Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

23 JANVIER 2025

N° RG 24/00724 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBK4

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le [Adresse 11] représenté par son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne (GIM), société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 379 625 486 dont le siège social est situé [Adresse 1], lui-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES substituée par Maître Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [T] [P]

né le 30 Décembre 1982 à [Localité 9] (95),

demeurant [Adresse 3],

Comparant.

2/ Madame [Z] [B] épouse [P]

née le 19 Septembre 1988 à [Localité 10] (52),

demeurant [Adresse 3],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 25 NOVEMBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu :

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [P] et Mme [Z] [B] épouse [P] sont propriétaires indivis des lots n°1, 2, 16 et 19 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Faisant grief à M. et Mme [P] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [Localité 5], leur a adressé à chacun une mise en demeure par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 15 mars 2024 avisés le 20 mars 2024 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [4] (78570) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic, l’agence Gestion Immobilière Moderne, a par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024 remis le même jour à l’étude du commissaire de justice, fait assigner M. et Mme [P] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner solidairement avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  5.876,06 euros avec intérêt légal à compter des mises en demeure en date

du 15 mars 2024 et ce en application de l’article 36 du décret en date du

17 mars 1967,

— dire que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1342-2 du code civil,

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens avec distraction au profit de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES.

A l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé ses demandes à la baisse et sollicité la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 876,06 euros du fait d’un règlement en cours de procédure à hauteur de 5.000 euros. Il a maintenu ses autres demandes relatives à la condamnation des défendeurs à des dommages et intérêts, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. [P], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice, a comparu et a indiqué qu’il s’engageait à adresser au tribunal, par une note en délibéré, la preuve du virement de la totalité de la somme due au titre de son arriéré de charges de copropriété sous huit jours. Il a précisé s’opposer à la condamnation à verser des dommages et intérêts dans la mesure où l’intégralité de la dette avait été réglée.

Le 25 novembre 2024, le tribunal a reçu la note en délibéré de M. [P] constituant en deux confirmations de virements adressés sur le compte [XXXXXXXXXX07] : un premier virement de 5.000 euros effectué le 20 novembre 2024 et un second virement de 1.223 euros en date du 22 novembre 2024.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

Mme [P] régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 22 mai 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 6], modifié par l’ordonnance du 17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaires indivis de M. et Mme [P] pour les lots n°1, 16 et 19,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à chacun des défendeurs en date du 15 mars 2024 pour un montant de

3.041,33 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2022 au 4 mars 2024 pour un solde débiteur de 5.233,25 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 31 décembre 2023 au

2 avril 2024 pour un solde débiteur de 6.342,47 euros,

— les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023, et des 1er et 2ème trimestres 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

14 mars 2023 et 12 mars 2024 ayant approuvé les comptes des exercices

2022, 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2024, 2025 et voté

la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. et Mme [P] le 15 mars 2024 une mise en demeure, par lettres recommandées avec accusé de réception avisées le 20 mars 2024 d’avoir à payer les provisions sur charges appelées sur les exercices prévisionnels 2023 et 2024 et la cotisation obligatoire pour le fonds de travaux en précisant que la somme de 3.041,33 euros n’avait pas été payée à ce titre et les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que les appels de fonds et travaux des exercices 2023 et 2024 sont intégralement exigibles.

Cependant, il résulte de la note en délibéré communiquée au tribunal de céans le 25 novembre 2024 que M. et Mme [P] ont payé l’intégralité de leur arriéré de charges par deux virements, le premier d’un montant de 5.000 euros en date du 20 novembre 2024 – somme déduite par le syndicat des copropriétaires de sa demande principale à l’audience du 25 novembre 2024 – et le second d’un montant de 1.223 euros en date du 22 novembre 2024, viré sur le même compte.

Il apparaît ainsi que les défendeurs ont réglé l’intégralité des sommes sollicitées au principal par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les condamner à lui verser une quelconque somme à ce titre. Ce dernier sera par conséquent débouté de sa demande sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

S’il n’est pas contesté que M. et Mme [P] n’ont pas régulièrement payé leurs charges de copropriété, ils ont toutefois réglé l’intégralité de leur arriéré de charges par deux virements, le premier d’un montant de 5.000 euros en date du 20 novembre 2024 et le second d’un montant de 1.223 euros en date du

22 novembre 2024. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice consécutif à ce retard de réglement.

Il sera, en conséquence, débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [P], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. et Mme [P] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande tendant à voir condamner M. [T] [P] et Mme [Z] [B] épouse [P], solidairement, à lui payer la somme de 876,06 euros avec intérêt légal à compter des mises en demeure du 15 mars 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [Localité 5] de sa demande tendant à voir condamner M. [T] [P] et Mme [Z] [B] épouse [P], solidairement, à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [T] [P] et Mme [Z] [B] épouse [P], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] sis [Adresse 2] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [P] et Mme [Z] [B] épouse [P], in solidum, aux dépens dont distraction au profit de Maître Marion CORDIER membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JANVIER 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY