF GESTION la somme de

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] aux dépens,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 AVRIL 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY